Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02829 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYOE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [I] [M] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 3] comparant en personne

Madame [P] [L], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

A l'audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 5 février 2015, l’OPH d’[Localité 8] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [L] [B] OU [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] Esc : 34 ; [Adresse 9] [Localité 5] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 419,36 euros, hors charges, payable à terme échu.

Le 20 novembre 2018, les parties ont signé un contrat de location annexe portant sur une cave.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2024 à Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L], pour un montant en principal de 1637,81 euros, selon décompte arrêté le 3 avril 2024.

La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, aux fins suivantes :

-prononcer l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location du logement et de la cave consentie à Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

-condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2552,16 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-6 du Code civil ;

-condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;

-condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

-condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 13 décembre 2024, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [I] [M], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2211,59 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que les versements étaient irréguliers depuis le mois de novembre 2023, mais qu’un règlement de 600 euros avait été réalisé en décembre 2024. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement fixant à 60 euros le montant supplémentaire permettant l’apurement de la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Monsieur [B] [L] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de la situation familiale et financière. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 60 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire pour éviter l’expulsion.

Citée à étude, Madame [P] [L] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 474 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel et l’un des défendeurs n’ayant pas comparu.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2024 (accusé de réception le 4 avril 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il doit être précisé à ce stade qu’il est demandé dans l’assignation que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail : cette formulation doit se comprendre comme une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail conclu le 5 février 2015 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (dans ses conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 1637,81 euros.

Malgré le nouveau délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 pour l’acquisition de la clause résolutoire, et malgré le commandement de payer reprenant ce délai de six semaines, le bail prévoit un délai de deux mois pour que la clause résolutoire porte des effets, et ce délai doit donc être appliqué au cas d’espèce.

Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] avaient jusqu'au 4 juin 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 4 avril 2024 au 4 juin 2024 à 24 heures, Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] ont procédé à deux règlements représentant un total de 1450 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2024 pour le logement et sa cave annexe.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (258,26 euros, qui relèvent éventuellement des dépens et seront abordés ci-dessous) et des réparations locatives (49,03 euros, dont la facture n’est pas produite ce qui ne permet pas d’en vérifier la nature et la réalité), la somme de 2211,59 euros à la date du 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Présent à l'audience, Monsieur [B] [L] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Quant à Madame [L], absente à l’audience, elle ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu à son paiement.

Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2211,59 euros, au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 13 juin 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [L] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose de verser 60 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le couple a repris le paiement du seul loyer courant au moment de l’audience, cependant une somme plus conséquente que le loyer et les charges a été versée en novembre 2024.

Le bailleur a en outre donné son accord pour un plan d’apurement de ce montant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande formulée à l'audience.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant indexé du loyer et charges.

Les effets relatifs à ces délais et à la clause résolutoire seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 5 février 2015 entre l'OPH d’[Localité 8] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) et Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L], concernant le bien à usage d’habitation et sa cave annexe (bail du 20 novembre 2018) situés [Adresse 4] Esc : 34 ; [Adresse 9] [Localité 6], sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2211,59 euros (selon décompte en date du 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 13 juin 2024, date de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] soient solidairement condamnés à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [P] [L] aux entiers dépens de l'instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,