Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [B] [O]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07490 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SIA

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07490 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SIA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2019, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [B] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], escalier A, 6ème étage, porte E, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 462,87 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2086,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [O] le 6 mai 2024.

Par assignation du 1er août 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2090,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 novembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 novembre 2024, s'élève désormais à 2060,29 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [B] [O] expose qu’il a été confronté à une situation professionnelle difficile, ce qui a généré cette dette. Il indique avoir commencé à l’apurer et avoir repris le paiement de son loyer courant. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur du versement de la somme mensuelle de 50 euros en sus de son loyer. Il explique percevoir un salaire d’environ 900 euros par mois et la prime d’activité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de six années le 30 janvier 2019 et était toujours en cours au moment de la signification du commandement de payer le 3 mai 2024, de sorte qu’il convient de faire application des stipulations contractuelles, conforme à la législation en vigueur au moment de la signature du bail et de conster que le locataire n’a pas réglé la somme de 2086,50 euros visée dans le délai de deux mois qui lui était ainsi imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse à l’audience que M. [B] [O] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [B] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [B] [O] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais à laquelle la bailleresse n’est pas opposée.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera égal au montant du loyer actuel indexé, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire est redevable des loyers et charges aux termes convenus, en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2024, M. [B] [O] lui devait la somme de 2060,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [O] reconnaît cette dette et sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par le défendeur qui ont intégralement réglé les causes de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [B] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises depuis le 4 juillet 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 janvier 2019 entrela SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [B] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], escalier A, 6ème étage, porte E est résilié depuis le 4 juillet 2024,

CONDAMNE M. [B] [O] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2060,29 euros (deux mille soixante euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

AUTORISE M. [B] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant None mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 juillet 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [B] [O] sera condamné à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 et celui de l'assignation du 1er août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge