Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D’APPEL DE [Localité 3] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00440 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J3NA

Minute N° : 25/00053 Procédure civile de droit commun ORDONNANCE DE REFERE Code de procédure Civile art.454

DU 04 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me ROLAND-M.[M]

le :04/02/2025

DEMANDEUR

S.C.I. LES CEDRES GESTION, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Julie ROLAND, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [M] né le 27 Avril 1969 à [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 2] comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2010, la SCI LES CEDRES a consenti à Monsieur [E] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel total de 565€, hors charges, contrat conclu pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit du 12 juillet 2024, la SCI LES CEDRES a fait délivrer à Monsieur [E] [M] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 523,03€, arrêtée au 06 juillet 2024 hors frais et indemnités

Par exploit délivré le 24 septembre 2024, la SCI LES CEDRES a fait citer Monsieur [E] [M] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins qu'il :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

- ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- le condamne à lui payer, à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, la somme de 2 440,81€ avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;

- le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 719,67€ égal au loyer actuel et aux charges, indexée aux augmentations légales, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour du départ effectif des lieux ;

- le condamne à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

L'affaire est fixée à l'audience du 21 janvier 2025, où elle est plaidée.

La SCI LES CEDRES comparait représenté à l'audience. Elle indique que la dette a été réglée intégralement et que le dernier loyer l'a été également. Elle déclare maintenir sa demande d'expulsion.

Monsieur [E] [M] a comparu en personne. Il sollicite de pouvoir demeurer dans les lieux.

Le diagnostic social et financier du CCAS d'Avignon reçu au tribunal le 07 novembre 2024 indique que Monsieur [E] [M] a connu des difficultés de paiement de son loyer suite à un interdit bancaire dû à une erreur de sa banque.

La décision est mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 849 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 7] par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2024, au moins six semaines avant l'audience fixée au 21 janvier 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 12 juillet 2024, au moins deux mois avant l'assignation du 24 septembre 2024.

La demande de résiliation formée par la SCI LES CEDRES est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire.

En l'espèce, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI LES CEDRES que Monsieur [E] [M] n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 12 septembre 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI LES CEDRES depuis le 12 septembre 2024.

*

Aux termes de l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 d'une part que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, d'autre part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge et enfin que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il apparaît que le défendeur a réglé intégralement sa dette locative avant la date de l'audience et que le loyer courant est réglé.

En conséquence, il convient de constater que la clause de résiliation de plein droit acquise le 12 septembre 2024 est réputée ne pas avoir joué et de rejeter la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles que la demanderesse a pu exposer dans le cadre de la présente procédure.

Sur les dépens,

Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Que Monsieur [E] [M] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI LES CEDRES concernant le contrat de bail du 15 octobre 2010 consenti à Monsieur [E] [M] et portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 4] ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 septembre 2024;

Constatons que la clause de résiliation de plein droit acquise le 12 septembre 2024 est réputée ne pas avoir joué faute d'existence de dette locative au jour de l'audience ;

Rejetons la demande d’expulsion formée par la SCI LES CEDRES ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [E] [M] à payer à la SCI LES CEDRES la somme de 150€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [E] [M] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 04 février 2025.

Le Greffier Le Juge