Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

N° RG 19/04014 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TKBY

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 FÉVRIER 2025 50G

N° RG 19/04014 N° Portalis DBX6-W-B7D- TKBY

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[Y] [Z] [R] [I] [W] épouse [Z] C/ [B] [C] veuve [S] [P] [K] [J] [K] SCP [V] [A]-EMMANUEL MASSENET-EMMANUELLE GALHAUD [E] [L] [F] [T] veuve [X]-[K] [H] [X] [G] [D] [O] [P] [K]

Grosse Délivrée le : à SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES SELARL CMC AVOCATS Me Isabelle JIMENEZ-BARAT SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Décembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [Z] né le 24 Août 1973 à [Localité 10] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 4]

représenté par Me Isabelle JIMENEZ-BARAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [I] [W] épouse [Z] née le 03 Février 1974 à [Localité 9] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 4]

représentée par Me Isabelle JIMENEZ-BARAT, avocat au barreau de BORDEAUX N° RG 19/04014 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TKBY

DÉFENDEURS

Madame [B] [C] veuve [S] [P] [K] née le 15 Décembre 1967 à [Localité 10] (GIRONDE) [Adresse 8] [Localité 2]

représentée par Me Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [J] [K] né le 19 Septembre 1985 à [Localité 16] (GIRONDE) [Adresse 8] [Localité 2]

représenté par Me Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [E] [L] [F] [T] veuve [X] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de son fils mineur [U] [X] né le 14 Juin 2007 à [Localité 14] (GIRONDE), agissant tous deux en qualité d’ayants droit de Monsieur [N] [X]-[K] décédé le 06 Juin 2022 à [Localité 16] (GIRONDE) née le 06 Juin 1976 à [Localité 10] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Me Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [H] [X] agissant en qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [X]-[K] décédé le 06 Juin 2022 à [Localité 16] (GIRONDE) née le 25 Octobre 2005 à [Localité 14] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Me Aurélie VIANDIER-LEFEVRE de la SELAS AVLH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 19/04014 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TKBY

SCP [V] [A]-EMMANUEL MASSENET- EMMANUELLE GALHAUD, titulaire d’un Office notarial [Adresse 6] [Localité 5]

représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [G] [D] [O] [P] [K] née le 20 Mai 1977 au PORTUGAL de nationalité Portugaise [Adresse 13] [Adresse 13] [Adresse 13] (PORTUGAL)

représentée par Me Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [K] est décédé le 09 juin 2014 laissant pour lui succéder son épouse madame [B] [S] [P] [K] et leurs deux fils messieurs [J] [K] et [N] [X] [K].

Maître [V] [A], notaire associé à [Localité 12], de la SCP [A] MASSENET GALHAUD, chargé de la succession, a dressé le 21 juillet 2014 un acte de notoriété.

Les héritiers ont décidé, dans le cadre du règlement de la succession, de procéder à la vente de certains actifs immobiliers.

C’est dans ce contexte que selon deux actes du 14 octobre 2015 reçus en l’Etude de Maître [A], madame [B] [C] veuve [K] et ses enfants, messieurs [J] [K] et [N] [X]-[K], ont promis de vendre à monsieur et madame [Z] qui ont promis de les acquérir deux terrains situés à [Localité 11] (33) [Adresse 15] moyennant le prix de 75 352,85 € chacun.

Les deux promesses de vente étaient consenties notamment sous la réalisation des conditions suspensives suivantes : l’obtention d’un permis de construction purgé de tout recours et retrait avant le 15 avril 2016 et l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt d’un montant total de 600 000€ pour les deux terrains au plus tard le 1er mars 2016.

Par ailleurs, il était prévu que le délai pour réaliser la vente expirait le 02 mai 2016, avec une prorogation possible de trente jours.

Les conditions suspensives ont été réalisées dans les délais impartis mais il n'y a pas eu réitération des ventes au motif de l'absence de participation à l'acte de madame [G] [P] [K], fille reconnue par Monsieur [M] [K], vivant au Portugal et qui s'est manifestée tardivement auprès du notaire pour faire valoir ses droits.

Selon acte des 11 et 16 avril 2019, les époux [Z] ont fait délivrer assignation à madame [B] [C] veuve [K] et ses enfants, messieurs [J] [K] et [N] [X]-[K], ainsi qu'à la SCP [A] MASSENET GALHAUD devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, aux fins notamment d'obtenir la résolution des promesses de vente, le remboursement des frais engagés inutilement en prévision de la vente et la réparation de leur préjudice.

Le 26 juillet 2019, le Juge de la mise en état a ordonné une médiation prorogée par décision du 28 février 2020, laquelle n'a pas permis de parvenir à la conclusion d'un accord.

Selon acte du 10 novembre 2021, madame [B] [C] veuve [K] et ses enfants, messieurs [J] [K] et [N] [X]-[K] ont appelé en intervention forcée madame [G] [P] [K].

Suite au décès de monsieur [N] [X]-[K] le 06 juin 2022, par acte du 20 juillet 2023, les époux [Z] ont mis en cause son épouse madame [E] [T], es-qualité de conjointe survivante et également représentante de ses deux enfants mineurs, [U] et [H] [X].

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, les époux [Z] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamner les Consorts [C]/[K]/[X] et Madame [P] [K] à réitérer les ventes par un acte authentique chez le notaire et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Dans l’hypothèse où la vente des biens ne pourrait finalement pas intervenir, ils demandent de prononcer la résolution des deux promesses de vente signées le 14 octobre 2015 aux torts exclusifs des vendeurs et de condamner in solidum les Consorts [C]/[K]/[X] à payer à leur payer le remboursement des frais engagés à hauteur de 7 866,78€ détaillé comme suit : Echéances relatives à l’assurance des deux prêts : 5 999,52€Affichage du permis de construire : 500,00€Constitution de deux SCI : 767,26€Provision sur honoraires Me [A] : 600,00€- la somme de 15 000€ en application des clauses pénales prévues dans les compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2019, date de l’assignation.

Ils demandent également d'ordonner à Maître [A] de leur restituer la somme de 4 000€ et de lui enjoindre de communiquer aux débats l’acte de notoriété qu’il a dû établir avant la signature des compromis de vente du 14 octobre 2015.

En tout état de cause, ils demandent de condamner in solidum les Consorts [C]/[K]/[X] à leur payer la somme totale de 70 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, madame [B] [C] veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K], madame [E] [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son fils mineur [U] [X], et madame [H] [X] sa fille devenue majeure en cours d'instance, demandent au tribunal de : "DEBOUTER les époux [Z] de toute demande formée à leur encontre. A titre principal, ▪ CONSTATER l’accord pour réitérer les ventes par un acte authentique chez le notaire de Madame [C] veuve [S] [P] [K], Monsieur [K] et Madame [T] (en son nom personnel et en qualité de représentant légal de son fils [U] [X]), Madame [H] [X] intervenant dans la succession de Monsieur [X] [K] ▪ CONDAMNER Madame [P] [K] à réitérer les ventes par un acte authentique chez le notaire et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ▪ DEBOUTER les époux [Z] de leur demande d’astreinte formée à l’encontre des consorts [C]/[K]. ▪ Les DEBOUTER de toutes demandes relatives à leurs préjudices moral et financier. A titre subsidiaire, ▪ STATUER CE QUE DE DROIT sur la demande de résolution des deux actes authentiques signés le 14/10/2015. ▪ DEBOUTER les époux [Z] de toute demande de condamnation à l’encontre de Madame [C] veuve [S] [P] [K], Messieurs [K] et [X] [K]. A titre infiniment subsidiaire, ▪ RAMENER à de plus juste proportion les demandes présentées par les époux [Z].

En tout état de cause ▪ Les DEBOUTER de toutes demandes contraires. ▪ CONDAMNER Madame [P] [K] au versement d’une somme totale de 4500€ au titre de l’indemnisation du préjudice subi par Madame [C] veuve [S] [P] [K], Messieurs [K] et [X] [K]. ▪ CONDAMNER Madame [P] [K] au versement d’une somme totale de 4500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC. ▪ Les CONDAMNER aux entiers dépens".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la SCP [V] [A] – Emmanuel MASSENET – Emmanuelle GALHAUD demande au tribunal de - lui donner acte qu’elle s’en remet à l’appréciation du Tribunal sur la demande de communication formulée par les époux [Z], N° RG 19/04014 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TKBY

- débouter les époux [Z] du surplus de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCP [V] [A] – Emmanuel MASSENET – Emmanuelle GALHAUD, - condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens.

Madame [G] [P] [K] n'a pas conclu.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 29 novembre 2024.

MOTIFS

I/ Sur la demande de vente forcée

Les époux [Z] demandent à titre principal de condamner les Consorts [C]/[K]/[X] et Madame [P] [K] à réitérer les ventes par acte authentique chez le notaire.

L'article 815-5 du code civil dispose qu'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

L'article 815-5-1 du code civil permet, en outre, sous certaines conditions, l'aliénation d'un bien indivis et donc notamment d'un immeuble à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis.

Au regard des textes précités, et en raison du refus de vendre ou à tout le moins en raison de l'inertie de madame [G] [P], les autres ayants droit doivent disposer d'une autorisation du président du Tribunal judiciaire avant de pouvoir procéder à la vente du bien.

Ils en ont d'ailleurs parfaitement conscience puisqu'ils lui avaient fait délivrer assignation devant le juge des référés de Bordeaux à cette fin, selon acte du 12 décembre 2019, action dont ils se sont finalement désistés, espérant résoudre amiablement le litige dans le cadre de la mesure de médiation judiciaire ordonnée.

Dans ces conditions, et en l'absence d'autorisation judiciaire des indivisaires, les époux [Z] sont malfondés en leur demande et en seront déboutés, et ce, en dépit de l'accord des autres ayants droit à passer l'acte.

II/ Sur la demande de résolution des promesses de vente

Il ressort d'un courrier de Maître [A] en date du 18 juin 2018 adressé à la Chambre des notaires que lorsqu'ont été signées les promesses de vente, madame [K] connaissait l'existence de madame [G] [P], son mari ayant été rendu, de son vivant, destinataire d'une décision de justice portugaise confirmant sa paternité.

Dès lors, en omettant de signaler l'existence de cet ayant droit au notaire et en signant néanmoins les promesses de vente, les promettants ont commis un manquement au préjudice des époux [Z].

Ce manquement rendant impossible l'exécution des promesses de vente, en application de l'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige, les époux [Z] sont donc fondés à en demander la résolution aux torts exclusifs des défendeurs.

L'effet rétroactif de la résolution implique de replacer les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la conclusion du contrat.

Les époux [Z] sont donc fondés à obtenir le remboursement des frais qu'ils ont engagés en vue de la vente et dont ils justifient pour un montant total de 7 866,78 €, décomposé comme suit : les échéances relatives à l’assurance des deux prêts pour un montant de 5 999,52€les frais d'affichage du permis de construire pour un montant de 500€les frais de constitution de deux SCI créées en vue de l'acquisition pour un montant de 767,26€la provision pour frais d'acte versée à Maître [A] pour un montant de 600 € Madame [B] [C], monsieur [J] [K], madame [E] [T], es-qualité et en qualité de représentante légale de son fils mineur [U] [X], et madame [H] [X] seront donc in solidum condamnés à payer aux époux [Z] la somme de 7 866,78 €, dont 600 € feront l'objet d'une restitution par Maître [A], ainsi que cela sera précisé au dispositif de la décision.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions suspensives prévues dans les promesses de vente étaient réalisées et que la non-réalisation des ventes résulte de la défaillance fautive des promettants, il y a lieu de faire application de la clause pénale prévue aux promesses, dont le montant n'est pas excessif.

Madame [B] [C], monsieur [J] [K], madame [E] [T], es-qualité et en qualité de représentante légale de son fils mineur [U] [X], et madame [H] [X] seront donc in solidum condamnés à payer aux époux [Z] la somme de 15 000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2019, date de délivrance de l'assignation, valant mise en demeure, en application de l'article 1231-6 du code civil.

III/ Sur la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral et financier

Au soutien de leur demande d'indemnisation à hauteur de 70 000 €, les époux [Z] font valoir la perte des loyers qu’ils auraient dû percevoir en devenant propriétaires des terrains, la perte de temps et les soucis engendrés par la procédure ainsi que la déconvenue de ne pas acquérir les biens qu’ils convoitaient.

Outre le fait qu'aucun justificatif n'est produit pour les étayer, les préjudices allégués sont purement hypothétiques et ne permettent pas non plus de caractériser un préjudice moral, en l'absence de preuve d'une atteinte à un sentiment d'affection, à l'honneur ou à la réputation.

Ils seront déboutés de cette demande de dommages et intérêts.

IV/ Sur les demandes dirigées contre le notaire

Les époux [Z] demandent au tribunal d'enjoindre au notaire de communiquer l'acte de notoriété dressé le 21 juillet 2014.

Au soutien de cette prétention, ils font valoir que la communication de cet acte leur permettrait éventuellement d'engager la responsabilité de Maître [A].

Or, force est de constater que cette demande de communication ne vient au soutien d'aucune demande au fond. Elle sera donc rejetée.

Quant à la demande de restitution de la somme de 4 000 € versée en l'étude notariale à titre de dépôt de garantie, elle est de droit, compte tenu de la résolution des promesses de vente, et le notaire ne développe d'ailleurs aucun moyen pour s'y opposer.

Elle sera donc accueillie selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

V/ Sur les demandes à l'encontre de madame [G] [P]

Madame [B] [C], monsieur [J] [K], madame [E] [T], es-qualité et en qualité de représentante légale de son fils mineur [U] [X], et madame [H] [X] demandent la condamnation de madame [G] [P] au paiement d'une somme de 4 500€ au titre de l’indemnisation du préjudice subi.

Or, outre le fait qu'ils ne justifient d'aucun préjudice, il ressort des développements précédents qu'ils ont fait preuve d'imprudence en acceptant de signer les promesses de vente litigieuses sans obtenir l'accord préalable de cet ayant droit, dont ils connaissaient pourtant l'existence.

Dans la mesure où ils n'ont pas poursuivi jusqu'à son terme la procédure judiciaire qui leur aurait permis de passer outre le refus de vendre de madame [P], ils ne peuvent se prévaloir à son encontre d'une résistance abusive à passer l'acte.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

VI/ Sur les autres demandes

Madame [B] [C], monsieur [J] [K], madame [E] [T], es-qualité et en qualité de représentante légale de son fils mineur [U] [X], et madame [H] [X] qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux dépens.

En cette qualité, ils seront condamnés in solidum à payer aux époux [Z] une indemnité qu'il est équitable de fixer à 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

N° RG 19/04014 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TKBY

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée compte tenu de l'ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] de leur demande de condamnation à réitérer les ventes devant notaire ;

PRONONCE la résolution des promesses de ventes conclues le 14 octobre 2015 entre madame [B] [C] veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K] et monsieur [N] [X]-[K] d'une part, et monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z], d'autre part ;

CONDAMNE in solidum madame [B] [C] veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K], madame [E] [T] veuve [X]-[K] es-qualité et en qualité de représentante légale de monsieur [U] [X], et madame [H] [X] à payer à monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] ensemble la somme de 7 866,78 €, dont 600 € prendront la forme d'une restitution par la SCP [V] [A]-Emmanuel MASSENET-Emmanuelle GALHAUD au profit de monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] ;

ORDONNE à la SCP [V] [A]-Emmanuel MASSENET-Emmanuelle GALHAUD de restituer à monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] la somme de 4 000 € versée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum madame [B] [C] veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K], madame [E] [T] veuve [X]-[K] es-qualité et en qualité de représentante légale de monsieur [U] [X], et madame [H] [X] à payer à monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] ensemble la somme de 15 000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2019 ;

DÉBOUTE monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE madame [B] [C] veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K], madame [E] [T] veuve [X]-[K] es-qualité et en qualité de représentante légale de monsieur [U] [X], et madame [H] [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum madame [B] [C] veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K], madame [E] [T] veuve [X]-[K] es-qualité et en qualité de représentante légale de monsieur [U] [X], et madame [H] [X] à payer à monsieur [Y] [Z] et madame [R] [W] épouse [Z] ensemble la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [B] [C] Veuve [S] [P] [K], monsieur [J] [K], madame [E] [T] veuve [X]-[K] es-qualité et en qualité de représentante légale de monsieur [U] [X], et madame [H] [X] aux dépens ;

ORDONNE l'exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT