Demande en paiement des charges ou des contributions

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04660 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JNCF

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE «[Adresse 6] » Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [T] né le 07 Avril 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Mme D. VERITE, Greffière.

À l'audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Février 2025, assistée de Mme K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [J] [T], est propriétaire des lots n°621, n°648 et n°1707 dans l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 2]).

Le 14 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [J] [T], selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3 368,77 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 août 2024;la somme de 936,97 euros au titre des frais de recouvrement,la provision de 1 381,30 euros correspondant au règlement par anticipation des 3ème et 4ème trimestres à échoir de l'exercice en cours ;assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 août 2024 la somme de 3 368,77 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

À l’audience du 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes et verse aux débats un dcéompte actualisé.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

À l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er/07/2023 au 30/06/2024 et le budget (n+1),

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 03 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1061,99 Frais sollicités 702,14 TOTAL 1764,13

Il ressort de l’ensemble de ces documents que le défendeur n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 03 janvier 2025 à hauteur de la somme de 1061,99 €.

La lettre de mise en demeure puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [J] [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1061,99 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 03 janvier 2025 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015: - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance,leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 85 €.

S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 151,97 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 350 €.

Sur les autres frais Les intérêts de 5,56 € facturés ne sont nullement justifiés. La somme de 109,61 € correspondant aux frais d'assignation relève des dépens examinés ci-après.

*** M. [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 586,97 € au titre des frais de recouvrementaugmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (...)».

M. [T] ne justife pas avoir adressé une lettre de mise en demeure au visa de l'article 19-2 au titre de l'exercice en cours 01er/07/2024 au 30/06/2025 de sorte qu'aucune demande ne peut être formulée au titre de cet exercice.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [T] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne M. [J] [T] à verser au Syndicat des copropriétairesde l'immeuble [Adresse 6] les sommes suivantes :

1.061,99 € (MILLE SOIXANTE-UN EUROS QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 03 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 586,97 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-SIX EUROS QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; REJETTE le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 6]”;

CONDAMNE M. [J] [T] aux dépens;

CONDAMNE M. [J] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

K. TACAFRED La Présidente

C. BELOUARD