Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 5] [Adresse 8] [Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/03481 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TJUF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[O] [C] [U] [H] [E] épouse [U]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [O] [C] [U], demeurant [Adresse 9]

Comparant en personne

Mme [H] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 9]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 21 novembre 2018 prenant effet au 12 décembre 2018, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] un appartement à usage d'habitation (n°D313) situé [Adresse 3] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 464,33 euros et une provision sur charges mensuelle de 85,83 euros.

Par contrat signé électroniquement le même jour, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] deux parkings (n°50 et 51) situés [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 40 euros et une provision sur charges mensuelle de 1,70 euros.

Par ordonnance de référé en date du 17 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé a : - constaté le désistement des demandes principales de la SEM CDC HABITAT - condamné solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [H] [E] [U] à payer à la CDC HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [H] [E] [U] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rappelé que l’exécution provision de la présente décision est de droit.

Le 15 mai 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 15 mai 2024, leur expulsion sans délai des lieux loués et des places de stationnement n°50 et 51 ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 2034,31 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - de la somme de 27,02 euros à titre de provision et aux fins de remboursement des frais bancaires, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, soit la somme de 668,93 euros, - d'une somme de 960 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 6 juin 2023, 8 décembre 2023, 15 mai 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.441,10 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de novembre 2024 comprise. Cette dernière indique que Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] ont repris le paiement du loyer courant soit le mois de novembre 2024 mais qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 68 euros par mois pendant 36 mois. Ils précisent que Madame [H] [E] épouse [U] est en formation rémunérée en qualité d'ASH et perçoit un revenu de 1600 euros. Madame [H] [U] expose que son époux a pris sa retraite, et que la baisse de leurs revenus les a mis en difficulté, en ce qu’il perçoit la somme de 350 euros par mois. Ils affirment qu'ils n'ont pas de crédits, hors les charges courantes. L'affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DES BAUX

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

A titre liminaire il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail concernant les parkings est ainsi l’accessoire du logement, dont il doit suivre le sort. Il comporte également une clause résolutoire.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu électroniquement le 21 novembre 2018 prenant effet au 12 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause et visant le bail relatif aux parkings a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 1.705,90 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

A ce titre, il ressort du décompte locatif produit aux débats que Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 750 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 13 novembre 2024 démontrant que Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] restent devoir la somme de 2.441,1 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, concernant les deux baux.

Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.441,1 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 1.705,90 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 68 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] pourront faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire de chacun des baux reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu'il aurait été si les deux contrats s'étaient poursuivis, soit la somme de 668,93 euros, révisable selon stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Il n’a pas lieu de mettre à leur charge les commandements de payer antérieurs en ce qu’ils ne relèvent pas de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 21 novembre 2018 prenant effet au 12 décembre 2018 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] concernant l'appartement à usage d'habitation (n°D313 ) et au bail du même jour relatif aux deux emplacements de stationnement (n° 50 et 51) situés [Adresse 1], couleur jardin, [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.441,1 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 sur la somme de 1.705,90 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 68 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire de chacun des baux pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire de chacun des baux retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] soient condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail concernant les deux baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 668,93 euros, somme révisable selon stipulations contractuelles;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [C] [U] et Madame [H] [E] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 15 mai 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des commandements de payer des 06 juin et 08 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-présidente