Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07056 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZB

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 05 février 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 1], représenté par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque J114

DÉFENDEUR Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07056 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5OZB

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 24/ 06/ 2019 à effet au 24/ 06/ 2019, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [M] [J] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4], avec cave, pour un loyer de 223,16 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [M] [J] le 20/ 01/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2163,28 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18/ 06/ 2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [M] [J] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, deux mois après la délivrance du commandement de payer - voir ordonner la libération des lieux et remise des clés après établissement d'un état des lieux d'entrée - voir ordonner , à défaut, l'expulsion de M. [M] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier, - voir dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution

- voir condamner M. [M] [J] au paiement à titre provisionnel :

-D'une somme de 4269,01 euros au titre de l'arriéré au 23/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure -D'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer mensuel indexé et des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux -D'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement

L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 5] le 19/ 06/ 2024.

A l'audience du 21/11/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 4442,11 euros, au 14/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu' il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire , avec des délais de paiement pour ce montant actualisé, du fait de la reprise de versement du loyer courant et il sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation .

M. [M] [J], assigné selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile n'a pas comparu ni été représenté, l'acte étant déposé en étude d'huissier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 24/01/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 20/ 01/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [M] [J] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 20/03/2023 à minuit soit à compter du 21/ 03/ 2023.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de juillet 2024.

M. [M] [J] dispose de revenus qui ont permis la reprise du loyer courant .

Le bailleur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire .Compte tenu de l'apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [M] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [M] [J], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [M] [J] reste devoir une somme de 4442,11 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 14/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [J] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 20/ 01/ 2023 sur la somme de 2163,28 euros et de l'assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 50 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et de condamner M. [M] [J] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [M] [J] aux dépens incluant les frais de commandement, de l'assignation, de signification de la décision .

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/ 03/ 2023 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 4442,11 euros au titre des loyers et charges dus au 14/ 11/ 2024, octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 20/ 01/ 2023 sur la somme de 2163,28 euros et de l'assignation pour le surplus

AUTORISE M. [M] [J] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [M] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [M] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, à défaut de départ volontaire des lieux avec état des lieux de sortie

AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [M] [J] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

CONDAMNE, en ce cas, M. [M] [J] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [M] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de signification de la décision

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT