Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à: -Me Kenson COLLIN

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/15041 N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLK

N° MINUTE :

Assignation du : 23 Novembre 2023

JUGEMENT rendu le 06 Février 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] - [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE France [Localité 5] Ile de France, S.A.S [Adresse 3] [Localité 5]

représenté par Me Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P87

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [M] [Adresse 1] [Localité 4]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 23/15041 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLK

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DES FAITS

M. [C] [M] est propriétaire du lot de copropriété lots n°109, 273 et 303 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [M] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] a assigné M. [C] [M] en paiement d’arriéré de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 27 mars 2024.

Il est demandé au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, la Jurisprudence applicable,

Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société IMMO DE France [Localité 5] Ile de France,

En conséquence,

Condamner M. [C] [M] à lui les charges arriérées pour un montant en principal de 7.490,71 €, correspondant à la période du 1er janvier 2022 au 18 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 février 2023 et à compter l’assignation introductive pour le surplus,

Le condamner à lui payer les frais de suivi administratif du dossier visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que cette procédure a entrainée, frais qui s’élèvent à la somme de 987,82 €, avec intérêts de droit,

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation introductive d’instance,

Condamner M. [C] [M] à lui payer la somme de 3.000,00€, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement,

Débouter M. [C] [M] de toute demande de délais de paiement,

Le condamner à lui payer la somme de 3.000,00€, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Le condamner enfin aux entiers dépens dans les conditions fixées par les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à étude, M. [C] [M] n’a pas comparu à l'instance. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 mars 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 13 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété

1-1 Au titres des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un relevé de propriété que M. [C] [M] est propriétaire des lots n° 109, 273 et 303 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 avril 2021, 31 mai 2022 et 10 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 5);

- les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 6);

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur et les régularisations de charges (pièces n° 8 et 9);

- un décompte de créance actualisé au 18 octobre 2023 (pièce n° 4).

Il ressort de ce décompte qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

- 4 fois 18 € € au titre des frais de rejet de prélèvement le 24 janvier 2022, le 26 avril 2022, 24 août (2 fois),

- 15,60 € au titre des frais de rejet de prélèvement le 24 octobre 2022,

- 54,38 € au titre des frais de mise en demeure du 7 février 2023,

- 39,50 € au titre de frais de relance le 22 février 2023,

- 343,17 € au titre de frais de « trans aux just »,

- 343,17 € au titre des frais de délivrance de l’assignation le 7 septembre 2023,

- 120 € au titre des honoraires de mise en demeure par avocat le 28 septembre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [M], déduction faite des frais imputés par le syndicat au titre des frais recouvrement, est débiteur de 7.490,71 €, arrêté au 18 octobre 2023, appels de fonds charges et travaux du 4ème trimestre 2023 inclus.

M. [C] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 7 février 2023, date la première mise en demeure, sur la somme de 4.221,95 € et, à compter l’assignation délivrée le 23 novembre 2023 pour le surplus.

1-2 Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 7 février 2023 (54,38 €), ainsi que les frais de relance exposés le 22 février 2023 (39,50 €) et le 21 juillet 2023 (120 €), soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Les frais de « trans aux just » facturés pour un montant de 343,17 € ne seront donc pas retenus.

Les frais au titre des frais de délivrance de l’assignation le 7 septembre 2023 (343,17 €) relèvent des dépens et ne seront donc pas retenus au titre des frais de l’article 10-1 précité.

Enfin, les frais de rejet de prélèvement bancaire (quatre fois 18 € et une fois 15, 60 €) ne relèvent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. Ils ne seront donc pas retenus.

En conséquence, M. [C] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 213,88 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus, non justifié, de sa demande en paiement formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [C] [M] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [C] [M] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Décision du 06 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 23/15041 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLK

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [C] [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit à compter du 23 novembre 2023, date de délivrance de l’assignation portant ladite demande.

3 - Sur les demandes accessoires

M. [C] [M], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de :

- 7.490,71 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 18 octobre 2023, appels de fonds charges et travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 sur la somme de 4.221,95 € et, à compter l’assignation délivrée le 23 novembre 2023 pour le surplus,

- 213,88 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du surplus de sa demande en paiement formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande de paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure et de ses autres demandes plus amples ou contraire ;

CONDAMNE M. [C] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

Le Greffière La Présidente