Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/00804 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQGD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA [Adresse 8] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Mme [C], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [O] [U] demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté

Madame [N], [L] [X] demeurant [Adresse 4] comparante en personne

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 juin 2022, avec effet au 29 juin 2022, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré PIERRES ET LUMIERES (ci-après dénommée « la SA [Adresse 7] ») a donné à bail à Madame [N] [L] [X] et à Monsieur [F] [O] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] (lot 7143 / 001709, Bât : 01, Esc : 09, Etg : 14e étage) [Localité 2], pour un loyer mensuel de 459,91€ hors charges, payable à terme échu, révisable semestriellement.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES a, par acte d’huissier de justice du 8 mars 2023, fait signifier à Madame [N] [L] [X] et à Monsieur [F] [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 041,10€, au titre des loyers et charges impayés des mois de juin 2022 à février 2023 inclus, selon décompte en date du 7 mars 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre elle et Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] relatif à l’appartement n°7143 situé au [Adresse 5] ;En conséquence, condamner Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux à intervenir ;Se voir autoriser, passé ledit délai, à faire expulser Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] ainsi que tout occupant de leur chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] à lui payer la somme de 5 282,47 euros, représentant les loyers impayés au 29 septembre 2023, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 8 mars 2023 sur la somme de 4 041,10 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;Condamner Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] à lui payer une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 476,47 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation ;Condamner Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] à lui payer la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2024. À cette date, son examen a été renvoyé à l’audience du 23 mai 2024.

A l'audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, représentée avec pouvoir par Madame [T] [C], employée du bailleur, maintient sa demande de paiement au titre des loyers et charges impayés et actualise la dette locative à la somme de 7 034,31 euros. Elle précise que le dernier règlement des locataires est intervenu en février 2024 et que leurs droits à l’aide au logement sont suspendus. Elle accepte l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [L] [X], comparante, reconnait la dette. Elle sollicite des délais de paiement, proposant de régler mensuellement, en plus du loyer courant, une somme de 100 euros. Elle indique qu’elle ne travaille pas en raison de son handicap, perçoit 150 euros de revenus de France Travail et ne perçoit pas d’allocation adulte handicapé (« AAH »). Elle déclare que Monsieur [F] [O] [U] ne peut pas travailler et perçoit l’AAH pour un montant d’environ 930 euros par mois. Elle précise que le couple a deux enfants à charge, âgés de 21 et 14 ans, mais que n’est perçue aucune allocation familiale. Elle indique avoir trois enfants qui vivent dans son pays d’origine mais précise ne pas les aider financièrement.

Monsieur [F] [O] [U], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. Madame [N] [L] [X] indique lors de l’audience qu’il ne peut pas se déplacer au tribunal car il a subi trois AVC.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives reçu avant l'audience mentionne que le couple est suivi par Appui Santé Loiret. Il relate que Madame [N] [L] [X] travaille en intérim mais s’absente souvent en raison de ses problèmes de santé, et que Monsieur [F] [O] [U] perçoit l’AAH. Il relève que l’aîné des enfants présents au domicile recherche un emploi dans le cadre de la mission locale. Le diagnostic fait état de difficultés financières pour le couple dès l’arrivée dans le logement en mai 2022 et d’une accumulation de la dette en raison de mauvais choix de gestion budgétaire. L’accompagnement social lié au logement (ASLL) préconisé dès le début de la location n’a pas été mis en place. Le couple a été orienté vers l’Espace Ressource Logement. Une procédure de surendettement est envisagée.

Suivant décision du juge des contentieux de la protection du 9 juillet 2024, les débats ont été réouverts aux fins de production d’un décompte permettant de vérifier la créance sollicitée, en distinguant les éventuels surcouts et surloyers.

L’affaire a de nouveau été évoquée à l'audience du 26 novembre 2024 lors de laquelle, la SA [Adresse 7], représentée avec pouvoir par Madame [T] [C], a remis un nouveau décompte et actualisé sa dette à la somme de 10.698,06 euros.

Madame [N] [L] [X], comparante, a expliqué de nouveau la situation du couple en précisant percevoir la somme de 377 euros versée par la sécurité sociale. Monsieur [F] [O] [U], régulièrement convoqué n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du ou d’un défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En application de l'article 473 du même code, l’ordonnance est réputée contradictoire, étant susceptible d'appel.

I. Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 septembre 2023.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par voie électronique le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande tendant au constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 446-3 du code de procédure civile dispose que le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus.

En l’espèce, le bail litigieux prévoit que les locataires sont redevables d’un loyer mensuel de 459,91 euros, révisable semestriellement le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice de révision des loyers publié par l’INSEE, calculé entre le quatrième trimestre de l’année n-1 et le quatrième trimestre de l’année n-2. Il prévoit en outre que le locataire est redevable mensuellement d’un acompte sur les charges.

La SA [Adresse 7] produit un décompte laissant apparaître que Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] restent devoir, échéance du mois d’octobre 2024 incluse et après soustraction des frais de procédure (183.85 euros, facturés le 8 mars 2023, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 10.514,21 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées. Par suite, les débats ont été réouverts pour produire un décompte distinguant les loyers et charges sollicités des éventuelles sommes en sus, surloyers et frais non sollicités et non justifiés. Or le décompte produit lors de l’audience du 26 novembre 2024 en tout point identique au décompte initialement produit part la demanderesse, sous réserve de l’actualisation, ne permet pas de vérifier la créances sollicitée.

Malgré la demande, la société demanderesse ne s'explique pas sur le montant qu’elle sollicite concernant le même bail et la même locataire.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES ne justifie pas de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu'il y a lieu de rejeter sa demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 24 juin 2022 contient une clause résolutoire en cas notamment d’impayés de loyer ou de ses accessoires (article 6 des conditions générales, page 4). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2023 à Madame [N] [L] [X] et à Monsieur [F] [O] [U], par procès-verbaux séparés remis à étude, pour la somme en principal de 4 041,10 euros au titre des loyers et charges impayés du 30 juin 2022 au 28 février 2023, selon décompte annexé du 7 mars 2023.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 4.041,10 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les raisons exposées ci-dessus.

La SA [Adresse 7] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Il sera dit n’y avoir lieu par suite à statuer sur la demande de délais de paiement.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES aux fins de constat de résiliation du bail en date du 24 juin 2022 conclu entre la SA [Adresse 7] d’une part et Madame [N] [L] [X] et Monsieur [F] [O] [U] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] (lot 7143 / 001709, [Adresse 6]) [Localité 2], pour loyers et charges impayés ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

DIT que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,