Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05458 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A7O

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE S.A. NEXITY STUDEA, [Adresse 2], représentée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque E1190

DÉFENDEUR Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 6], comparant en personne assisté de Me Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05458 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A7O Par acte du 21/ 10/ 2021 à effet au 22/ 10/ 2021, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail meublé pour un an à M. [Z] [G] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4], pour un loyer de 635.45 euros de redevance HT , la somme de 2.40 euros de prestations annexes , une TVA de 10% , soit 701,40 TTC euros , incluant un forfait de charges.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Z] [G] [Y] le 22/ 12/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2363,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19/ 03/ 2024, la SA NEXITY STUDEA a fait assigner M. [Z] [G] [Y] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique, - voir condamner M. [Z] [G] [Y] au paiement :

D’une somme de 3107,85 euros au titre de l’arriéré au 19/ 03/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux D’une somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens et frais d’exécution L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 5] le 21/ 03/ 2024.

A l'audience du 21/11/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3159,73 euros, au 15/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, maintient ses autres demandes.

Il reconnaît que le commandement de payer devait mentionner un délai de 6 semaines pour payer la somme réclamée et non 2 mois, mais soutient que cette erreur n’a pas fait grief au locataire. Il demande de voir substituer le délai légal pour la date d’effet de ce commandement.

Il précise qu’ il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en raison de précédents délais non respectés, mais indique que le loyer courant est repris. Il précise que la serrure a dû être à nouveau changée , en l’absence de facture fournie par M. [Z] [G] [Y] qui avait fait changer lui-même celle-ci.

M. [Z] [G] [Y] a été assisté. Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Il précise qu’ il a été licencié économiquement par deux fois, qu’il perçoit actuellement des allocations chômage, et a repris paiement des loyers courants depuis février 2024. Il expose aider sa famille au Sénégal .

Page 2 Décision du 05 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05458 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A7O

Il demande de voir déduire les frais de serrure des sommes dues , alors qu’il avait dû changer celle-ci , car elle ne fonctionnait pas.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 04/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 22/ 12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

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Le bail date du 22/10/2021 et stipule une durée de 1 an renouvelable. Il a donc été reconduit le 22/10/2023 pour la dernière fois.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 22/12/2023, il était soumis à loi du 27/07/2023. Le délai prévu au commandement était donc de 6 semaines et non de 2 mois.

Il convient donc de substituer le délai légal au délai erroné, en l’absence de nullité soulevée du commandement de payer par le locataire, qui n’a pas fait en tout état de cause mention d’un grief lié à ce délai erroné.

M. [Z] [G] [Y] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 2/ 02/ 2024 à minuit soit à compter du 3/ 02/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois d’octobre 2024 régulièrement . Les mois précédents des versements ont été effectués mais irrégulièrement.

M. [Z] [G] [Y] dispose de revenus d’allocation de retour à l’emploi de 1150 euros par mois selon justificatif de France Travail. Il a justifié des licenciements économiques intervenus par son employeur en octobre 2023 , d’un emploi en CDD pendant la période olympique depuis le 18/07/2024.

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [Z] [G] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [Z] [G] [Y] reste devoir une somme de 3159,73 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15/ 11/ 2024 , novembre 2024 inclus. En effet, M.[Z] conteste devoir la facture de serrurerie de 132 euros ; selon l’article 7 c de la loi du 06/07/89, il est responsable des dégradations survenues pendant le bail sauf notamment le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Si M.[Z] a déposé plainte pour escroquerie d’un technicien lors du changement de la serrure, il n’ a pas démontré à l’origine le fait d’un tiers pour cette serrure qui ne fonctionnait plus. Il est donc redevable du montant de la facture du 04/12/2022 de changement de serrure.

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Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [G] [Y] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 22/ 12/ 2023 sur la somme de 2363,31 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 65 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner M. [Z] [G] [Y] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [Z] [G] [Y] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA NEXITY STUDEA de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 3/ 02/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE M. [Z] [G] [Y] à payer à la SA NEXITY STUDEA, la somme de 3159,73 euros au titre des loyers et charges, frais de serrure dus au 15/ 11/ 2024, novembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 22/ 12/ 2023 sur la somme de 2363,31euros et de l’assignation pour le surplus

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AUTORISE M. [Z] [G] [Y] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 65 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [Z] [G] [Y] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA NEXITY STUDEA pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [G] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, M. [Z] [G] [Y] à payer à la SA NEXITY STUDEA l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [Z] [G] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SA NEXITY STUDEA de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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