Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01000 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G45E

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

--------------------

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par M. [X] [Y] (Chargé de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [D] [P] [Adresse 2] SIDR CHAUDRON 012 [Localité 5] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Mme [U] [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 27 janvier 1999 ; après son décès, le bail a été transféré à son fils, Monsieur [L] [D] [P], selon avenant du 18 février 2009, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 216,09 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Monsieur [L] [D] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024 pour un montant en principal de 878,25 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [L] [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 9 octobre 2024 aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] [P], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [L] [D] [P] à lui payer la somme de 2178,84 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Monsieur [L] [D] [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 216,09 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Monsieur [L] [D] [P] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 27 janvier 2025, la SIDR- représentée par Monsieur [Y], régulièrement muni d'un pouvoir de représentation - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2804,21 euros.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 9 octobre 2024 à étude, Monsieur [L] [D] [P] comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur l'expliquant par des difficultés financières et des dettes, mais n'ayant pas repris le paiement du loyer courant, il ne sollicite aucun délais de paiement. La SIDR fait observer que le loyer résiduel ne se monte qu'à la somme de 36,09 euros.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 10 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ; Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l'espèce, le bail conclu le 18 février 2009 contient une clause résolutoire (article 7 du contrat de bail) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 878,25 euros. Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 19 juin 2024.

En l'absence de suspension de la clause résolutoire, Monsieur [L] [D] [P] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

III - Sur l'indemnité d'occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Monsieur [L] [D] [P] est redevable d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien. Monsieur [L] [D] [P] sera ainsi condamné à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 216,09 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi et ce, à compter de la résiliation.

IV. sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [D] [P] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 2804,21 euros à la date du 22 janvier 2025. Monsieur [L] [D] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la SIDR cette somme de 2804,21 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 878,25 euros à compter du commandement de payer (18 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [D] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement sans qu'aucun élément ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2009 entre la SIDR et Monsieur [L] [D] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à la date du 19 juin 2024;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] [P] à payer à la SIDR la somme de 2804,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 22 janvier 2025 (comprenant l'échéance de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 878,25 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [D] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [L] [D] [P] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 216,09 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [L] [D] [P] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente,