Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04079 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T3T

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE S.C.I. SMELO, [Adresse 1] représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0399

DÉFENDEURS Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté Madame [U] [K] épouse [L], demeurant [Adresse 2], représentée par Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, 6 Avenue Delcasse 75008 Paris, Toque C2173, aide juridictionnelle numéro C-75056-2024-012403 du 09/10/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04079 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T3T

Par acte du 21/ 08/ 2023 à effet au 25/ 08/ 2023, la SCI SMELO a donné à bail à M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3] avec cave 98 et parking 42 pour un loyer de 3338,41 euros et 184 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 31/ 01/ 2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 14089,64 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25/ 03/ 2024, la SCI SMELO ont fait assigner M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges -voir ordonner l’expulsion immédiate de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix ou local , objet de la procédure, aux frais, risques et péril de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U]

- voir condamner solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] au paiement :

- d'une somme de 21134,46 euros, au titre de l’arriéré dû au 25/ 03/ 2024, avec intérêts de retard - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés , ou par suite de l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’expulsé ou la décision du juge de l’exécution statuant sur la sort des meubles

- d'une somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de tous les actes rendus nécessaires par la procédure .

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 26/ 03/ 2024.

A l'audience du 21/11/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 49664,58 euros au 1/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus et maintient ses autres demandes. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Mme [L] et soutient que les éléments sur la situation financière de M.[L] ne sont pas démontrés par les pièces aux débats. La SCI SMELO souligne que les époux [L] n’ont pas fait part de leurs difficultés au bailleur , qui est une société civile familiale.

[H] 2 Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04079 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T3T Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M.[L] [T] n’a pas comparu ni été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Mme [K] épouse [L] [U] a été représentée .Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement sur 24 mois : elle précise que depuis la perte de son emploi par M.[L] au sein de l’entreprise familiale, les revenus du couple ont significativement baissé , alors que M.[L] avait antérieurement un salaire de 15000 euros brut. Elle explique que M.[L] entame une formation en plomberie, que les revenus actuels de la famille sont composés du RSA, qu’ils ont quatre enfants. Mme [L] ajoute qu’ils veulent quitter le logement.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité : En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 01/02/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 31/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Le bail a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13/ 03/ 2024 à minuit, soit à compter du 14/ 03/ 2024.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris , alors que les impayés ont débuté dès le mois d’octobre 2023, soit très peu de temps après la conclusion du bail. [H] 3 Les défendeurs ne s’opposent d’ailleurs pas à la demande de résiliation du contrat.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] au paiement de celle-ci, qui constitue une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil .

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] restent devoir une somme de 49664,58 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31/ 01/ 2024 sur la somme de 14089,64 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [L] :

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Mme [L] justifie de la perception du RSA, des allocations familiales et de l’allocation [H], pour un total de 1651 euros. Mme [L] a produit copie d’un contrat de travail de M.[L] dans l’entreprise familiale ( non signé néanmoins) en date du 07/01/2022 , mais aucun élément sur ses revenus actuels dans le cadre de la formation indiquée, après qu’il ait perdu son emploi. M.[L] n’a pas comparu pour présenter sa situation.

[H] 4

Il ne peut être fait droit à cette demande de délais de paiement de la dette , eu égard au montant de celle-ci et des seuls revenus de Mme [L] qui sont limités et couvrent les besoins essentiels de la famille. Il n’est pas rapporté de perspective de revenus et de solvabilité pour M .[L] à court terme, si bien que les éléments produits demeurent insuffisants au regard des besoins du créancier pour accorder des mensualités ou une période de report suivi de mensualités dans l’attente d’une capacité de remboursement de la dette .

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] à payer à la SCI SMELO la somme limitée en équité à 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, la signification de la décision .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI SMELO recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14/ 03/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3] avec cave 98 et parking 42

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] à payer à la SCI SMELO la somme de 49664,58 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 31/ 01/ 2024 sur la somme de 14089,64 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI SMELO pourra faire procéder à l'expulsion de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

[H] 5

AUTORISE la SCI SMELO à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

DEBOUTE Mme [K] épouse [L] [U] de sa demande de délais de paiement

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31/ 01/ 2024, de l’assignation, la signification de la décision

CONDAMNE solidairement M.[L] [T] et Mme [K] épouse [L] [U] à payer à la SCI SMELO la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[H] 6