Demande en nullité du bail commercial

N° RG : N° RG 23/01713 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XR5C 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

30A

N° RG : N° RG 23/01713 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XR5C

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. COVALIS

C/

Ste coopérative banque Po CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DU SUD OUEST

Grosses délivrées le

à Avocats : la SELARL AVOCAGIR l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024, tenue en rapporteur Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. COVALIS, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 453 113 177 7 rue Voltaire 33000 Bordeaux

représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/01713 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XR5C

DEFENDERESSE :

Ste coopérative banque Po CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DU SUD OUEST, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 691 820 385 Avenue Antoine Becquerel 33600 PESSAC

représentée par Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

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La SCI Covalis (la SCI) a acquis par acte du 16 décembre 2009 des locaux à usage commercial et d’habitation situés Ambares et Lagrave faisant l’objet de bail commercial consenti à la Caisse de crédit mutuel du Sud-Ouest (le Crédit mutuel) depuis le 11 juillet 2003 à la suite d’une cession de droit au bail du précédent locataire.

Le bail a été renouvelé le 5 mai 2004 à effet du 1er mai pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 31215, 64 € payables par trimestre et, par acte extrajudiciaire du 11 octobre 2012, la SCI a notifié un congé avec offre de renouvellement, suivie du renouvellement du bail par acte du 19 avril 2013 à effet du 1er avril.

Un second congé a été délivré le 16 novembre 2021 avec offre de renouvellement qui a été acceptée pour le principe par le Crédit mutuel par lettre du 26 novembre 2021 mais avec une demande de diminution du loyer à la somme annuelle de 27 000 € en invoquant l’estimation d’un expert amiable.

Par acte du 24 février 2023, la SCI a fait assigner le Crédit mutuel, au visa des articles 1217,1227,1228 et 1728 du Code civil, aux fins de prononcer la résiliation du bail consenti le 19 avril 2013 à défaut de règlement de deux échéances trimestrielles, en ordonnant l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef, outre la fixation d’une indemnité d’occupation de 11 230,33 TTC et une somme de 22 902,57 € au titre des loyers impayés arrêtée au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, ainsi que condamnation à payer les dépens et les frais d’exécution et une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec application de l’article 699 du même code.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, la SCI maintient sa demande de résiliation du bail du 19 avril 2013 avec l’expulsion du Crédit mutuel des locaux et la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3743,45 euros TTC et HC outre la quote-part de la taxe foncière imputable au preneur, jusqu’à la libération des lieux, et condamnation à payer les dépens et les frais d’exécution et une somme de 3000 € au titre de l’article 700 précité avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI ne réclame plus le paiement d’un arriéré de loyer qui a été réglé postérieurement à l’assignation introductive d’instance.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 février 2024, le Crédit mutuel conclut au débouté de la demande en faisant valoir que l’arriéré de loyers impayés est exceptionnel après 20 ans de relations commerciales et s’explique par le départ à la retraite de la gestionnaire du paiement des loyers.

Il réclame la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 précité.

De clôture a été rendue le 13 novembre 2024.

Motifs de la décision:

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales notamment de payer le prix du bail au terme convenu et la SCI invoque à titre principal cet article au soutien de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail au motif que le Crédit mutuel n’a pas réglé les deux derniers loyers trimestriels, ni sa quote-part de taxe foncière, le tout pour un montant de 22 902,57€ TTC, alors que cette somme a été intégralement réglée postérieurement à l’assignation du 20 février 2023.

De même, la SCI invoque les dispositions de l’article 1217 de ce code qui prévoient que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment provoquer la résolution du contrat, laquelle en application de l’article 1227 peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Elle prétend que ce non-paiement du loyer était une mesure de rétorsion en raison du refus du bailleur de considérer, en l’absence de tout justificatif, sa demande de réduction de loyer, alors qu’il ne lui appartenait pas de se faire justice elle-même en faisant pression sur le bailleur mais de saisir le cas échéant le juge des loyers commerciaux.

Elle soutient également que les conditions des trois autres articles du Code civil visé dans son assignation sont réunies aux fins de prononcer la résiliation judiciaire qui prendra effet à la date de la décision à intervenir avec les autres prétentions rappelées ci-dessus, tout en s’opposant à la bonne foi alléguée par la société défenderesse qui n’a la jamais prévenue du remplacement de la personne chargée du règlement des loyers au sein de la banque alors que lors de l’envoi des rappels concernant le paiement de la facture en octobre 2022 le remplaçant était en temps partiel thérapeutique et non en arrêt de maladie, d’où une présence à son poste à temps partiel.

La SCI prétend dès lors que le preneur a fait preuve d’un comportement répréhensible en retenant les loyers pendant près de six mois et en tentant de s’en justifier au moyen de prétextes fallacieux, de nature à caractériser une gravité suffisante pour justifier une demande de résolution du bail.

En réponse, le Crédit mutuel prétend avoir découvert son manquement à la lecture de l’assignation du non-paiement de loyer et à immédiatement régulariser la situation, en expliquant que si la SCI prétend que son gestionnaire aurait adressé des relances de paiement par courrier électronique, aucune mise en demeure ne lui a été adressée de sorte que la preuve n’est pas apportée par le bailleur de manquement de son preneur à ses obligations contractuelles, outre que les courriels n’ont jamais été lus en raison du départ de l’établissement bancaire de la personne chargée du paiement des loyers.

Il fait également valoir que son bailleur n’a pas invoqué la clause résolutoire insérée au bail qui aurait permis à son locataire de régulariser la situation dans le délai d’un mois à compter de la délivrance d’un commandement payé par acte extrajudiciaire, alors que la demande de résiliation formée par l’assignation délivrée a un caractère brutal qui entraînerait des conséquences excessives pour elle, perdant le bénéfice d’un bail commercial sans contrepartie alors qu’il jouit paisiblement de la chose louée pendant plus de 20 ans.

L’examen des pièces produites notamment le congé délivré le 13 octobre 2021 à la demande de la SCI pour le 30 avril 2022, date du terme du bail en cours consenti au Crédit mutuel, avec offre de renouvellement, ainsi que le courrier en réponse, par lettre recommandée du 16 novembre 2021, valant acceptation du principe du renouvellement du bail mais en contestant le montant du loyer, conduit le tribunal a relever qu’un nouveau bail a été consenti à la suite du congé délivré accepté par preneur, à effet du 1er mai 2022, moyennant les conditions du bail expiré, dont le montant du loyer annuel, à défaut pour le preneur le cas échéant d’avoir saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de faire constater la valeur locative du loyer, est inférieur à la valeur contractuelle.

C’est à bon droit que le Crédit mutuel, peu important la date de conclusion du bail sur ce point, fait valoir que le motif invoqué au soutien d’une demande de résolution du bail, et non par application d’une clause résolutoire de plein droit qui aurait permis soit au preneur de régulariser dans un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, soit au tribunal, à défaut, de constater les conditions de la résolution du bail, ne caractérise pas un motif suffisamment grave eu égard à la durée de la relation commerciale du preneur et de l’absence de non-paiement antérieurement à celui invoqué par le bailleur, le Crédit mutuel ayant réglé l’intégralité des sommes dues postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Le Crédit mutuel sera néanmoins condamné aux dépens compte tenu des circonstances rappelées ci-dessus ainsi qu’à payer une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec application de l’article 699 du même code au profit de maître Philippe LIEF, avocat associé d’AARPI GRAVELLIER-LIEF-de LAGAUSERIE-RODRIGUES.

Par ces motifs:

Le tribunal,

Déboute la SCI Covalis de sa demande,

Condamne le Crédit mutuel du Sud-Ouest aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI Covalis une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec application de l’article 699 du même code au profit de maître Philippe LIEF, avocat associé d’AARPI GRAVELLIER-LIEF-de LAGAUSERIE-RODRIGUES,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,