Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00205 DOSSIER : N° RG 24/00958 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHWO

Copie exécutoire à Me Fanny MEYNADIER expédition à

le 06 Février 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Février 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, SA D'HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 14 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 28 janvier 2020, ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à Madame [K] [Z] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 496,38 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 72,75 euros. Par avenant au bail signé le 27 novembre 2023, Monsieur [P] [U] est devenu co-titulaire solidaire dudit bail.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Monsieur [P] [U], par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 541,37 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 23 mai 2024 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [P] [U] pour l'audience du 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Monsieur [P] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [P] [U] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [P] [U] à payer la somme de 966,14 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation de Monsieur [P] [U] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [P] [U], daté du 24 décembre 2024. La conclusion est qu’il n'a pas répondu à la convocation du travailleur social.

À l'audience du 14 janvier 2025, ICF SUD-EST MEDITERRANEE était représenté par son conseil. Monsieur [P] [U], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

ICF SUD-EST MEDITERRANEE a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5653,97 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2024.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 27 mai 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [P] [U] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [P] [U] se trouve redevable de la somme de 2461,50 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 13 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Il a également été retiré la somme de 3173,27 euros non justifié dans la mesure où si l’on ajoute deux loyers impayés depuis le commandement il serait redevable de 3831,62 euros et non la somme mentionnée au décompte.

Monsieur [P] [U] sera donc condamné, en tant que cotitulaire solidaire du bail, à payer la somme provisionnelle de 2461,50 euros à ICF SUD-EST MEDITERRANEE.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [P] [U], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions.

ICF SUD-EST MEDITERRANEE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 28 janvier 2020, entre ICF SUD-EST MEDITERRANEE et Madame [K] [Z], duquel Monsieur [P] [U] est devenu co-titulaire solidaire par avenant signé le 27 novembre 2023, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 juin 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [P] [U] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 28 juin 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [P] [U] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 28 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [P] [U] à payer à ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme provisionnelle de 2461,50 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 14 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

DÉBOUTONS ICF SUD-EST MEDITERRANEE de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [P] [U] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [P] [U],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS