Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01515 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I3MR Section 2 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [I] né le 02 Février 1963 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Jean-Julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [F] né le 06 Novembre 1993 en REPUBLIQUE DOMINICAINE, demeurant [Adresse 2],

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 février 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, M. [B] [I] a fait assigner M. [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - déclarer la demande recevable, - prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion immédiate du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à évacuation complète et remise des clés, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - faire application des articles L.433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, - condamner le locataire à payer la somme de 4 077 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 4 mars 2024, - condamner le défendeur à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 750 €, révisable selon les modalités du bail, du prononcé de la résiliation jusqu'à la libération complète des lieux - condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [I] expose qu’en vertu d'un contrat verbal passé en date du 1er août 2022, M. [B] [I] a loué à M. [Z] [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Il ajoute que par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, il a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme de 1 970 € au titre des loyers et charges échus au mois de février 2024.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 juin 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, M. [B] [I], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l'étude, M. [Z] [F] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 1714 du code civil dispose qu’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

En l’espèce, le bail produit aux débats n’est pas signé.

Toutefois, la sommation de payer ainsi que l’assignation ont été délivrées selon dépôt à l’étude du commissaire de justice, lequel indique « le service population de la mairie, consulté ce jour, me confirme que le destinataire est bien référencé à cette adresse » outre le fait que « le nom du destinataire figure sur la boîte aux lettres ».

En outre, le décompte produit aux débats indique plusieurs paiements : - un paiement en date du 20 septembre 2023 pour un montant de 750 €, - un paiement en date du 23 novembre pour un montant de 300 €, - un paiement en date du 18 décembre 2023 pour un montant de 380 €, - un paiement en date du 23 novembre 2023 pour un montant de 350 €, - un paiement en date du 10 janvier 2024 pour un montant de 750 e, - un paiement en date du 3 mai 2024 pour un montant de 750 €, - un paiement en date du 15 mai 2024 pour un montant de 1 000 €.

Enfin, le demandeur produit un mail émanant de « [Courriel 8] » indiquant que le défendeur souhaite quitter le logement.

L’ensemble de ces éléments constitue un faisceau d’indice corroborant l’existence d’un bail verbal.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies et notamment des âiements effectués par le défendeur, que le loyer s’élève à la somme de 750 € par mois.

Aussi, au mois de juin 2024, le demandeur démontre que la dette locative de M. [Z] [F] s’élève à la somme de 4 077,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de M. [Z] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Z] [F] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [Z] [F] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [F] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [B] [I] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [Z] [F] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal entre M. [B] [I], d'une part, et M. [Z] [F], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à verser à M. [B] [I] la somme de 4 077,00 € (quatre mille soixante-dix-sept euros) terme du mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à verser à M. [B] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 750 € par mois, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE M. [B] [I] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à verser à M. [B] [I] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 février 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,