Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFB

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE S.C.I. CPN BOURET, [Adresse 3] représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque D0502

DÉFENDEURS Monsieur [N] [L]-[C], demeurant [Adresse 4], comparant en personne Madame [K] [V], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFB

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23/ 03/ 2021 à effet au 6/ 06/ 2022, la SCI CPN BOURET a donné à bail à M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 1200 euros et 50 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/ 12/ 2023 et 13/12/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 6250 euros.

Une saisie conservatoire de créance a été signifiée le 05/02/2024 pour la somme de 8750 euros, dénoncée à M. [L] [C] [N] le 07/02/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4/ 03/ 2024, la SCI CPN BOURET a fait assigner M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] -voir ordonner l'expulsion de M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement -voir statuer sur le sort des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution - voir condamner in solidum M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] au paiement :

- d'une somme de 8750 euros, au titre de l'arriéré dû au 5/ 02/ 2024, février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 12/ 2023 et 13/12/2023 sur la somme de 6250 euros et de l'assignation pour le surplus

- d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer contractuel révisable et des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés

- d'une somme de 900 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

- voir ordonner la capitalisation des intérêts sur une année entière

- voir condamner in solidum M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des commandements de payer , la notification CCAPEX, les frais de saisie conservatoire, de l'assignation, de la signification du jugement et l'émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l'article A444-32 du code de commerce .

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 5/ 03/ 2024.

A l'audience du 21/11/2024, le bailleur se désiste de toutes ses demandes envers Mme [V] [T], en raison du congé donné au 01/05/2023.

Il élève sa demande envers M. [L] [C] [N] au titre de l'arriéré locatif à la somme de 20000 euros au 05/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, et maintient ses autres demandes. Il s'oppose à des délais de paiement , du fait que les impayés ont persisté depuis septembre 2023, avec de précédents retards en cours de bail . Il s'en remet sur la demande de délais pour quitter les lieux , mais estime trop longue la durée sollicitée.

Mme [V] [T] accepte le désistement .

M. [L] [C] [N] a comparu. Il ne s'oppose pas à la résiliation sollicitée, en expliquant avoir eu une dette d'impôts et une saisie sur salaire, outre une période de chômage. Il précise rechercher un logement moins onéreux par le 1% patronal, sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement par mensualité de 250 euros. Il demande des délais pour quitter les lieux sur 12 mois.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement de la SCI CPN BOURET envers Mme [V] [T] :

En application de l'article 394 du code de procédure civile , il convient de constater le désistement de la SCI CPN BOURET de toutes ses demandes envers Mme [V] [T] accepté par celle-ci.

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 13/12/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 12/ 12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 06/06/2022 et stipule une durée de 3 ans.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 12/12/2023 , il était encore soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 12/02/2024 à minuit , soit à compter du 13/02/2024.

La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n'est pas repris, le paiement invoqué de novembre 2024 n'étant pas accompagné de justificatif en l'état.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [L] [C] [N] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Aucune circonstance particulière ne justifie de prononcer une astreinte.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [C] [N] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [L] [C] [N] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [L] [C] [N] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] restent devoir une somme de 20000 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 05/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [L] [C] [N] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 12/ 2023 sur la somme de 6250 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive:

En application de l'article 1240 du code civil , la résistance abusive peut donner lieu à indemnisation. Elle consiste en la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. Il y a lieu de caractériser un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que le préjudice subi en conséquence de cet abus.

Il n'est pas caractérisé de résistance abusive de M. [L] [C] [N] , qui a justifié de difficultés financières pendant plusieurs mois , alors que le préjudice de la SCI CPN BOURET n'est pas démontré. La SCI CPN BOURET sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de M. [L] [C] [N] de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [L] [C] [N] expose qu'en raison d'une dette d'impôts de 6000 euros , son salaire a fait l'objet de saisie, cantonnée à 600 euros en octobre 2023, qu'il a un salaire de 2300 euros et demande à payer la dette par mensualités de 250 euros .

M. [L] [C] [N] a justifié des éléments précités et de son salaire de 2331 euros selon bulletin de salaire d'avril 2024.

Il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement sur 24 mois selon modalités au dispositif de la décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement. En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

M. [L] [C] [N] fait état de sa situation financière et recherche de logement pour demander 12 mois de délais pour quitter les lieux.

La SCI CPN BOURET s'y oppose aux motifs que ces délais sont trop longs.

Il convient de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux , mais sur une période de 4 mois supplémentaires , après le délai de l'article L412-1 du code de procédure civile, et sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation à peine de déchéance des délais accordés.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l'article 1343-2 du code civil, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière ne justifie de l'écarter.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [L] [C] [N] à payer à la SCI CPN BOURET la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [L] [C] [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 12/12/2023, de l'assignation, la signification du jugement, les frais de saisie conservatoire. Les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur hormis ceux à charge du créancier selon les dispositions du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI CPN BOURET recevable à agir

CONSTATE le désistement de la SCI CPN BOURET de toutes ses demandes envers Mme [V] [T]

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13/02/ 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 4]

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [L] [C] [N] à payer à la SCI CPN BOURET la somme de 20000 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 05/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 12/ 2023 sur la somme de 6250 euros et de l'assignation pour le surplus ,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI CPN BOURET pourra faire procéder à l'expulsion de M. [L] [C] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution , sans astreinte

AUTORISE la SCI CPN BOURET à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [C] [N] et Mme [V] [T] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

AUTORISE M. [L] [C] [N] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 250 euros en sus de l'indemnité d'occupation, payable avant le 5 du mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal et intérêts

DIT que le non-paiement d'une mensualité à sa date ou de l'indemnité d'occupation rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure

ACCORDE à M. [L] [C] [N] un délai supplémentaire de 4 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.

DEBOUTE la SCI CPN BOURET de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [L] [C] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12/ 12/ 2023, de l'assignation, la signification du jugement, les frais de saisie conservatoire

RAPPELLE que les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, hormis ceux à charge du créancier selon les dispositions du code de commerce

CONDAMNE M. [L] [C] [N] à payer à la SCI CPN BOURET la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT