Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 11 Février 2025

N° RG 24/00180 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N4GF 78A

Jugement rendu le 11 février 2025 par , juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 14], immatriculé au RCS de [Localité 13] sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [V] [Z] né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 16] (TURQUIE) [Adresse 8] [Localité 10]

comparant

Madame [X] [W] épouse Monsieur [V] [Z] née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 17] (TURQUIE) [Adresse 8] [Localité 10]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 mai 2024 publié le 5 juillet 2024 volume 2024 S n° 167 au service de publicité foncière de [Localité 15] 2, LE CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et bien immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 12] cadastré sections AP n° [Cadastre 9], n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 5], n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 7], consistant en un appartement et une place de stationnement formant les lots n°29 et 93 de la copropriété, appartenant à M. [V] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z].

Par exploit du 26 août 2024, délivré par remise à tiers présent à domicile, LE CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [V] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 août 2024.

Après renvoi, l'affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations, Mme [X] [W] épouse [Z] n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2024.

Par message RPVA et courrier en date du 09 janvier 2025, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 30 janvier 2025.

La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE résulte des pièces versées aux débats notamment : - la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 31 janvier 2012 contenant deux prêts bancaires consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [V] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z] soit : un prêt à TAUX ZERO PLUS de 47 223 euros remboursable en 312 échéances et un prêt PAS LIBERTE de 127 677 euros, remboursable en 384 échéances, au taux hors assurance de 4,45%, - une lettre de mise en demeure en date du 24 mai 2022 de payer la somme de 6 907,45 euros dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente à défaut de quoi la déchéance du terme sera acquise, signifiée le 30 mai 2022 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, - le décompte arrêté au 22 avril 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que le créancier poursuivant a laissé un délai raisonnable aux débiteurs saisis pour régulariser les échéances impayées.

Le décompte arrêté au 22 avril 2024 et visé au commandement de saisie présente un solde débiteur de 149 730,50 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l'appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 7 308,13 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu'elle est réglementée par les articles L313-51 et R313-28 du code de la consommation, que l'indemnité réclamée n'est pas manifestement excessive en ce qu'elle respecte l'assiette et le plafond fixés par la réglementation, qu'en outre elle indemnise le préjudice subi par la banque en ce que le contrat n'a duré que 122 mois au lieu de 360 mois comme le prévoyait le contrat de prêt.

Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 7 308,13 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux efforts de paiement avérés des débiteurs durant les dix premières années du prêt et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel. Elle sera donc réduite à 1 euro.

La créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera donc mentionnée pour la somme de 142.423,37 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 22 avril 2024.

M. [V] [Z] sollicite l'autorisation de vendre amiablement son bien immobilier et indique que le bien a été estimé à 210 000 euros.

Il produit un mandat de vente exclusif consenti à l’agence CENTURY 21 signé par M. [V] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z] le 22 novembre 2024 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 215 000 euros avec une rémunération du mandataire de 15 000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 200 000 euros.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s'oppose pas à la demande de vente amiable ainsi formulée.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à une somme comprise entre 170 000 et 180 000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée à la barre par M. [V] [Z] et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 170.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour et verse aux débats un état de frais préalables à l’audience d’orientation et des émoluments, pour un montant total TTC de 2 267,55 euros.

En conséquence, au vu des pièces produites, il y a lieu de taxer ses frais de poursuite à la somme de 2 267,55 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Mentionne que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de M. [V] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z], s’élève à la somme de 142.423,37 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 22 avril 2024 et visé au commandement de payer valant saisie ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 11], voie nouvelle V6 cadastré sections AP n° [Cadastre 9], n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 5], n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 7], consistant en un appartement et une place de stationnement formant les lots n ° 29 et 93 de la copropriété, appartenant à M. [V] [Z] et Mme [X] [W] épouse [Z] ;

Fixe à 170.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2 267,55 euros et seront à la charge de l'acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 10 juin 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 mai 2024 publié le 5 juillet 2024 volume 2024 S n° 167 au service de publicité foncière de [Localité 15] 2 ;

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXÉCUTION Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Jugement rédigé par [J] [Y], attachée de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution