Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10212 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTC

N° MINUTE : 11/2025

JUGEMENT rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE Association ADEF HABITAT, [Adresse 2], représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque P 500

DÉFENDEUR Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10212 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTC

FAITS ET PROCEDURE

L'association ADEF HABITAT propose des logements foyers dans des résidences sociales pour l'habitation principale du résident .

Par acte du 10/06/2013 à effet au 01/06/2013 , l'Association POUR LE DEVELOPPEMENT DES FOYERS ( ADEF) a conclu un contrat de résidence, en conférant à M.[B] [Z] la jouissance de locaux meublés à usage d'habitation, situés [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 489.64 euros. Le règlement intérieur a été signé de M.[B] [Z].

Par LRAR du 17/10/2023 , M.[B] [Z] a été informé de la présence d'une personne en plus dans le logement avec lit supplémentaire constatée le 09/10/2023 et il lui a été rappelé l'article 9 du règlement intérieur .

Selon procès-verbal de constat de Me [E] du 06/11/2023 , il est noté une présence d'une personne qui indique être M.[B] [Z] et présente une pièce d'identité , qui a exposé demeurer avec sa conjointe , qui crée des troubles de voisinage et qu'il va retirer les affaires stockées qui encombrent le couloir.

Par lettre du 22/02/2024 signifiée par commissaire de justice le 27/02/2024 , l'Association ADEF HABITAT a mis en demeure M.[B] [Z] de régulariser la situation de suroccupation des lieux , qui contrevient aux dispositions du règlement intérieur, dans le délai d'un mois.

Par acte du 04/11/2024 , l'Association ADEF HABITAT a assigné M.[B] [Z] aux fins de :

A titre principal : -Voir constater la violation par M.[B] [Z] de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, en matière d'hébergement de tiers -voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et dire que M.[B] [Z] est devenu occupant sans droit ni titre depuis l'expiration d'un délai d'un mois après la signification de la mise en demeure ou à défaut un mois après la signification de la présente assignation

A titre subsidiaire : -Voir constater les maqnueemnts graves et répétés de M.[B] [Z] à ses obligations contractuelles -Voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision

En tout état de cause : -Voir rejeter toute demande de délai de grâce -Voir qu'à défaut de libération des lieux dans les 48 heures à compter de la signification du jugement , il sera procédé à l'expulsion de M.[B] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef , sous peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement -Voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur , décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai règlementaire aux frais , risques et péril de M.[B] [Z] -voir condamner M. [B] [Z] au paiement à l'Association ADEF HABITAT :

-d'une somme de 1651.72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - d'une indemnité d'occupation égale à la redevance mensuelle actuelle , majorée d'un forfait pour charges de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la résolution du contrat et jusqu'à libération des lieux ,avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence - d'une somme de 200 euros de dommages et intérêts

- d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l'assignation, et des actes subséquents tendant à la libération des lieux.

A l'audience du 21/11/2024, l'Association ADEF HABITAT maintient toutes ses demandes, en faisant valoir la poursuite de la suroccupation des lieux selon PV de constat du 29/03/2024 et plainte déposée pour injure non publique en raison de l'origine, l'ethnie , la race ou la religion et menace de mort réitérée en raison de l'origine, l'ethnie , la race ou la religion , de la part d'un employé de l'Association ADEF HABITAT contre une femme qui est indiquée être la personne féminine hébergée par M.[B] [Z] .

M.[B] [Z] n'a pas comparu ni été représenté ; il a été assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, l'assignation étant déposée en étude d'huissier en son absence.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'assignation et la recevabilité :

L'assignation a été signifiée à l'adresse des lieux régulièrement et l'Association ADEF HABITAT en sa qualité de co-contractant du résident a qualité à agir.

Sur la résiliation de la convention par acquisition de la clause résolutoire :

La mise en demeure du 17/10/2023 a constitué un rappel de l'article 9 du règlement intérieur. La mise en demeure du 22/02/2024 a été signifiée par commissaire de justice le 27/02/2024; elle a été délivrée conformément aux dispositions de l'article 14 du contrat de résidence, qui prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de manquements aux stipulations du contrat , notamment en cas d'impayé lorsque 3 termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel , lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du loyer à acquitter reste dû , en cas de manquement grave ou répétés aux dispositions du règlement intérieur .

Or le logement foyer est soumis aux dispositions de l'article R633-3 II du code de la construction et de l'habitation, qui dispose :

- le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation sous réserve d'un délai de préavis : - a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'un obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur . La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque 3 termes consécutifs , correspondant au total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives , sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire - b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité

En vertu de l'article 669 du Code de Procédure Civile, la date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ; cette seule date permet de faire courir le délai d'un mois opposable au débiteur de l'obligation, en cas de non- respect, délai qui figure dans la notification, et la seule présentation de la LRAR ne peut valoir notification.

Par ailleurs l'article R633-3 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose également que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par LRAR.

La LRAR du 22/02/2024 a été signifiée le 27/02/202 . Mais elle ne rappelle pas expressément la clause résolutoire du contrat de résidence , si bien que les conditions de l'article 1225 dernier alinéa du code civil ne sont pas remplies, puisque celui-ci dispose " la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.”

Il est demandé de voir dire que cette résiliation a pris effet un mois après l'assignation , subsidiairement.

Or la clause résolutoire a pour objet de constater la résiliation de plein droit à la suite d'un acte de procédure qui impartit ce délai d'un mois pour payer les sommes qui doivent correspondre aux sommes prévues par l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation ou mettre fin aux manquement reproché. L'assignation ne peut donc valoir acte de procédure valant mise en demeure préalable , alors que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution, en application de l'article 1225 du code civil .

L'Association ADEF HABITAT sera déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.

Le manquement à l'obligation se conformer au règlement intérieur pour l'hébergement de tiers est fondé sur deux procès-verbaux de constats de commissaire de justice du 06/11/2023 et 29/03/2024 . Les commissaires de justice ne se sont pas fait remettre de pièce d'identité des occupants des lieux et ne sont pas entrés dans le logement , faute d'ordonnance sur requête du juge le leur permettant . Mais ils ont rencontré dans les lieux la personne se présentant comme titulaire du contrat, M.[B] [Z] le 06/11/2023 , qui a bien reconnu occuper les lieux avec sa conjointe.

La déclaration de la personne rencontrée sur place le 29/03/2024 est insuffisante en terme probatoire, faute d'ordonnance sur requête autorisant la présentation de pièce d'identité.

Mais par ailleurs, indépendamment des déclarations de M.[B] [Z] qui avait reconnu cette occupation par sa compagne, la plainte déposée le 29/03/2024 par le responsable de la résidence précise bien que la personne qui se présente pour se faire remettre des draps de rechange, est bien la compagne de M.[B] [Z] et qu'elle est la personne qui émet des injures et menaces envers lui à raison de sa race.

Il résulte de ces éléments des preuves suffisantes de manquement grave ou répété au règlement intérieur, alors que les autorisations à donner pour héberger des tiers et la limitation dans le temps de ces autorisations ont pour but d'assurer la sécurité de l'ensemble des résidents des logements foyers .

Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter du présent jugement.

Il convient d'ordonner l'expulsion de M.[B] [Z] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. L'astreinte n'est pas nécessaire en l'état des pièces produites.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M.[B] [Z] à défaut de local désigné , le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de l'Association ADEF HABITAT, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M.[B] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant de la redevance majorée de 10% et des charges qui auraient été payés si le contrat s'était poursuivi et de condamner M.[B] [Z] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M.[B] [Z] reste devoir une somme de 1651.72 euros au titre des redevances et charges, indemnités dues à la date du 22/10/2024, septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M.[B] [Z] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-5 du code civil, la clause pénale est réduite si elle est manifestement excessive, même d'office.

La clause pénale du contrat prévoit une indemnité forfaitaire de 200 euros en cas de manquements répétés aux obligations du contrat ou du règlement intérieur, justifiant l'envoi d'une nouvelle mise en demeure valant acquisition de la clause résolutoire .

Il a été nécessaire pour l'Association ADEF HABITAT d'adresser une mise en demeure à M.[B] [Z] , qui, si elle ne vaut pas acquisition de la clause résolutoire du contrat, faute de rappel de celle-ci comme statué ci-avant, a cependant explicité qu'elle envisageait sa mise en œuvre , en raison de présence de tiers et matelas supplémentaires dans le logement, à plusieurs reprises . Les désagréments qui en résultent justifient l'application de cette clause pénale , qui n'apparaît pas manifestement excessive , eu égard à l'ensemble des manquements constatés. Il convient de condamner M.[B] [Z] à payer à l'Association ADEF HABITAT la somme de 200 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M.[B] [Z] à payer à l'Association ADEF HABITAT la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [B] [Z] aux dépens, incluant le coût de l'assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE que l'assignation a été signifiée régulièrement et que l'Association ADEF HABITAT est recevable à agir

DEBOUTE l'Association ADEF HABITAT de sa demande en acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties portant sur les lieux situés [Adresse 1]

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre les parties portant sur les lieux situés [Adresse 1] à compter du présent jugement

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des redevance majorée de 10% et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le contrat avait continué,

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à l'Association ADEF HABITAT la somme de 1651.72 euros au titre des redevances et charges, indemnités d'occupation dus au 22/10/2024 , septembre 2024 inclus , outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à l'Association ADEF HABITAT la somme de 200 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l'Association ADEF HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de M. [B] [Z] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution , sans astreinte

AUTORISE l'Association ADEF HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [B] [Z] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [B] [Z] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation

CONDAMNE M. [B] [Z] à payer à l'Association ADEF HABITAT la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT