Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 25/47

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 20 Janvier 2025 __________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [X] [K] [Adresse 3] Chez M.[Y] [K] [Localité 5]

Demanderesse représentée par Me Magali TOCCO-PERIN, avocat au barreau de NANTES - 321 D'une part, DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [J] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4]

Défendeur comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 Décembre 2024 date des débats : 02 Décembre 2024 délibéré au : 20 Janvier 2025

RG N° RG 24/02291 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEV2

COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Magali TOCCO-PERIN CCC Monsieur [M] [J] Copie dossier

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2018, Madame [X] [K] a donné à bail à Monsieur [M] [J] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable et actuel de 694,89 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 23 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.324,58 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 10 juillet 2024, Madame [X] [K] a fait citer Monsieur [M] [J], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 2.274 euros ; - la fixation de l'indemnité d'occupation ; - une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 2 décembre 2024, Madame [X] [K] indique que la dette est apurée mais elle demande la résiliation en raison des impayés répétés qui ont déjà donné lieu à une décision similaire.

Monsieur [M] [J] expose qu'il a présenté des problèmes de santé. Mais il a pu apurer sa dette en septembre.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 20 janvier 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 12 juillet 2024, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. Par exploit du 23 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.324,58 euros au titre des loyers échus. Ce commandement est régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les délais. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Mais, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délais de grâce et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail.

En conséquence, par application de l'article 24 susvisé, il convient de constater que l'apurement de la dette avant l'audience a entraîné, après l'acquisition de la clause résolutoire, la suspension de cette clause et elle est réputée ne jamais avoir joué du fait de l'apurement intégral.

Il n'y a donc lieu ni à expulsion, ni à indemnité d'occupation.

Sur la résiliation

Le non-paiement de l'intégralité des loyers par Monsieur [M] [J] constitue une violation de ses obligations locatives. D'autant plus qu'il a déjà été condamné pour le même motif par décision de cette juridiction en date du 2 septembre 2021. Néanmoins, il y a lieu de noter d'abord que le motif de la défaillance tient à l'état de santé et que le locataire a su entreprendre un apurement progressif et régulier à compter d'avril 2024 qui ont permis un apurement en août 2024. En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail, le non-paiement étant motivé et la régularisation étant intervenue.

Sur les demandes annexes

La présente procédure ayant été rendue nécessaire en raison des carences passées de Monsieur [M] [J], il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 23 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate l'apurement de la dette par Monsieur [M] [J] avant l'audience ;

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur par l'effet du commandement de payer du 23 janvier 2024, est réputée n’avoir pas joué ;

Déboute Madame [X] [K] de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation ;

Condamne Monsieur [M] [J] à payer à Madame [X] [K] une somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [M] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 avril 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection