Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03253 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TH3G

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[U] [D]

C/

[I] [M]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 24 Janvier 2025

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet au 06 janvier 2024, [U] [D] a donné à bail à [I] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 5] assorti d’une place de parking en sous-sol (n°71), d’une surface habitable de 47 m², moyennant un loyer mensuel initial de 540.25 euros et une provision sur charges mensuelle de 58 euros.

Invoquant un arriéré locatif, [U] [D] a fait signifier à [I] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2024.

Par exploit du 08 août 2024, [U] [D] a finalement fait assigner [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail, - l’expulsion de corps et de biens d’[I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - la condamnation d’[I] [M] au paiement de : * la somme provisionnelle de 2 448.39 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l'audience, * une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit, * une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, * les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières du défendeur.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [U] [D] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 5 016.07 euros.

Convoqué par assignation à étude, [I] [M] n'a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail prenant effet au 06 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 1 221.90 euros.

Si la dette s’élevait alors en réalité à 980.77 euros (déduction faite des honoraires de l’agence immobilière et des cotisations d’“assurance privilège”), le commandement susvisé n’a pas été régularisé dans le délai de six semaines imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies depuis le 05 juillet 2024.

Par conséquent, le bail est résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

- Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 05 juillet 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [I] [M] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Compte-tenu de l’aggravation massive de l’arriéré locatif malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

- Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[U] [D] produit un décompte actualisé au 28 novembre 2024 selon lequel [I] [M] lui devait alors la somme de 5 016.07 euros.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Cependant, il convient toutefois de déduire la somme de 206.24 euros au titre des frais d’agence et la somme de 133.40 euros au titre de l’ “assurance privilège” injustifiée en procédure, lesdites sommes ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 susvisé.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 4 676.43 euros.

[I] [M] sera donc condamné à verser à [U] [D] cette somme provisionnelle de 4 676.43 euros au titre de l’arriéré locatif.

- Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[I] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L'arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 28 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d'occupation s'ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges et sera indexée tout comme le loyer.

Ladite indemnité produira intérêts à compter de chaque échéance en application de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [I] [M] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, [U] [D] sera débouté de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires mises en oeuvre pour sûreté de la créance, actes dont il ne justifie pas la survenue.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [U] [D], [I] [M] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 06 janvier 2024 entre [U] [D] et [I] [M] concernant un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 5] assorti d’une place de parking en sous-sol (n°71) sont réunies depuis le 05 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai susvisé, [U] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

CONDAMNONS [I] [M] à verser à [U] [D] à titre provisionnel la somme de 4 676.43 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus) ;

CONDAMNONS [I] [M] à payer à [U] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, et ce avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNONS [I] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS cependant [U] [D] de sa demande relative aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

CONDAMNONS [I] [M] à verser à [U] [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

.

Le greffier, Le juge,