Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 23/51426

N° Portalis 352J-W-B7H-CY3SW

N° : 2

Assignation du : 27 janvier 2023

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[1] 2 copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 février 2025

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. DU CHAPON [Adresse 4] [Localité 6] représentée par son mandataire, la SARL MJT [Adresse 3] [Localité 8]

représentée par Maître Myriam HERTZ de l’AARPI TLMR Avocats, avocats au barreau de PARIS - #A1003

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. BERKO [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 7]

Madame [S] [Y] [Adresse 2] [Localité 5] et pour signification [Adresse 1] [Localité 7]

représentées par Maître Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS - #C1723

DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 23/51426, délivrée à la requête de la SCI Du Chapon, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans et ses observations écrites visées le 3 décembre 2024, soutenues oralement tendant à voir :

- RECEVOIR la SCI DU CHAPON en ses demandes, - DIRE l’action recevable - REJETER l’ensemble des demandes, prétentions et arguments adverses, - CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à la SARL BERKO [Localité 9] et portant sur le local commercial situé [Adresse 4] [Localité 6], - DECLARER le bail résilié aux torts de la SARL BERKO [Localité 9], EN CONSEQUENCE, - ORDONNER l’expulsion de la SARL BERKO [Localité 9] et de tous occupants de son chef dans les lieux, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et de réparation qui pourraient être dues, - CONDAMNER la SARL BERKO [Localité 9], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 121.778,04 euros correspondant aux loyers et charges à la date du 19 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer, et capitalisation à compter de la date du 2 février 2023, date de l’assignation, - CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel Madame [S] [Y], gérante, au paiement de la somme de 121.778,04 euros, subsidiairement à la somme de 36.000 euros, conformément aux termes de l’acte de caution, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer, et capitalisation à compter de la date du 2 février 2023, date de l’assignation, - CONDAMNER la SARL BERKO [Localité 9] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises, augmenté de 50% à compter de l’échéance de février 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour du commandement, - DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice ILC s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir, - DIRE que la SARL BERKO [Localité 9] sera également condamnée à payer les intérêts de droit sur ces sommes à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, - ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, - CONDAMNER solidairement la SARL BERKO [Localité 9] et Madame [S] [Y], à payer à la SCI DU CHAPON la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER solidairement la SARL BERKO [Localité 9] et Madame [S] [Y] aux entiers dépens de la procédure, outre les frais du commandement de payer du 15 décembre 2022.

Vu les conclusions écrites visées le 3 décembre 2024 de la SARL Berko [Localité 9] et de Madame [S] [Y] tendant à voir :

IN LIMINE LITIS : - ORDONNER le sursis à statuer dans la présente instance, jusqu’à ce que le tribunal judiciaire de Paris ait rendu sa décision ;

A TITRE PRINCIPAL :

- DECLARER irrecevable l’action de la SCI DU CHAPON à l’encontre de la société BERKO [Localité 9] et de Madame [Y] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- DEBOUTER la SCI DU CHAPON de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- CONSTATER que le commandement signifié le 15 décembre 2022 a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse ;

- DECLARER en conséquence ledit commandement nul et de nul effet ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et OCTROYER à la société BERKO [Localité 9] vingt-quatre (24) mois de délais pour satisfaire aux exigences de la bailleresse ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

- CONDAMNER la société SCI DU CHAPON au paiement d'une somme de 4.800 € à chacune des défenderesses, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société SCI DU CHAPON aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable »

Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ;

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Au cas présent, suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2019, la SCI DU CHAPON a donné à bail commercial à la société BERKO [Localité 9] des locaux à usage exclusif de « fabrication et vente de pâtisseries, confiseries, sandwiches, salon de thé, petite restauration froide sans extraction » constitués d’une boutique situé au rez-de-chaussée du bâtiment A et d’une réserve plus une petite courette privative situées au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 4], [Localité 6], pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 27 juillet 2019, et moyennant un loyer principal annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance, le 5 de chaque mois.

Cette somme est augmentée de 3.000 euros par an au titre des provisions de charge.

Un dépôt de garantie de 9.000 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2020, Madame [S] [Y] s’est portée caution de la société BERKO [Localité 9], conformément à l’article 31 du bail susvisé, pour le paiement des loyers dus à la SCI DU CHAPON en vertu du bail susvisé, dans la limite de 36.000 euros couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard jusqu’au 26 janvier 2029.

Les défendeurs soutiennent que le local loué n’est pas équipé d’un système électrique triphasé, seul système permettant l’utilisation des fours à pâtisseries et qu’en l’absence d’installation d’un tel système, la société BERKO [Localité 9], preneur, est dans l’impossibilité d’exploiter son local ; que face au silence du bailleur sur ces travaux indispensables à l’exploitation des locaux par la société BERKO [Localité 9], cette dernière a décidé de cesser de régler ses loyers, au motif qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination contractuelle.

Sur la demande de sursis à statuer

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, la société BERKO [Localité 9] a assigné la SCI DU CHAPON devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de faire :

« -JUGER que la SCI DU CHAPON a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux ;

- CONSTATER que la société BERKO [Localité 9] a été dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial sis [Adresse 4], [Localité 6] ;

- JUGER que la société BERKO [Localité 9] était en droit de refuser d'exécuter son obligation de règlement des loyers et charges à la SCI DU CHAPON ;

- CONDAMNER la SCI DU CHAPON à rembourser à la société BERKO [Localité 9] la somme de 83 375 euros, correspondant aux loyers et charges indûment réglés alors que la société BERKO [Localité 9] était dans l'impossibilité d'exploiter le local ;

- CONDAMNER la société SCI DU CHAPON au paiement d'une somme de 4.500 € à la demanderesse, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société SCI DU CHAPON aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ».

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, incombe au bailleur de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle.

Sur la demande d’un raccordement triphasé des locaux loués, il ressort des pièces versées aux débats que suite à la demande formulée par le preneur en ce sens, l’assemblée générale des copropriétaires en 2019 « a pris acte de la demande de la locataire de la SCI CHAPON qui envisageait des travaux dans le local commercial du rez-de-chaussée, lui demandait de soumettre un projet global des travaux au Syndic et à l’Architecte de l’immeuble afin de pouvoir le faire valider en assemblée mais que faute d’avoir reçu de la part de Madame [V], représentante de la SCI CHAPON les éléments réclamés, l’Assemblée Générale lui renouvelle sa demande d’avoir à présenter un projet technique qui soit conforme et validé par l’Architecte de l’immeuble en vue de le soumettre pour approbation à une prochaine Assemblée Générale et que dans ces circonstances, et faute à nouveau d’avoir reçu de la part de Madame [V], représentante de la SCI CHAPON les éléments réclamés, l’Assemblée Générale a renouvelé sa demande d’avoir à présenter un projet technique qui soit conforme et validé par l’Architecte de l’immeuble en vue de le soumettre pour approbation à une prochaine Assemblée Générale ».

Le 19 octobre 2023, le bailleur se décidait via son mandataire à solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution visant à être autorisé à passer d’un branchement électrique monophasé en triphasé pour l’installation d’un four ventilé nécessaire à la pâtisserie.

Cette résolution était rejetée sans motivation.

Or, les travaux de raccordement pour bénéficier d’une alimentation triphasée nécessitent l’accord de la copropriété, dans la mesure où il convient d’intervenir sur les parties communes (petit trou à percer dans le mur) pour se raccorder à l’arrivée électrique.

Il sera également observé que le preneur a procédé à d’important travaux d’aménagement sur ce local, investissant plus de 400.000 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il est d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes formées dans le cadre de la présente instance jusqu’à l’issue de la procédure initiée au fond suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, à l’initiative de la société BERKO [Localité 9] à l’encontre de la SCI Chapon et pendante devant le tribunal judiciaire de Paris

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Sursoyons à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à l’issue de la procédure initiée au fond suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, à l’initiative de la société BERKO [Localité 9] à l’encontre de la SCI Chapon et pendante devant le tribunal judiciaire de Paris ;

Réservons les dépens ;

Fait à Paris le 11 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Fabrice VERT