Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/56585 - N° Portalis 352J-W-B7I-C523F

N° : 11-CH

Assignation du : 23 Septembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 février 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE

La société PREPAR-VIE, société anonyme [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4]

représentée par Maître Jean-Olivier BLUET de l’ASSOCIATION BLUET-FLAGEUL, avocats au barreau de PARIS - #E1312

DEFENDERESSE

S.A.S. SAINT-GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Maître Caroline LEVY TERDJMAN de la SELEURL CORNET LEVY, avocats au barreau de PARIS - #P0416

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2001, la SCI LE MOZART aux droits de laquelle est venue la société PREPAR-VIE a consenti un bail commercial à la société POINT P DEVELOPPEMENT aux droits de laquelle est venue la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS concernant des locaux à usage exclusif de bureaux et des emplacements de parkings, lesquels sont situés aux [Adresse 2] à [Localité 5].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à effet différé à compter du 15 janvier 2003, date de la livraison des locaux.

Ce bail est venu à expiration le 15 janvier 2012 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par arrêt en date du 3 mai 2017, la cour d’appel de PARIS a notamment fixé à la somme de 1.504.000 euros par an et en prinicpal à compter du 1er octobre 2012 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SA PREPAR-VIE, propriétaire, et la société POINT P DEVELOPPEMENT, devenue la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS, preneuse, pour les locaux situés aux [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2021, la société PREPAR-VIE et la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS ont “dans la perspective de l’échéance contractuelle du bail en cours venant à terme le 30 septembre 2021, (...) se sont rapprochées et sont convenues de conclure un nouveau Bail à compter du 1er octobre 2021, dont les clauses, charges et conditions sont exposées au présent contrat.” La durée prévue de ce bail est de neuf années.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS a signifié son congé à son bailleur et la date de sortie des lieux est intervenue le 30 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, la SA PREPAR-VIE, propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 5] et donné à bail, a assigné la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS, preneur à bail de l’ensemble immobilier précité, devant le président du tribunal judiciaire de PARIS afin de voir ordonner une expertise judiciaire pour notamment : - dresser un état descriptif et qualitatif de cet ensemble immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que de ses installations et équipements et, plus généralement, des locaux loués, - dire si l’immeuble ainsi que ses installations et équipements et, plus généralement, les locaux loués, sont dans un état correct en bon état des réparations locatives au regard des documents contractuels liant les parties [...] ; - dire si les travaux demandés par le propriétaire au locataire sortant, tels que mentionnés au rapport de la société C2A du 15 septembre 2023 et du rapport de la société MIDEC du 17 octobre 2023, sont adaptés et proportionnés, pour mettre l’immeuble, ainsi que leurs installations et équipements et plus généralement, les locaux loués, dans un état correct en bon état de réparation locatives, au regard des documents contractuels liant les parties [...].

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été, en définitive, entendue à l’audience du 16 janvier 2025.

A cette audience, la SA PREPAR-VIE soutient oralement ses conclusions et sollicite du juge des référés de :

“Ordonner une expertise, en désignant tel expert qu’il plaira à la juridiction des référés, dans les termes proposés par l’acte introductif d’instance du 23 septembre 2024 ;

- Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en restitution du dépôt de garantie ;

- Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

- Condamner la société SAINT-GOBAIN DISTRIBUTION FRANCE au paiement d’une indemnité de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civileainsi qu’aux entiers dépens.”

Pour sa part, la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS soutient oralement ses conclusions et sollicite du juge des référés de :

“- DEBOUTER la société PREPAR-VIE de sa demande d’expertise judiciaire, les conditions de l’article 145 du Code de Procédure Civile n’étant pas réunies,

SUBSIDIAIREMENT, dans l’hypothèse où le Juge des Référés déciderait de faire droit àcette demande d’expertise in futurum,

- DONNER ACTE à la SGDBF de ses plus expresses réserves d’usage,

- FIXER la mission de l’expert judiciaire dans les termes suivants:

o Prendre connaissance de tous les documents contractuels et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment l’analyse des baux successifs et des travaux réalisés par le preneur,

o Dire s’il existe un défaut d’entretien ou des dégradations imputables au preneur entre le 7 avril 2021, date de signature du bail et la sortie des lieux au 30 septembre 2024,

o Dire si les locaux loués sont dans un état correct, en bon état de réparations locatives, lors de la sortie des lieux en comparaison avec l’état des locaux, lors de la conclusion du nouveau bail en 2021,

o Dire si le défaut de justification d’entretien par le bailleur pendant l’exécution du bail a contribué ou aggravé les désordres, dont le bailleur entend se prévaloir, à l’appui du chiffrage des mesures réparatoires,

o Déterminer les désordres invoqués par le bailleur découlent ou non des dispositions constructives inadéquates et des paramètres extérieurs venant altérer l’état de la façade de l’immeuble tant au titre du ruissellement que de l’état des gardes-corps,

o Décrire et rechercher les causes des désordres invoqués, en précisant pour chacun d’eux, s’ils proviennent d’un défaut d’entretien de l’une ou de l’autre partie ou de la vétusté ou de toutes autres causes,

o Donner son avis sur les mises en conformité d’un immeuble de bureaux à usage tertiaire, impactant la relocation des locaux en 2024,

o Décrire les travaux nécessaires, dans le cas où l’état de « bon état d’entretien » ne serait pas retenu,

o En évaluer le coût poste par poste, après avoir examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentées par les parties dans le délai imparti,

o Préciser la durée des travaux préconisés,

o Donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

o Donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis, du fait des travaux de reprise,

o Proposer un compte entre les parties,

o De manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige,

o Déterminer les responsabilités encourues,

o Donner un avis sur l’état d’usage des locaux, ni neuf, ni rénové, au regard des termes du nouveau bail de 2021 et de la durée de l’occupation des locaux par le locataire relevant de l’usure normale ou non des lieux occupés.

EN CONSEQUENCE,

o Déterminer l’état correct en bon état de réparations locatives, au regard des documents contractuels liant les parties par rapport à l’état de référence de l’immeuble, ainsi que ses installations et équipements et plus généralement, les locaux loués, tels qu’ils se présentaient, lors de la conclusion du nouveau bail en 2021,

o Dire que pour procéder à la mission, l’expert devra se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

o Dire qu’aux termes de ses opérations, l’expert devra adresser un document de synthèse avec le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise à la charge du demandeur, la société PREPAR-VIE,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

- CONDAMNER par provision la société PREPAR-VIE à rembourser à SGDBF le montant du dépôt de garantie versé et resté en sa possession de 363.096,28 €, selon justificatif joint et prévu au bail, ce qui vaut quittance.

- CONDAMNER la société PREPAR-VIE à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures de la défenderesse ainsi qu’aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise

La société PREPAR-VIE énonce essentiellement qu’elle n’a pas pu s’accorder à l’issue du contrat de bail le 30 septembre 2024 avec sa locataire, sur le montant des travaux de réparation qu’elle estime dus, dès lors que les locaux ne lui ont pas été restitués en bon état ou à tout le moins que la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS n’a pas effectué les réparations qui lui incombaient. Dans ces conditions, au vu de l’opposition de la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS et par suite du procès au fond à intervenir, elle sollicite qu’un expert judiciaire puisse notamment estimer le montant des réparations dues par la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS à la sortie des lieux au regard des divers documents contractuels les liant.

De son côté, la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS s’oppose, à titre principal, à la demande d’expertise judiciaire. Elle fait notamment valoir qu’elle a pleinement respecté ses obligations au vu du nouveau contrat de bail qui lui a été consenti le 7 avril 2021 par la société PREPAR-VIE. La SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS soutient notamment, au vu des clauses de ce contrat de bail que les dégradations invoquées par le bailleur relèvent de sa propre obligation d’entretien, que le bail ne contient pas d’inventaire de charges avec la répartition entre le preneur et le bailleur ou encore que le bailleur ne peut plus se prévaloir, par l’effet de la clause d’accession du bail d’origine du 18 juillet 2001, de l’état des travaux exécutés au cours du bail expiré, sauf à démontrer que les réparations qu’il souhaite voir chiffrer relèvent d’un manquement ou d’une dégradation.

A titre subsidiaire, la SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS formule protestations les plus expresses sur la mesure d’expertise envisagée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il ne saurait être contesté, par les termes clairs et incontestables employés, que par acte sous seing privé en date du 7 avril 2021, les parties ont entendu, à compter du 1er octobre 2021, conclure un nouveau contrat de bail commercial en y insérant de nouvelles clauses, notamment concernant leurs obligations respectives ; ce dont il ressort du préambule de l’acte de bail précité.

Quoi qu’il en soit, ce contrat de bail du 7 avril 2021 s’inscrit dans une relation contractuelle née depuis plus de 20 ans, et les parties s’opposent sur le point de départ et l’étendue des réparations litigieuses à la charge du preneur à bail, à la lecture notamment des clauses du contrat, et plus spécifiquement celle prévue à l’article 2.2.2.4, aux termes de laquelle “les Parties se dispensent mutuellement de dresser un nouvel état des lieux d’entrée, dans la mesure où le Preneur les a occupés sans discontinuité au cours des précédents baux. D’un commun accord, il est admis que les lieux sont dans un état correct, sans élément particulier, et qu’ils devront dons être restitué comme tel, en état correct et bon état de réparation locative, au Bailleur à la fin du présent Bail (sic)...”.

Par suite, dès lors que les parties ont convenu de ne pas faire d’état des lieux d’entrée lors de la conclusion du nouveau bail commercial précité et que la société PREPAR-VIE dispose notamment d’un constat pré-contractuel établi par commissaire de justice le 25 avril 2023, d’un chiffrage concernant les réparations à intervenir, tel qu’établi le 15 septembre 2023 par le cabinet qu’elle a mandaté à cet effet, la société C2A ARCHITECTES & INGENIERIE, du rapport de la société MIDEC en date du 17 octobre 2023, d’un procès-verbal de constat contradictoire effectué par commissaire de justice le 30 septembre 2024 à la sortie des lieux, la société PREPAR-VIE ne justifie pas d’un motif légitime visant à justifier une expertise judiciaire.

La société PREPAR-VIE sera, en conséquence, déboutée de sa demande aux fins d’expertise.

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie

La société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS sollicite que lui soit restitué, à titre de provision, le montant du dépôt de garantie d’un montant de 363.096,28 euros, au vu de la clarté de la clause prévue au contrat de bail du 7 avril 2021.

La partie adverse s’oppose à cette demande.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail du 7 avril 2021 prévoit que le dépôt de garantie sera “remboursé au Preneur en fin de jouissance après déménagement et remise des clés, justification du paiement de ses impôts et exécution des réparations à sa charge....”. Par suite, dès lors que les parties s’opposent sur les réparations dues par le preneur et que le dépôt de garantie est affecté à garantir “toute somme dont il (NR le preneur) pourrait être débiteur à un titre quelconque en fin de Bail”, sa restitution, à ce stade, souffre d’une contestation sérieuse.

Par suite, la demande reconventionnelle à cette fin sollicitée par la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS sera, à ce stade, rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Le dépens de la présente instance seront à la charge de la société PREPAR-VIE.

Il n’y a pas lieu, en l’état et en équité, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la société PREPAR-VIE ;

Rejetons la demande de restitution du dépôt de garantie à titre de provision sollicitée par la société SAINT GOBAIN DISTRIBUTION BATIMENT FRANCE SAS ;

Rejetons les demandes plus amples des parties ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du ocde de procédure civile ;

Condamnons la société PREPAR-VIE aux dépens ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 14 février 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI