Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/05672 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTLK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 OCTOBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 11-20-000951

APPELANTE :

Madame [T] [M]

née le 17 Juin 1987 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christine AMADO, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/013108 du 14/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [O] [G]

né le 28 Novembre 1943 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non représenté

assigné le 10 janvier 2023 à personne

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

Le délibéré de l'affaire initialement fixé au 4 février 2025 a été prorogé au 11 février 2025.

ARRET :

- réputé contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2015, M. [O] [G] a donné à bail à Mme [T] [M] un appartement situé [Adresse 1], à [Localité 9] (66), moyennant un loyer mensuel de 530 euros, outre une provision sur charges de 70 euros. Un dépôt de garantie d'un montant de 530 euros a été effectué.

Suite à l'augmentation des charges, le montant total du loyer a été porté à la somme de 634 euros.

Par courrier du 26 juin 2019, Mme [T] [M] a donné congé au bailleur avec préavis d'un mois.

Par courrier du 31 juillet 2019, la locataire a reconnu devoir à son bailleur la somme de 378 euros, qu'elle s'est engagée à honorer par deux versements.

Le 19 août 2019, le bailleur a fait constater l'état du logement par huissier, hors de la présence de la locataire.

Le 5 novembre 2019, M. [O] [G] a fait délivrer une sommation de payer pour un montant de 5 809,61 euros à Mme [T] [M].

Le 17 février 2020, M. [O] [G] a déposé une requête en injonction de payer pour un montant en principal de 6 051,74 euros au tribunal judiciaire de Perpignan.

Par ordonnance du 10 mars 2020, signifiée le 8 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a enjoint à Mme [T] [M] de payer la somme de 1 128,36 euros.

Le 1er octobre 2020, Mme [T] [M] a formé opposition à l'ordonnance du tribunal judiciaire de Perpignan du 10 mars 2020.

Le jugement rendu le 7 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Prend acte du bénéfice de l'aide juridictionnelle totale accordée à Mme [T] [M] ;

Condamne Mme [T] [M] à payer à M. [O] [G] la somme de 1 249 euros correspondant aux loyers et charges dus ;

La condamne à payer à M. [O] [G] la somme de 5 809,61 euros correspondant aux réparations effectuées dans le logement qu'il a loué à Mme [T] [M] après son départ des lieux ;

Déboute les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires ;

Laisse les dépens à la charge du Trésor public.

Le premier juge a relevé que le bailleur justifiait de l'arriéré des loyers à hauteur de 1 249 euros, sur la période de décembre 2018 à juillet 2019 par un décompte.

Il a également relevé que, si l'état des lieux d'entrée permettait d'observer que certains équipements n'étaient pas irréprochables, l'état des lieux de sortie réalisé par huissier faisait apparaitre des dégradations importantes, contraignant à la réalisation de travaux justifiés à hauteur de 5 809,61 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Mme [T] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 11 février 2023, Mme [T] [M] demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [T] [M] à verser à M. [O] [G] la somme de 1 249 euros au titre des loyers et charges dus outre la somme de 5 809,61 euros au titre des réparations effectuées postérieurement à son départ ;

Sur les arriérés de charges réclamées,

A titre principal,

Juger infondées les prétentions de M. [O] [G];

Le débouter consécutivement de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Réduire ses prétentions à la somme de 127 euros ;

Sur les arriérés de loyers réclamés,

Réduire les prétentions du demandeur à la somme de 992 euros ;

A titre reconventionnel,

Sur la demande de remboursement des factures,

Débouter le demandeur de l'intégralité de ses prétentions ;

Sur la demande de remboursement des frais d'huissier,

Débouter le demandeur de l'intégralité de ses prétentions ;

Constater que Mme [T] [M] est créancière d'une somme de 530 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Ordonner la compensation entre les créances des parties ;

En l'Etat,

Condamner M. [O] [G] à payer à Mme [T] [M] la somme de 403 euros ;

Subsidiairement,

Constater la bonne foi de la concluante ;

Lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil ;

Condamner M. [O] [G] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens.

Mme [T] [M] conclut à la recevabilité de l'opposition formée par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2020 suite à la signification de l'ordonnance le 8 septembre 2020.

Elle conteste les sommes retenues au titre des loyers et charges et sollicite la restitution des provisions sur charges. Elle affirme que les charges de 2018 ont été fixées de façon forfaitaire dans le contrat, ne pouvant donner lieu à régularisation, et que la provision sur charges aurait dû être maintenue à 70 euros. L'appelante ajoute que l'augmentation du loyer n'a pas respecté la variation de l'indice de référence des loyers et que celui-ci devait donc, au plus, s'élever à la somme totale de 614 euros à compter de décembre 2018.

Mme [T] [M] soutient que le procès-verbal de constat d'huissier du 5 août 2019 lui est inopposable, en ce qu'il serait non contradictoire, la locataire n'ayant pas été avisée au moins sept jours à l'avance et le constat ayant été dressé hors sa présence. Elle conteste le témoignage de l'ancienne épouse de M. [O] [G] au regard de la communauté d'intérêts existant entre eux et ne permettant pas de s'assurer des garanties d'impartialité et objectivité.

L'appelante conteste les sommes réclamées au titre des travaux, faisant valoir que les factures produites ne se rapportent qu'à des travaux de rafraichissement dus à l'usure normale des lieux et non à des dégradations locatives.

M. [O] [G], régulièrement signifié à sa personne, n'a pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur le montant et la régularisation des charges locatives

Les charges locatives sont les charges d'habitation qui incombent au locataire en plus du loyer dont elles constituent l'accessoire. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 distingue trois catégories générales de charges : les dépenses qui correspondent à des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les éléments d'usage commun du bien louée et les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Le bail peut stipuler le remboursement des dépenses exposées par le bailleur au fur et à mesure qu'elles se présentent ou bien exiger le versement de provisions pour charges.

Dans ce second cas, l'article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, qui doit s'effectuer au regard des charges effectivement payées par le bailleur.

En l'espèce, si l'appelante allègue que les charges sont appelées de façon forfaitaire, elle n'en justifie aucunement, la cour relève au contraire que le bail d'habitation non meublé prévoit non pas un forfait mais des provisions sur charges, de 70 euros par mois, qu'ainsi, ce moyen sera écarté.

S'agissant de leur augmentation en cours de bail, si l'appelante allègue que les provisions sur charges ne peuvent faire l'objet d'une augmentation en cours de bail, elle ne justifie toutefois pas de ce fondement, de sorte que ce moyen sera également écarté.

S'agissant de la régularisation des charges au titre de l'année 2018, Mme [T] [M] conteste la somme de 16 euros au motif qu'elle n'a pas à prendre en charge les frais de gestion de la copropriété.

Or, comme cela est mentionné dans le tableau qu'elle reprend dans ses conclusions, cette somme correspond non pas à des charges de copropriété mais aux frais de gestion qui accompagnent l'établissement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), de 8 % de son montant, en l'espèce de 200 euros, soit 16 euros.

Toutefois, si le bailleur peut inclure la TEOM dans les charges récupérables, seule la taxe en elle-même est récupérable auprès du locataire. Les frais de gestion, qui sont des frais d'établissement des rôles, qui l'accompagnent, ne le sont pas.

Il s'ensuit que la créance issue de la régularisation des charges pour l'années 2018, sera ramenée de 143 euros à 127 euros.

2. Sur le montant et l'arriéré de loyers

Pour contester sa condamnation au paiement de la somme de 1 249 euros au titre de l'arriéré de loyers, Mme [T] [M] conteste en premier lieu le calcul effectué par le premier juge, sur la base d'un montant mensuel de 643 euros, au motif que la révision du loyer ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Or, comme l'a indiqué le premier juge, et qui n'est pas utilement critiqué en cause d'appel, l'augmentation du loyer plus charges, de 614 euros à 634 euros, est dû à une augmentation non pas du loyer mais des provisions, de 20 euros, en raison de l'augmentation des charges, qu'ainsi, l'arriéré locatif sera calculé sur la base de 634 euros.

Mme [T] [M] se fonde sur sa pièce n° 11 pour justifier de paiements sur la période de décembre 2018 à juillet 2019.

La cour constate de ces relevés bancaires : un virement de 410 euros le 21 décembre 2018, un virement de 764 euros le 7 mai 2019, un virement de 764 euros le 13 juin 2019 et un virement de 150 euros le 9 juillet 2019.

Il s'ensuit qu'en l'état du tableau produit par Mme [T] [M] et des justificatifs versés au débat, l'arriéré locatif sera ramené, comme elle le sollicite, à la somme de 992 euros, de laquelle il n'y a pas lieu de déduire la somme de 163,44 euros au titre de l'excédent perçu du fait de l'augmentation illicite de la provision sur charges sur la période de décembre 2016 à décembre 2018, pour les motifs exposés ci-avant.

En conséquence de ce qui précède, la condamnation de Mme [T] [M] au titre de l'arriéré locatif, retenue pour la somme de 1 249 euros par le tribunal, sera actualisée à la somme de 127 euros + 992 euros = 1 119 euros.

3. Sur les dégradations locatives

Pour avoir une valeur probante et permettre au bailleur, le cas échéant, d'invoquer des dégradations imputables au locataire, l'état des lieux doit être établi de façon contradictoire. A défaut, il n'est pas opposable au locataire qui est présumé avoir remis le bien en bon état, en vertu des dispositions de l'article 1731 du code civil.

Lors de la restitution du logement, la jurisprudence est venue relativiser l'application du principe du contradictoire s'agissant de l'état des lieux établi par acte d'huissier, la Cour de cassation énonçant que le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie n'interdit pas au bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs et que si le constat d'huissier est versé au débat, il appartient au juge de l'examiner pour apprécier l'état des lieux à la sortie du locataire. (Chambre civile 3, 17 mars 2016, 14-15.325)

En l'espèce, retenant ce principe, la cour statuera néanmoins en conséquence en considération des éléments dont elle dispose, c'est-à-dire de ceux retenus par le premier juge et des seules pièces versées au débat par l'appelante puisque que M. [O] [G] ne s'est pas constitué, qu'ainsi, l'état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice, n'est plus en débat.

La cour dispose en conséquence de l'état des lieux d'entrée et de photos du logement objet du litige, sans date certaine mais qui auraient été prises le 30 juillet 2019.

En l'état, la cour relève que s'il était fait mention dans l'état des lieux d'entrée que le logement était en bon état, la cour relève toutefois qu'il y était notamment porté les mentions manuscrites suivantes :

- dans la cuisine : fissures au niveau du carrelage de l'évier, une plaque abîmée (ampoule, hotte), de deux spots ne fonctionnant pas,

- dans la salle de bain : de fuites au niveau de la robinetterie, d'un interrupteur ne fonctionnant pas,

- dans les WC : d'un grille salle, d'une faïence trouée,

- dans le séjour : d'un carrelage fendu en cinq endroits, d'un convecteur ne marchant pas,

- dans la chambre n°1 : de vernis fortement écaillé,

- dans le chambre n°2 : de coups au niveau du lino, de cinq spots ne fonctionnant pas.

Ainsi, il ne peut être retenu que le logement a été pris à bail à l'état neuf.

Pour l'essentiel, il ressort de la somme totale de 6 339,61 euros retenue par le premier juge, qu'elle est constituée principalement, suivant les dernières conclusions de l'appelante, par une facture de la SARL J. Portillo J. du 9 septembre 2019, de 4 776 euros, pour des travaux de peinture.

Compte tenu de son montant, il doit être retenu que ces travaux ont constitué en la reprise de la totalité des murs du logement.

Or, il est constant qu'en l'absence de dispositions contractuelles, les réparations rendues nécessaires en raison de l'usure normale des lieux dues au simple écoulement du temps incombent au bailleur et non au preneur, et, qu'au cas présent, la période locative en litige a duré près de quatre années, qu'ainsi, la locataire ne peut se voir exiger de supporter le coût de la réfection complète de la peinture du logement qu'elle a occupé, même si la peinture était neuve à son arrivée, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

Mme [T] [M] avance que les autres factures correspondent à des achats d'interrupteurs, de spots ou de carrelage, qui ne peuvent être retenus en l'état des mentions figurant sur l'état des lieux d'entrée.

Le locataire ne pouvant être tenu de la remise à neuf du logement pris à bail mais des seules dégradations locatives, qui ne peuvent être constatées en cause d'appel, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a mis à la charge de Mme [T] [M] la somme de 6 339,61 euros au titre des dégradations locatives.

4. Sur la demande de restitution des provisions sur charges

Le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions sur charges, sous déduction des seules charges dont le bailleur peut apporter la justification.

Dès lors que le bailleur n'a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges.

En l'espèce, s'il est versé par l'appelante le décompte des charges produit par le bailler, la cour relève que par courrier recommandé du 26 juin 2019, reçu le 29 juin 2019, Mme [T] [M] a demandé la justification des charges.

A défaut de justification par le bailleur, Mme [T] [M] est en droit de demander la restitution des provisions versées, soit, comme elle le sollicite, la somme de 31 mois x 70 euros, soit 2 170 euros.

En conséquence de ce qui précède, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :

- Mme [T] [M] doit 1 119 euros au titre de l'arriéré locatif,

- M. [O] [G] doit 2 170 euros au titre des provisions sur charges non justifiées et 530 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

soit un solde de 1 581 euros en faveur de Mme [T] [M], qui sera limité à 403 euros, la cour ne pouvant aller au-delà des prétentions formées par l'appelante, que M. [O] [G] sera condamné à lui payer.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [G] sera condamné aux dépens de l'instance.

M. [O] [G] sera en outre condamné à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 7 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [O] [G] à payer à Mme [T] [M] la somme de 403 euros ;

CONDAMNE M. [O] [G] à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, étant rappelé que si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat, s'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat ;

CONDAMNE M. [O] [G] aux dépens de l'instance.

Le greffier, La présidente,