Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11551 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4I4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS

RG n° 20/11460

APPELANT

Monsieur [Z] [Y] né le 22 Juillet 1950 à [Localité 21] (Tunisie),

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représenté et assisté de Me Nicole TEBOUL GELBLAT de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0402

INTIMES

Monsieur [C] [W] né le 13 Juillet 1978 à [Localité 23],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [T] [L] née le 19 Septembre 1949 à [Localité 23],

[Adresse 6]

[Localité 15]

Madame [O] [L] née le 12 Octobre 1993 à [Localité 23],

[Adresse 10]

[Localité 15]

Madame [G] [W] née le 06 Décembre 1980 à [Localité 23],

[Adresse 5]

[Localité 18]

Madame [H] [L]-[N] née le 30 Juillet 1953 à [Localité 20],

[Adresse 12]

[Localité 14]

Madame [I] [S]-[L] née le 10 Janvier 1953 à [Localité 23],

[Adresse 10]

[Localité 15]

Madame [D] [L] née le 16 Juin 1991 à [Localité 23],

[Adresse 10]

[Localité 15]

Monsieur [P] [L] né le 16 Juin 1991 à [Localité 23],

[Adresse 9]

[Localité 13]

Monsieur [A] [M] né le 13 Février 1979 à [Localité 22],

[Adresse 8]

[Localité 17]

Monsieur [R] [N] né le 26 Novembre 1982 à [Localité 23],

[Adresse 7]

[Localité 14]

Madame [J] [M] née le 28 Décembre 1981 à [Localité 22],

[Adresse 1]

[Localité 13]

Monsieur [F] [N] né le 09 Juin 1984 à [Localité 23],

[Adresse 4]

[Localité 19]

Tous représentés et assistés de Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 février 2025 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Conclusions appelant : 7 janvier 2025

Conclusions intimés : 20 janvier 2025

Clôture : 23 janvier 2025

Les consorts [L], propriétaires indivis d'un immeuble situé à [Localité 23], [Adresse 8], ont confié à un agent immobilier la recherche d'un acquéreur en indiquant que la cession pourrait porter sur le bâti au prix de 2 500 000 euros ou sur les droits à construire au prix de 2 500 euros le mètre carré. Il était indiqué que le prix de la cession du bâti ou des droits à construire pourrait faire l'objet d'un accord ultérieur différent.

M. [Y] a proposé le 6 juillet 2016 d'acquérir les droits à construire aux conditions indiquées ci-dessus.

Le 2 novembre 2018, les consorts [L] ont fait sommation à M. [Y] de communiquer à leur notaire les pièces nécessaires à la conclusion de la promesse de vente (justification de son régime matrimonial, notice descriptive détaillée du programme de construction accompagnée des plans, descriptif des travaux à réaliser sur les parties communes ainsi que sur les locaux du sous-sol, du rez-de-chaussée et du premier étage établi par un architecte avec indication du coût unitaire et des quantités).

Faute de communication de ces pièces, le notaire des consorts [L] a dressé le 15 novembre 2018 un procès-verbal de carence.

Après avoir vainement mis en demeure les consorts [L], M. [Y] les a assignés aux fins de condamnation à signer la promesse de vente.

Par jugement du 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [Y] de ses demandes et l'a condamné à payer aux consorts [L] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la proposition du 6 juillet 2016 prévoyait la conclusion d'un avant-contrat qui devait contenir les clauses et conditions de la vente et qu'en conséquence cette proposition ne constituait pas une offre d'acquition dont l'acceptation aurait suffi à former la vente mais une simple invitation à entrer en pourparles.

M. [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Il fait valoir qu'il a proposé aux consorts [L] le 6 juillet 2016 une acquisition aux conditions du mandat et que cette proposition, qui constitue une offre d'achat, a été acceptée par les consorts [L], ce qui a rendu la vente parfaite. Il sollicite en conséquence l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il déboute les consorts [L] de leur demande de dommages-intérêts et demande à la cour de les condamner, sous astreinte, à régulariser une promesse de vente dans un délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation des consorts [L] à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il réclame enfin leur condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [L] concluent en conséquence à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les déboute de leur demande de dommages-intérêts.

Ils font tout d'abord valoir qu'il n'est pas justifié l'acceptation de la proposition de M. [Y] par l'ensemble des indivisaires et que cette proposition ne constituait qu'une simple invitation à entrer en pourparlers

A l'appui de leur demande de dommages-intérêts, ils indiquent que, suite à la proposition de M. [Y], avoir renoncé à donner en location le local commercial pour un loyer annuel de 40 000 euros ainsi que les deux locaux d'habitation et qu'ainsi, par la faute de celui-ci, qui a fait preuve de 'peu d'empressement' puis a refusé de signer l'acte, ils ont subi un préjudice qui s'élève 356 000 euros au titre de la perte du loyer du local commercial et à 257 073,44 euros au titre de la perte des loyers des deux locaux d'habitation, soit au total un préjudice de 613 073,44 euros dont ils réclament réparation.

MOTIFS DE L'ARRÊT

1 - Sur la demande principale de M. [Y]

Considérant que le 6 juillet 2016, l'agent immobilier a transmis à chacun des indivisaires une proposition d'achat des droits à construire au prix de 2 500 euros le mètre carré pour une superficie minimale de 300 m², soit à un prix minimal de 750 000 euros ; qu'il résulte du procès-verbal de défaut établi le 15 novembre 2018 par le notaire des consorts [L] que cette proposition a été acceptée par l'indivision ; que, si la cession de droits à construire est un acte consensuel qui ne nécessite pas la signature d'un acte authentique, il résulte de l'analyse des pièces produites que les parties avaient, d'un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d'acquérir à la conclusion d'un avant-contrat et qu'elles en étaient restées au stade des pourparlers ; qu'en effet, dans sa proposition d'acquisition du 6 juillet 2016, M. [Y] a proposé un prix de 750 000 euros sur la base de 2 500 euros le mètre carré de surface de plancher constructible d'un minimum de 300 m² 'à développer', ce qui suppose qu'un accord définitif sur le prix ne pourra être conclu qu'après fixation de la surface constructible, M. [Y] ayant en outre indiqué que le prix sera 'payé au comptant le jour de la signature de l'acte authentique' ; qu'il a indiqué que le notaire qui l'accompagnera lors de la signature de l'acte sera Maître [E] ; qu'il versera entre les mains de ce notaire une somme d'un montant égal à 5 % du prix total de la vente à titre d'indemnité d'immobilisation ; qu'il a enfin été précisé qu'une fois l'accord des consorts [L], il sera demandé aux notaires de préparer un projet de promesse de vente ; que c'est donc à bon droit que le tribunal, donnant son exacte qualification à l'acte du 6 juillet 2016 et à l'accord donné par les consorts [L], a jugé qu'aucun accord n'avait été conclu ;

2 - Sur la demande subsidiaire

Considérant que si M. [Y] justifie avoir engagé des frais pour la réalisation d'une étude par un architecte, il se borne à indiquer que les consorts [L] ont mis fin aux pourparlers après lui avoir délivré une sommation de communiquer différents documents ; qu'il ne justifie cependant pas que cette rupture des pourparlers a été abusive alors qu'au contraire cette sommation, qui était restée sans effet, avait été délivrée par les consorts [L] après vaine réclamation au notaire de M. [Y] la transmission de pièces nécessaires à la préparation du projet de promesse aux termes de pourparlers qui duraient déjà depuis plus de deux ans ; qu'il ne peut en outre être soutenu que les consorts [L] ont utilisé le prétexte de l'absence de transmission de ces documents pour refuser la vente alors qu'après que M. [Y] les avait informé le 4 juillet 2018 qu'il renonçait à cette acquisition puis, le 10 juillet suivant, que, finalement, il souhaitait toujours acquérir ces droits, les consorts [L] ont accepté de reprendre les pourparlers en lui indiquant le 19 juillet, par l'intermédiaire de la société gérant leur patrimoine immobilier, qu'une promesse de vente pourra alors être rapidement conclue ;

3 - Sur la demande reconventionnnelle en paiement de dommages-intérêts

Considérant que les consorts [L], après avoir mis en vente les locaux ou les droits à construire, sont entrés en négociation avec M. [Y] et ont accepté de poursuivre les pourparlers pendant deux ans avant d'y mettre fin ; que s'ils reprochent à M. [Y] 'son peu d'empressement' à conclure la vente, ils ont finalement mis un terme aux pourparlers et ne peuvent ainsi imputer à celui-ci cette rupture ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Y] et le condamne à payer aux consorts [L] la somme de 10 000 euros ;

Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, à la SCP FH avocats associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,