Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17145 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQB5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/00150

APPELANTE

Madame [T] [R]

née le 17 mai 1992 à [Localité 8] (95)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2173

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/023727 du 13/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉ

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH

immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le numéro 344 810 582 5

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Stéphane LEVILDIER de l'AARPI LGAvocats, Association d'Avocats à Responsabilité Profession nelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 23 février 2007, l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH a donné en location à [Z] [G] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 3] (escalier 19, rez-de-chaussée).

[Z] [G] est décédée le 27 mars 2020.

Sa fille, Mme [T] [R] a sollicité le transfert du bail par courrier du 14 avril 2020.

Saisi par l'EPIC Paris Habitat OPH par acte d'huissier de justice délivré le 24 août 2021, par jugement contradictoire rendu le 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté la résiliation du contrat de bail liant l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH et [Z] [G] relativement au logement situé [Adresse 3] (escalier 19, rez-de-chaussée) à la date du décès de la locataire, soit le 27 mars 2020 ;

- constaté que Mme [T] [R] est occupante sans droit ni titre de ce bien ;

- ordonné en conséquence à Mme [T] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

- dit qu'à défaut pour Mme [T] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique;

- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [T] [R] à verser à l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH la somme de 4 531,99 euros (décompte arrêté au 1er mai 2022, incluant la mensualité de mai 2022), correspondant à l'arriéré d'indemnité d'occupation ;

- condamné Mme [T] [R] à verser à l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

- autorisé Mme [T] [R] à s'acquitter de la dette par 15 acomptes successifs et mensuels de 300 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

- dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité ou des charges courantes exigibles, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

- rappelé qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné Mme [T] [R] aux entiers dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2022, Mme [T] [R] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision et par ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

- débouter l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH de l'intégralité de ses demandes ;

- enjoindre à l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH de procéder au transfert de bail à son bénéfice à compter du mois d'avril 2020 ;

- enjoindre à l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH à lui transmettre l'ensemble des avis d'échéance entre avril 2020 et le transfert effectif du bail ;

- lui accorder des délais de paiement pendant trois années, le solde étant à régler à la dernière échéance ;

à titre infiniment subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

- dire n'y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire que chaque partie conservera les dépens engagés à sa charge.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH demande à la cour de :

à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- débouter Mme [T] [R] de l'ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- ordonner la résiliation du bail conclu le 23 février 2007 à effet du 26 février suivant entre lui et [Z] [G] ;

- ordonner l'expulsion de Mme [T] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin des lieux sis [Adresse 4] ;

- supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- ordonner aux frais, risques et périls de Mme [T] [R], le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes qui pourront être dues ;

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du jugement à intervenir à un montant égal au double du loyer additionné des charges que Mme [T] [R] aurait payé en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu'à libération complète des lieux, et condamner à titre provisionnel Mme [T] [R] à en acquitter le paiement intégral ;

en tout état de cause,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] [R] à lui verser la somme de 4 531,99 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 1er mai 2022 ;

- condamner Mme [T] [R] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur le transfert du bail

Vu l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

Le jugement entrepris retient par des motifs pertinents que la cour adopte que Mme [T] [R] ne rapporte pas la preuve d'une communauté de vie effective avec sa mère défunte dans l'année précédent son décès soit du 27 mars 2019 au 27 mars 2020, au des pièces essentiellement déclaratives produites.

Il suffira d'ajouter ce qui suit.

L'occupation épisodique du logement de sa mère par l'appelante ne suffit pas à justifier d'une communauté de vie constante depuis au moins un an à la date du décès, peu important l'absence, à la supposée établie, d'une autre adresse et l'indication de l'adresse de sa mère sur sa CNI, délivrée le 17 juillet 2015, soit bien avant la période pertinente.

Les attestations de paiement de la CAF faisant état de versements en février et avril 2018 ne concernent pas non plus cette période pertinente du 27 mars 2019 au 27 mars 2020.

Quant aux deux attestations produites en appel, l'une atteste que l'appelante habitait chez sa mère en 2013 et fait état de considérations en équité quant à son maintien dans les lieux, sans préciser qu'elle y habitait de façon constante du 27 mars 2019 au 27 mars 2020 et l'autre se borne à attester que l'appelante habitait chez elle depuis près de deux ans en 2012.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de transfert du bail et constater que l'appelante était occupante sans droit ni titre, avec toutes conséquences de droit, quant à son expulsion et les condamnations subséquentes, dont, au demeurant, l'appelante ne soutient pas sa demande d'infirmation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L'appelante qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux litigieux depuis le 7 juillet 2022 a déjà amplement bénéficié des délais de procédure. En tout état de cause, elle ne soutient pas en appel sa demande de délais supplémentaire qui ne peut donc aboutir.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur la dette locative

L'appelante soutient que la dette est soldée depuis mars 2024 grâce à l'attribution d'une allocation adulte handicapée tandis que l'intimée, qui ne lui répond pas sur cette actualisation invoque une dette de 3 022,37 euros au 14 mars 2023.

Au vu des décomptes et justificatifs respectifs des parties (pièces appelante 6-8 et 15; pièces intimée 23, 25 et 26-27), la dette arrêtée à mars 2024 est effectivement soldée selon le propre décompte de l'intimée arrêté au 8 octobre 2024 et produit par l'appelante, qui tient dûment compte de tous les versements qu'elle invoque pour la période du 8 septembre 2021 au 7 novembre 2022 soit :

- 200 le 7 décembre 2021

- 300 le 8 septembre 2021

- 200 le 7 octobre 2021

- 200 le 9 novembre 2021

- 200 le 7 décembre 2021

- 200 le 6 janvier 2022

- 1.500 euros le 3 février 2022 ;

- 500 euros le 4 février 2022 ;

- 1.000 euros le 9 février 2022 ;

- 300 euros le 17 février 2022 ;

- 194,50 euros le 4 mars 2022 ;

- 500 euros le 7 avril 2022. (Pièce n°6).

- 500 euros le 5 mai 2022 ;

- 400 euros le 7 juin 2022

- 500 euros le 6 juillet 2022

- 500 euros le 6 août 2022

- 300 euros le 8 septembre 2022

- 800 euros le 7 novembre 2022 (Pièce n°6).

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et l'intimée déboutée de sa demande en paiement d'une dette locative.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code.

L'appelante, partie perdante, doit supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de la condamner à payer l'indemnité de procédure sollicitée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf du chef du montant de la dette locative :

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de l'EPIC [Localité 7] Habitat OPH au titre de la dette locative, soldée à la date du 8 octobre 2024 ;

Condamne Mme [T] [R] aux dépens d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,