Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02271 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7KT Section 2 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [Y] né le 07 Août 1966 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [G] né le 11 Février 1980 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 février 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, M. [P] [Y] a loué à M. [O] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500,00€ outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, M. [P] [Y] a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme de 9 032,00 € au titre des loyers et charges échus au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, M. [P] [Y] a fait assigner M. [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - condamner le locataire à payer la somme de 8 482,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer, - condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, sous réserve du décompte de charges, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, - condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux résultant de l’’exécution forcée de la décision à intervenir suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 septembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, M. [P] [Y], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [O] [G] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est donc soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu'au 1er mai 2024, la dette locative de M. [O] [G] s’élève à la somme de 8 482,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 29 juillet 2024.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, le défendeur ne comparait pas et ne donne pas d’explications.

L’expulsion de M. [O] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [O] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [O] [G] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du prononcé de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [G] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [Y] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [O] [G] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1 mai 2022 entre M. [P] [Y], d'une part, et M. [O] [G], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser à M. [P] [Y] la somme de 8 482,00 € (huit mille quatre cent quarante-deux euros) selon décompte arrêté au 1er mai 2024, mois de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser à M. [P] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [P] [Y] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [G] à verser à M. [P] [Y] une somme de 800,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 février 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,