Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 10 Février 2025

N° RC 24/04854

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

Société TOURAINE LOGEMENT

ET :

[S] [I]

Débats à l'audience du 14 Novembre 2024

copie et grosse le : à Me BENDJADOR

copie le : à M. Le Préfet d’[Localité 7] et [Localité 9]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 10 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 14 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me CROISÉ

D'une Part ; ET :

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 4] non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 février 2021, la société TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Monsieur [S] [I] un appartement situé [Adresse 2] - à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 247,80 euros et des provisions de charge de 124,95 euros, soit un total de 372,75 euros.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société TOURAINE LOGEMENT a fait délivrer par acte d’huissier de justice du 10 août 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 1575,23 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 04 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, remis à l’étude, la société TOURAINE LOGEMENT a fait assigner Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - Constater acquise au profit de la société TOURAINE LOGEMENT la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 10 août 2023; - Constater la résiliation du bail en date du 15 février 2021; - Subsidiairement et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail en date du 15 février 2021 à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir; - Dire et juger que Monsieur [S] [I] est devenu occupant sans droit ni titre; - Ordonner l’expulsion sans délai du défendeur et de tout occupant de son chef, et ce au besoin de l’assistance de la force publique si besoin est; - Condamner le défendeur à payer au principal à la société TOURAINE LOGEMENT les sommes suivantes: - La somme de 1 575,23 euros telle que visée au commandement de payer, - La somme mensuelle de 257,80 euros au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 10 août 2023 à la date de la résiliation du bail, - La somme mensuelle de 257,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges justifiées de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux; - Condamner en outre le défendeur à payer la somme de 600 euros à la société TOURAINE LOGEMENT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; - Condamner le défendeur en tous les dépens de la présente instance, y compris les frais de commandement en date du 10 août 2023.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 7] et [Localité 9] le 24 avril 2024.

L'affaire a été appelée et évoquée le 14 novembre 2024.

A l'audience, la société TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à 5218,68 euros au 14 novembre 2024. Monsieur [S] [I], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.Le tribunal a donné connaissance du diagnostic social et financier.L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 23 avril 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 7]-ET-[Localité 9] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2021 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 août 2023, pour la somme en principal de 1575,23 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, trois règlements partiels étant intervenus entre le 28 août et le 18 septembre 2023 pour un montant total de 1180,79 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.

En l’absence de règlements depuis le 17 juillet 2024, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre l’absence d’éléments sur la capacité de remboursement du locataire, il ne peut être accordé de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Monsieur [S] [I] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à JOUE LES TOURS (37 300) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, la société TOURAINE LOGEMENT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de pénalité, la somme de 5 165,34 euros à la date du 14 novembre 2024.

Monsieur [S] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5 165,34 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant du loyer et des provisions sur charge à la date de résiliation du bail, soit la somme de 416,52 euros, pour la période courant du 15 novembre 2024 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [I], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] est acquise au 10 octobre 2023;

CONSTATE que Monsieur [S] [I] est occupant sans droit ni titre du logement situé depuis le 10 octobre 2023;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société TOURAINE LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à verser à la société TOURAINE LOGEMENT la somme de CINQ MILLE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET TRENTE-QUATRE CENTIMES (5 165,34 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 14 novembre 2024;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à la société TOURAINE LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de QUATRE CENT SEIZE EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTIMES (416,52 euros);

CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 10 août 2023;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’[Localité 7]-ET-[Localité 9] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection