Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Affaire : N° RG 24/01686 - N° Portalis DB2C-W-B7I-MHXZ

N° Minute :

Grosse à copie à le 15 Janvier 2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Pierre VILAR, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MAFA [Adresse 1] [Localité 7]

Représenté par Monsieur [V] [A] muni d'un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Mme [D] [B] [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 6] non comparante, ni représentée

PROCEDURE

Date de saisine : 13 Septembre 2024 Audience des plaidoiries : 27 Novembre 2024 Mise en délibéré au 15 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière MAFA est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] qu'elle a donné en location à Madame [D] [B] suivant contrat de bail conclu le 01 novembre 2022 , moyennant le paiement d'un loyer actuel de 650 euros.

Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024 , un commandement de payer les loyers pour une somme de 2923 euros tout en visant expressément la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 Septembre 2024 , la société civile immobilière MAFA a fait assigner en référé Madame [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal Judiciaire de Perpignan aux fins de:

- Constater le jeu de la clause résolutoire; - Prononcer l'expulsion de Madame [D] [B] ainsi que tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 4]; - Condamner Madame [D] [B] à payer la somme de 5115 euros à titre de provision sur les loyers échus et impayés ainsi que les charges ; - Fixer l'indemnité d'occupation au montant qu'aurait été le loyer si le bail n'avait pas été résilié jusqu'au départ définitif des lieux; - Condamner Madame [D] [B] à payer à la société civile immobilière MAFA la somme de 500 euros sur la base de l'article 700 du Code de Procédure Civile; - Condamner Madame [D] [B] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement ;

A l'appui de ses prétentions, le bailleur expose qu'en dépit de la signification d'un commandement de payer, Madame [D] [B] s'est abstenue de régler les loyers restés impayés dans le délai de deux mois ce qui entraîne la résiliation du bail et autorise son expulsion.

L'affaire a été appelée devant le juge des référés à l'audience du 27 novembre 2024 à laquelle n'a pas comparu Madame [D] [B] bien que régulièrement assignée.

L'affaire a été mise en délibéré au 15/01/2025

MOTIFS :

L'article 472 du Code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend;

Sur la résiliation du bail :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique selon les modalités par décret.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 17 mai 2024.

Enfin, en application de l'article 24 III de la loi du 6 juillet, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé réception, au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'Etat dans le département le 16 septembre 2024.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d'un commandementde payer demeuré sans effet.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement payés en ce qui concerne la part incombant à la locataire. Il résulte en effet des pièces produites ( contrat de location, commandement de payer, décompte de la créance), que lors de la délivrance du commandement le locataire était débiteur d'un arriéré de 2923 euros.

Le commandement de payer délivré le 16 mai 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 outre celles l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il résulte des pièces du dossier que ce commandement est resté infructueux pendant plus de six semaines ;

La dette locative n'ayant pas été réglée dans le délai de six semaines , il convient de constater la résiliation du bail et d'autoriser l'expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Sur l'arriéré de loyers:

Le demandeur produit aux débats le titre de propriété, le contrat de bail, ainsi que le commandement de payer et un décompte actualisé.

Il résulte de ces pièces que la partie défenderesse est débitrice de la somme de 5115 euros correspondant aux arriérés à la date du 13 septembre 2024.

En raison de cette obligation non sérieusement contestable, Madame [D] [B] sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision .

Sur l'indemnité d'occupation :

Madame [D] [B] occupe les lieux loués sans droit ni titre depuis la date à laquelle la résiliation du bail est intervenue .Il y a lieu de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation, soit la somme mensuelle de 650 euros.

Sur les demandes accessoires :

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner Madame [D] [B] au paiement de la somme de 150 euros.

Madame [D] [B] , qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 16 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés,

Statuant, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront , cependant dès à présent

CONSATONS la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à la société civile immobilière MAFA la somme de 5115 euros au titre des loyers , indemnités d'occupation et charges impayés dus au 13 septembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à la société civile immobilière MAFA la somme de 650 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à ce qu'elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu'à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu'il aura mandaté à cet effet;

DISONS que Madame [D] [B] devra quitter les lieux situés [Adresse 4] dans le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer et qu'à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'appui de la force publique en cas de besoin;

ORDONNONS que la présente décision sera notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNONS Madame [D] [B] à payer à la société civile immobilière MAFA la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS Madame [D] [B] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 16 mai 2024;

Ainsi jugé et prononcé le 15 Janvier 2025 par la mise à disposition de l'ordonnance au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES