Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [I] [S]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TAE

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR Monsieur [I] [S], demeurant Résidence [3] - [Adresse 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07563 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TAE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS HENEO a donné en location à Monsieur [I] [S] le logement n°504 de la résidence sociale [3] sise, [Adresse 1], par contrat de résidence du 27 mars 2017 moyennant une redevance initiale de 428,99 euros.

Des loyers étant impayés, par commandement de payer délivré le 28 décembre 2022, la SAS HENEO a mis en demeure Monsieur [I] [S] de régulariser la somme de 1383,98 euros d'impayés de redevances sous 1 mois à compter de la présentation de la lettre, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l'expiration dudit délai, en vain.

Dans ces circonstances, la SAS HENEO a fait assigner le 30 juillet 2024 Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour : faire constater qu'il est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ; ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin ; ordonner la séquestration des meubles en garantie ;obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4692,62 euros arrêtée au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance et jusqu'à son départ effectif ; et au paiement d'une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. A l’audience du 25 novembre 2024, la SAS HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes, actualise sa demande en paiement à la baisse à la somme de 4415,86 euros. Elle précise que le locataire a repris le versement intégral des loyers en septembre 2024, pas encore en octobre 2024 et accepte le principe de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire sur 24 mois avec paiement entre 100 et 200 euros.

Monsieur [I] [S] reconnaît la dette, déclare avoir rencontré des problèmes de santé en 2022-2023 et avoir du quitté son emploi. Il précise être en CDI depuis mars 2024 et percevoir 2000 euros de revenus mensuels. Il indique avoir deux enfants à charge et verser 200 euros au titre d’une contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants. Il confirme ne pas avoir verser le loyer d’octobre 2024, car il paye son loyer en espèces entre le 15 et le 20 de chaque mois. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 64 euros sur 24 mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [I] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la dette

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. En l'espèce, l'article 4 du contrat de résidence signé le 27 mars 2017 dispose que ''la redevance est payable à terme échu, le 1er de chaque mois. (…)''.

L'article 7 du même contrat ajoute que "(...) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (...)".

Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation qui précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Par commandement de payer délivré le 28 décembre 2022, la SAS HENEO a mis en demeure Monsieur [I] [S] de régulariser la somme de 1383,98 euros d'impayés de redevances sous 1 mois à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l'expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme est au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement, les paiements étant irréguliers.

La SAS HENEO produit un décompte démontrant que la dette n'a pas été réglée dans le délai imparti et que Monsieur [I] [S] reste lui devoir la somme de 4415,86 euros à la date du 19 novembre 2024.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 28 janvier 2023 .

Monsieur [I] [S] reconnaît devoir la somme de 4415,86 euros. Il sera condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 1383,98 euros, à compter de la présente décision pour le surplus.

Au vu de l'accord de la SAS HENEO sur le principe de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué si Monsieur [I] [S] règle sa dette comme précisé au dispositif ci-après et continue à s'acquitter de la redevance courante. A défaut, son expulsion pourra être mise à exécution.

En ce cas, Monsieur [I] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la SAS HENEO de l'occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité, au vu de la situation financière fragile de Monsieur [I] [S], de débouter la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 27 mars 2017 entre la SAS HENEO et Monsieur [I] [S] concernant le logement n°504 de la résidence sociale [3] sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 28 janvier 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] à payer à la SAS HENEO la somme de 4415,86 euros au titre des redevances impayées au 19 novembre 2024, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à hauteur de 1383,98 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [I] [S] à régler cette somme en 23 mensualités au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance de 150 euros, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu'en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance ou de défaut de paiement de la redevance courante, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [I] [S] à payer à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] aux dépens ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 6 février 2025.

Le greffier, La juge