Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 23/59231 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JDT

N° : 3

Assignation du : 11 Décembre 2023

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 février 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

PARIS HABITAT - OPH [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LES TROIS CHARDONS [Adresse 1] [Localité 6]

représentée par Maître Agnès ALLEAUME, avocat au barreau de PARIS - #E1481

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Aux termes d’un acte authentique du 10 avril 1998, l’Office public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], devenu [Localité 8] Habitat – OPH, a donné en location à la société Les 3 Chardons 48 emplacements de parking et 10 emplacements de stationnement à titre précaire situés [Adresse 4], pour une durée de six années à compter du 1er novembre 1998, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 139.200 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Suivant acte sous seing-privé du 6 juin 2011, la société [Localité 8] Habitat – OPH a par ailleurs renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Les 3 Chardons, portant sur des locaux situés [Adresse 2], destinés à l’exploitation d’une salle de spectacle, pour une durée de neuf années à compter du 22 avril 2007, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 70.539,60 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Le contrat de bail prévoit également le paiement par le preneur d’un loyer complémentaire de 1,55% hors taxe de son chiffre d’affaires annuel, payable trimestriellement d’avance.

Ces deux contrats ont été tacitement reconduits.

Par jugement du 5 janvier 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Les 3 Chardons et a fixé la date de cessation des paiements au 11 décembre 2020.

Par jugement du 6 juillet 2022, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société Les 3 Chardons et a fixé sa durée à dix ans.

Des loyers étant par la suite demeurés impayés la bailleresse a fait délivrer au preneur, par exploits du 30 octobre 2023 : A propos du contrat de location d’emplacements de parking, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 44.373,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2023 ;A propos du contrat de bail commercial, un commandement de payer la somme en principal de 178.351,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2023, visant la clause résolutoire. Se prévalant de l’acquisition des deux clauses résolutoires stipulées au contrat de location d’emplacements de parking et au contrat de bail, la société Paris Habitat – OPH a, par exploit délivré le 11 décembre 2023, fait citer la société Les 3 Chardons devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, dans le cadre de son litige locatif avec le preneur.

Après plusieurs renvois accordés en raison d’une mesure de médiation intervenue entre les parties, n’ayant par la suite pas abouti, l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 janvier 2025.

Par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société [Localité 8] Habitat – OPH, représentée, demande au juge des référés de : A TITRE PRINCIPAL, Sur le bail commercial à effet du 22 avril 2007 :

- CONSTATER l’acquisition au 30 novembre 2023 de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée au commandement de payer ; - ORDONNER l’expulsion de la société LES 3 CHARDONS, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués en vertu du contrat de bail commercial sis [Adresse 1] à [Localité 9], et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique si besoin est ; - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataires ; - CONDAMNER la société LES 3 CHARDONS au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ; - CONDAMNER la société LES 3 CHARDONS, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme de 235.212,28 € due en vertu du bail commercial, selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, au titre de l’arriéré des loyers, des charges et indemnités d’occupation ; - DIRE que ces sommes seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE majorés de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; - AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ; - N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant de l’ancienneté de la dette ; Sur le contrat de location d’emplacements de stationnement en date du 10 avril 1998 : - CONSTATER l’acquisition au 10 novembre 2023 de la clause résolutoire insérée au contrat de location d’emplacement de stationnement et visée au commandement de payer ; - ORDONNER l’expulsion de la société LES 3 CHARDONS, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique si besoin est ; - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataires ; - CONDAMNER la société LES 3 CHARDONS au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ; - CONDAMNER la société LES 3 CHARDONS, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme de 39.807,66 € due en vertu du contrat de location d’emplacements de stationnement, selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, au titre de l’arriéré des loyers, des charges et indemnités d’occupation ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; - N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant de l’ancienneté de la dette ; A TITRE SUBSIDIAIRE, - N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe. - A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur. EN TOUT ETAT DE CAUSE, - DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la société LES 3 CHARDONS au paiement de la somme de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la société LES 3 CHARDONS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ; ».

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues lors de l’audience, la société Les 3 Chardons, par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de : « IN LIMINE LITIS : - CONSTATER l’incompétence du Juge des référés du Tribunal judiciaire de PARIS en raison de contestations sérieuses et renvoyer la requérante à mieux se pourvoir au fond devant le Tribunal judiciaire de PARIS ; En conséquence, - DEBOUTER la société [Localité 8] HABITAT- OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A TITRE PRINCIPAL : - CONSTATER la mauvaise foi de [Localité 8] HABITAT- OPH dans la mise en œuvre des clauses résolutoires des deux contrats litigieux ; - DEBOUTER [Localité 8] HABITAT- OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A TITRE SUBSIDIAIRE : - SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ; - ACCORDER les plus larges délais de paiement des arriérés de loyers à la société LES 3 CHARDONS à compter de la signification de la présente décision à intervenir. A TITRE RECONVENTIONNEL : - CONDAMNER [Localité 8] HABITAT- OPH au paiement de la somme provisionnelle de 20 160 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONSTATER que [Localité 8] HABITAT- OPH n’a pas déclaré sa créance lors du jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société LES 3 CHARDONS en date du 5 janvier 2021, de sorte que tous les arriérés de loyers et accessoires du loyers antérieurs pour les deux contrats de location ne peuvent être opposables à la société LES 3 CHARDONS ; - CONDAMNER [Localité 8] HABITAT- OPH au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la société [Localité 8] HABITAT- OPH aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’existence de contestations sérieuses n’a pas de conséquence s’agissant de la compétence du juge des référés mais constitue, au fond, un obstacle à l’octroi de mesures provisoires.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.

La défenderesse soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, celle-ci ayant connu des difficultés financières en raison de l’épidémie de Covid-19 et que la bailleresse souhaite mettre fin à une très longue relation contractuelle qui dure depuis plus de 35 ans, sans considération pour les conséquences que cela engendre pour son activité. Elle indique par ailleurs que les locaux loués subissent des désordres à la suite d’infiltrations depuis plus de deux ans et qu’ils ne sont plus chauffés et que la bailleresse n’a fait réaliser aucuns travaux pour y remédier malgré ses nombreuses demandes. Elle estime de ce fait que la société [Localité 8] Habitat – OPH a violé son obligation d’entretien et de délivrance.

En réponse, la requérante expose avoir accordé de nombreuses franchises de loyers à la société Les 3 Chardons, dont une exonération de toutes les sommes dues antérieurement au jugement l’ayant placé en redressement judiciaire, qu’elle a cessé d’appliquer la facturation de la part variable du loyer à partir de 2022, de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’elle est de mauvaise foi. S’agissant de l’obligation d’entretien, elle explique que l’absence du paiement des loyers par le preneur ne peut être justifiée que dans l’hypothèse où il serait démontré une impossibilité totale d’exploiter les locaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et qu’en tout état de cause, le preneur est seul responsable des infiltrations qui sont apparues à la suite de travaux qu’il a fait réaliser en qualité de maître d’ouvrage. La demanderesse précise également qu’elle a fait procéder à la remise en service des équipements de chauffage et que le contrat de bail met à la charge du preneur l’installation et l’entretien de tels équipements.

*Sur le commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 au titre du contrat de bail commercial L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs le bail litigieux stipule une clause résolutoire (page 17) qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Enfin, l'article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, au soutien de ses allégations, la société Les 3 Chardons produit : Un courrier qu’elle a adressé le 8 novembre 2013 à la société [Localité 8] Habitat – OPH, dans lequel elle fait état d’infiltrations apparues dans les locaux et demandant à la bailleresse de lui communiquer la date elle prévoit de faire débuter les travaux pour y mettre fin ;Une autre lettre qu’elle a adressée à la bailleresse le 25 juin 2015, l’informant de « la nécessité d’une intervention urgente » de ses services, en raison d’infiltrations d’eau survenues dans les locaux au début de l’hiver et provoquant d’importants dégâts des eaux dès qu’il pleut ;Un constat amiable de dégât des eaux établi avec la bailleresse le 15 juillet 2021, indiquant qu’une recherche de fuite a été effectuée dans les locaux litigieux, que la cause du dégât des eaux avait été identifiée et qu’elle provient d’infiltrations par la toiture et la terrasse ; Un ensemble de photographies non datées prises dans des bureaux, illustrant des moquettes tâchées, deux étaux déposés sous le plafond dans un coin de la pièce et un morceau de plafond gondolé et fissuré ;Un courriel du 21 juin 2021 adressé à la société [Localité 8] Habitat – OPH, l’informant que le preneur a « (…) contacté les deux entreprises que vous m’aviez indiquées au sujet du remplacement de notre système de chauffage (…) Ils sont venus constater et j’attends un devis. » et qu’un dégât des eaux est survenu à la suite de plusieurs orages, lui faisant craindre un effondrement d’une partie du plafond des bureaux ;Un courriel de réponse de la société Multidex adressé à la société Les 3 Chardons le 22 mars 2021, indiquant notamment, à propos des équipements de chauffage du 1er étage, qu’un technicien a réparé un défaut sur « la machine de droite (…) ce qui a permis de remettre en service l’équipement qui comme vous avez pu le constater se trouve dans un état de vieillissement avancée (…) » ; Une facture établie par la société Idex le 30 avril 2024, pour une prestation d’entretien des installation de chauffage et climatisation, facturée 1.353,19 euros à la société Les 3 Chardons.Il ressort des éléments qui précèdent que la bailleresse a été informée plusieurs fois que des fuites d’eau surviennent épisodiquement dans les locaux pris à bail et les échanges révèlent que ces infiltrations apparaissent notamment en cas d’orage ou de pluie. Il résulte du constat, établi amiablement par les parties, que ces infiltrations proviendraient du toit et d’une terrasse. Pour autant, si le constat amiable fait mention de l’intervention d’une entreprise ayant effectué une recherche de fuite dans les locaux et indique que la cause du dégât des eaux a été identifiée, la défenderesse n’apporte aucun élément tel qu’un constat de commissaire de justice ou un rapport technique dressé par un professionnel, établissant un rapport objectif sur la cause des infiltrations et leur imputabilité. En outre, les photographies produites, non datées, ne permettent pas d’identifier, avec l’évidence requise, le local objet du présent litige. Pas plus n'établit-elle que les infiltrations relevées l'ont empêchée d'exploiter les lieux. De la même manière, s’agissant des équipements de chauffage, s’il est fait mention dans un courriel du remplacement du système de chauffage et d’une intervention de la société Multidex sur les équipements et que la défenderesse produit une facture d’entretien des installations de chauffage, rien ne permet d’établir, avec l’évidence requise en référé, que le système de chauffage est en panne et que le preneur est dans l’impossibilité d’exploiter les locaux. A titre surabondant, le contrat de bail prévoit en page 16 que « L’installation de chauffage est à la charge du PRENEUR. ». Ainsi, les parties ont expressément convenu que l’installation du chauffage est à la charge de la société Les 3 Chardons, de sorte que la défenderesse ne peut se prévaloir de l’absence de chauffage dans les locaux, qu’elle ne démontre pas au demeurant, pour invoquer la mauvaise foi de la bailleresse. Ainsi, la défenderesse succombe à démontrer, avec l'évidence requise en référé, l'existence d'une violation contractuelle du bailleur suffisamment grave pour justifier qu'elle ne s'acquitte pas du paiement du loyer.

Pour toutes les raisons précédemment évoquées, les contestations relatives à la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer n'apparaissent pas sérieuses.

Le commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 vise la clause résolutoire et rappelle le délai d'un mois pour en régulariser les causes. Il reproduit les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I, 1° du code de commerce et contient un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les sommes. Il n'est pas allégué ni démontré par la défenderesse qu'elle aurait régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise de plein droit au 1er décembre 2023. *Sur le commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 au titre du contrat de location d’emplacements de parking L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. En l’espèce, le bail conclu entre les parties, reconduit tacitement jusqu’à ce jour, comporte une clause résolutoire, qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, ou en cas d’infraction à l’une des clauses du bail, le contrat sera résilié de plein droit, dix jours après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de location étant consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel net initial de 139.200 francs, le preneur est tenu au paiement du loyer conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil. Le commandement délivré au preneur le 30 octobre 2023 vise la clause résolutoire et le délai de dix jours pour en régulariser les causes. Il comprend un décompte, permettant au locataire d’en discuter les termes. En outre, si la défenderesse soutient que la bailleresse a délivré le commandement de payer de mauvaise foi, elle ne développe pas d’autres arguments distincts de ceux soulevés pour contester la délivrance du commandement de payer portant sur le contrat de bail commercial et comme il a été énoncé plus-avant, ces arguments ne revêtent pas le caractère de la contestation sérieuse. La défenderesse ne démontre pas avoir apuré toutes les causes du commandement dans le délai de dix jours, de sorte que le contrat de location s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 10 novembre 2023. Sur les demandes de provision Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La requérante sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer à titre de provision : En exécution du contrat de bail commercial, une somme de 235.212,28 euros au titre des arriérés de loyers et de charges; En exécution du contrat de location d’emplacements de parking, une somme de 39.807,66 euros au titre des arriérés de loyers et charges. La société Les 3 Chardons conteste le quantum de la créance réclamée par la bailleresse, la société [Localité 8] Habitat – OPH n’ayant pas déclaré sa créance lorsqu’elle a été placée en redressement judiciaire, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir des sommes dues antérieurement au jugement d’ouverture. Elle indique qu’au 31 décembre 2023, exclusion faite des sommes dues avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la dette s’élevait à la somme de 276.424,71 euros pour les deux contrats et rappelle avoir déjà réglé une somme de 45.000 euros qui doit être déduite des montants réclamés.

La société [Localité 8] Habitat – OPH explique au contraire avoir déduit tous les loyers, frais et charges qui étaient dus par le preneur avant le jugement du 15 janvier 2021, le décompte qu’elle produit débutant à la date du 31 mars 2021.

L’article L.631-14 alinéa 1er du code de commerce prévoit expressément que « Les articles L. 622-3 à L. 622-9, à l'exception de l'article L. 622-6-1, et L. 622-13 à L. 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire, sous réserve des dispositions qui suivent. ».

Selon les dispositions de l’article L.622-17 I du code de commerce, « Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. ».

Il est ainsi admis que les loyers et charges nées postérieurement au jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire sont payables à échéance.

*Sur le solde des loyers et charges au titre du contrat de bail commercial Au cas particulier, le jugement du 5 janvier 2021 a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Les 3 Chardons et a fixé la date de cessation des paiements au 11 décembre 2020.

Le contrat de bail stipule que le paiement du loyer et des charges se fait par trimestre, d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil. Il en résulte que chaque échéance est exigible au 1er jour de chaque trimestre. Il ressort du décompte produit par la requérante, actualisé au 12 novembre 2024, qu’elle sollicite le paiement d’une somme de 235.212,28 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges échu à cette date, en ce compris la somme de 27.294,69 euros au titre du 1er trimestre 2021, exigible au 1er janvier 2021. Cette somme appelée au titre du solde du 1er trimestre 2021, correspond à une créance née antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et dès lors frappée d’une interdiction des poursuites. Cette somme n’était par ailleurs pas reproduite dans le décompte joint au commandement de payer du 30 octobre 2023 et sera donc recoupée. En outre, si la défenderesse prétend que les décomptes produits en demande n’intègrent pas cinq versements de la somme de 3.000 euros aux mois de janvier 2024, février 2024, mars 2024, avril 2024 et mai 2024 et un virement de 30.000 euros effectué à l’été 2024, il doit être relevé que le décompte actualisé au 12 novembre 2024 indique très clairement que la défenderesse a effectué trois versements de 3.000 euros les 23 janvier 2024, 15 février 2024 et 20 mars 2024 et un virement de 30.000 euros le 16 juillet 2024. En revanche, le décompte ne comporte aucune trace des deux virements de 3.000 euros qui auraient été émis par la défenderesse aux mois d’avril et mai 2024 et celle-ci ne rapporte pas la preuve de s’être acquittée de telles sommes. Cet argument est donc inopérant. Après déduction de la somme précitée (235.212,28€ - 27.294,69€), la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 207.917,59 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus. L’article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » en page 17 du bail stipule qu’à défaut de paiement des sommes dues, celles-ci produiront intérêts de plein droit au taux des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points, à compter de leur date d’exigibilité. Pour autant, cette clause prévoyant la production d’intérêts au taux des avances sur titre, calculé sur la base du taux de facilité de prêt marginal, actuellement de 3,71%, majoré de 200 points de base, constitue une clause pénale contractuelle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande. Ainsi, la somme de 207.917,59 euros sera assortie des intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 sur la somme de 178.351,53 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En outre, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l’article 1343-2 du code civil étant réunies. *Sur le solde de loyers et charges au titre du contrat de location de parkings

Il sera rappelé qu’en l’espèce, le jugement du 5 janvier 2021 a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Les 3 Chardons et a fixé la date de cessation des paiements au 11 décembre 2020. Le contrat de location prévoit que le paiement du loyer par le preneur doit être effectué par trimestre, d’avance, le premier jour de chaque trimestre civil, de sorte que les échéances de loyer et de charges sont exigibles au 1er jour de chaque trimestre.

Il résulte du décompte produit par la société [Localité 8] Habitat-OPH, actualisé au 12 novembre 2024, que la société Les 3 Chardons reste redevable, à cette date, d’une somme globale de 39.807,66 euros. Toutefois, cette somme globale comprend l’échéance de loyer du 1er trimestre 2021, soit la somme de 4.697,52 euros, née antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et donc frappée d’une interdiction des poursuites. Cette somme sera donc déduite.

Ainsi, après déduction de la somme précitée (39.807,66€ - 4.697,52€), la société Les 3 Chardons sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 35.110,14 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus. En outre, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l’article 1343-2 du code civil étant réunies. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. *S’agissant du bail commercial La défenderesse sollicite l’octroi de délais pour apurer ses dettes, exposant que malgré les difficultés qu’elle rencontre, elle s’efforce d’en poursuivre le règlement, celle-ci ayant déjà réglé 15.000 euros sur les mois de janvier à mai 2024 et 30.000 euros durant l’été 2024. Elle indique également que son compte de résultat fait apparaître une hausse de son chiffre d’affaires et qu’elle dispose donc de perspectives favorables d’évolution pour apurer ses dettes. La société [Localité 8] Habitat – OPH s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que dans l’hypothèse où des délais seraient néanmoins accordés au preneur, en cas de retard ou de défaut de paiement d’une seule mensualité, la déchéance du terme lui sera acquise. Il résulte du décompte locatif actualisé que la société Les 3 Chardons a repris le paiement des loyers et charges. Par ailleurs, la défenderesse produit un document intitulé « projection compte de résultat 24-25 » affichant un résultat prévisionnel positif de l’exercice 2024-2025 et une attestation de M. [M] [R], expert-comptable, indiquant n’avoir relevé aucune anomalie sur la vraisemblance des résultats attendus. Compte tenu des efforts de paiement de la défenderesse et des perspectives de retour à meilleure fortune communiquées, il sera fait droit aux demandes de délai de paiement, dans les conditions énoncées au dispositif.

A défaut de respect de ces délais ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, les deux clauses résolutoires reprendront leur plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux. Enfin, si le contrat de bail commercial stipule qu’en cas de résiliation du contrat, le bailleur conservera le dépôt de garantie, cette clause se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle s’analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef. *S’agissant du contrat de location d’emplacements de parking La défenderesse sollicite l’octroi de délais pour apurer ses dettes, exposant que malgré les complications rencontrées, elle s’efforce d’en poursuivre le règlement et indique également que son compte de résultat fait apparaître une hausse de son chiffre d’affaires et qu’elle dispose de perspectives favorables d’évolution pour apurer ses dettes. La société [Localité 8] Habitat – OPH s’y oppose et précise toutefois que si des délais de paiement venaient à être octroyés au preneur, en cas de retard ou de défaut de paiement d’une seule mensualité, la déchéance du terme lui sera acquise. Il résulte du décompte actualisé que la société Les 3 Chardons a repris, dès le mois de janvier 2024, le paiement des loyers et charges. Elle produit en outre un document intitulé « projection compte de résultat 24-25 » affichant un résultat prévisionnel positif de l’exercice 2024-2025 et une attestation de M. [M] [R], expert-comptable, indiquant n’avoir relevé aucune anomalie sur la vraisemblance des résultats attendus. Ainsi, compte tenu de la reprise des paiements par la défenderesse et des perspectives de retour à meilleure fortune communiquées, il sera fait droit aux demandes de délai de paiement, dans les conditions énoncées au dispositif, s’agissant du contrat de bail commercial et du contrat de location d’emplacements de parking. A défaut de respect de ces délais ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, les deux clauses résolutoires reprendront leur plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire contenue dans le contrat de location sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts La société Les 3 Chardons sollicite que la bailleresse soit condamnée à lui payer une somme de à titre de dommages et intérêts, puisqu’elle subi des troubles de jouissance depuis 2015. Elle soutient que la société [Localité 8] Habitat – OPH a manqué à ses obligations de délivrance conforme et d’entretien des locaux. Elle estime que le préjudice qu’elle a subi s’élève à la somme de 20.160 euros. En réplique, la société [Localité 8] Habitat – OPH estime que l’octroi de dommages et intérêts se heurte à une contestation sérieuse, puisque les désordres allégués par le preneur lui sont entièrement imputables et qu’il ne démontre ni l’existence des désordres, ni le quantum réclamé. Au cas particulier, la défenderesse ayant échoué à démontrer un manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance conforme et d’entretien des locaux, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Succombant la société Les 3 Chardons sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer du 30 octobre 2023. Il n’est pas inéquitable de la condamner en outre à verser à la société [Localité 8] Habitat - OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 6 juin 2011, au 1er décembre 2023 ; CONDAMNONS la société Les 3 Chardons à verser à la société [Localité 8] Habitat-OPH, à titre de provision, la somme de 207.917,59 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus, au titre du contrat de bail concernant les locaux situés locaux situés [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 178.351,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; L’AUTORISONS à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités de 8663 €, les premiers versements devant être effectués au plus tard le 1er jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 1er de chaque mois, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ; DISONS que la dernière mensualité sera augmentée du solde restant, SUSPENDONS pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquises en cas de respect des modalités de paiement ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les deux clauses résolutoires reprendront leurs effets ;

CONSTATONS en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Les 3 Chardons portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

AUTORISONS en ce cas l'expulsion de la société Les 3 Chardons et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas la société Les 3 Chardons à payer à la société [Localité 8] Habitat-OPH une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 8] Habitat – OPH portant sur les intérêts au taux contractuel des avances sur titre de la Banque de France majoré de deux points ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande portant sur la conservation du dépôt de garantie ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 10 avril 1998 portant sur les emplacements de parking, au 10 novembre 2023 ; CONDAMNONS la société Les 3 Chardons à verser à la société [Localité 8] Habitat-OPH, à titre de provision, la somme de de 35.110,14 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus ; L’AUTORISONS à se libérer de cette somme en vingt-quatre mensualités de 1462 € , les premiers versements devant être effectués au plus tard le 1er jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 1er de chaque mois, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ; DISONS que la dernière mensualité sera augmentée du solde restant, SUSPENDONS pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS en ce cas la résiliation de plein droit contrat de location consenti à la société Les 3 Chardons portant sur des emplacements de stationnement sis [Adresse 4] ;

AUTORISONS en ce cas l'expulsion de la société Les 3 Chardons et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas la société Les 3 Chardons à payer à la société [Localité 8] Habitat-OPH une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS la demande formée reconventionnellement par la société Les 3 Chardons pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la société Les 3 Chardons aux dépens, comprenant le coût des deux commandements de payer délivrés le 30 octobre 2023,

DISONS que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Les 3 Chardons à verser à la société [Localité 8] Habitat – OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 05 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU