Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25 /

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 07 Février 2025 Président : Madame PONCET, Juge, Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 20 Décembre 2024

N° RG 24/04170 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OBI

PARTIES :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE FONCIERE ARTEMIS Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

LE LABO Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2023, la SCI FONCIERE ARTEMIS a donné à bail commercial à la SAS LE LABO des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 11040 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La SCI FONCIERE ARTEMIS a fait délivrer à la SAS LE LABO un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 5 aout 2024, pour une somme de 9798,08 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er aout 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 19 septembre 2024, la SCI FONCIERE ARTEMIS fait assigner la SAS LE LABO devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la SAS LE LABO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SAS LE LABO à payer à la SCI FONCIERE ARTEMIS la somme provisionnelle de 10841,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, - condamner la SAS LE LABO au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu, soit la somme mensuelle de 1043,02€, à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner la SAS LE LABO au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 20 décembre 2024, la SCI FONCIERE ARTEMIS, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assignée par remise de l'acte à l’étude, la SAS LE LABO n'était ni comparante, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

SUR CE,

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 5 aout 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 septembre 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS LE LABO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS LE LABO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la la SAS LE LABO a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 10841,10 euros, arrêtée au 1er septembre 2024.

L'obligation du locataire de payer la somme de 10841,10 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er septembre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS LE LABO à payer à la SCI FONCIERE ARTEMIS la somme provisionnelle de 10841,10 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er septembre 2024, mois de septembre inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

la SAS LE LABO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 aout 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LE LABO ne permet d’écarter la demande de la SCI FONCIERE ARTEMIS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 mars 2023 entre la SCI FONCIERE ARTEMIS d'une part, et la SAS LE LABO d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LE LABO et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS LE LABO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SAS LE LABO à payer à la SCI FONCIERE ARTEMIS à titre provisionnel la somme de 10841,10 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 aout 2024 sur 9798,08 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;

Condamnons la SAS LE LABO à verser à titre provisionnel à la SCI FONCIERE ARTEMIS, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la SAS LE LABO à payer à la SCI FONCIERE ARTEMIS la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS LE LABO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 aout 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE