Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00209 DOSSIER : N° RG 24/01140 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PLEM

Copie exécutoire à Me Cyrille CAMILLERAPP expédition à

le 06 Février 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Février 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [R] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 14 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er septembre 2015, Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] ont donné à bail à Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 350 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60,08 euros.

Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] ont fait signifier à Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U], par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, un congé avec offre de vente prenant effet au 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 27 novembre 2024, Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] ont fait assigner Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] pour l'audience du 14 janvier 2025 devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - la déclaration de la déchéance de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] de tout titre locatif depuis la date de la déchéance du bail, - la déclaration de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] occupants sans droit ni titre depuis cette date, - l'expulsion de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] au paiement de celle-ci, - la condamnation in solidum de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] à payer une somme équivalente au montant du loyer indexé majoré des droits et taxes ainsi que de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, et ce à titre d’occpuation provisionnelle courant à compter de la date d’échéance du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé notamment par la remise des clefs, - la condamnation in solidum de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] à payer à titre provisionnel les charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’assignation, - la condamnation de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] aux entiers dépens et à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience du 14 janvier 2025, Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] étaient représentés par leur conseil qui a déposé son dossier. Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U], bien que régulièrement assignés à comparaître à l'audience, n’étaient ni présents, ni représentés.

Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation et ont par ailleurs indiqué qu’il n’existait pas de dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2025.

Motifs

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester la validité du congé pour vendre, qui est par ailleurs établie par les pièces produites par les bailleurs. L’existence de l’obligation n’est donc pas sérieusement contestable et l’action en référé est recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 29 février 2024, avec une prise d’effet au 31 août 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente, sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 31 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l’échéance du bail, devenu occupants sans droit ni titre, Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] seront tenus de payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, à l’audience, Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] ont indiqué, par le biais de leur avocat, qu’il n’existait pas de dette locative.

Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] seront donc déboutés de leur demande de provision.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U], partie perdante, seront donc condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement à ce titre Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] la somme de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 1er septembre 2015 entre Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] et Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à la date du 31 août 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 août 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] devront payer solidairement à compter de la date d’échéance du bail le 31 août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] à payer à Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [X] [U] et Madame [P] [U],

DEBOUTONS Monsieur [Y] [M] et Madame [F] [R] épouse [M] de leurs autres demandes,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS