Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 22/01519 - N° Portalis DB3J-W-B7G-FWMG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SHEET ANCHOR GAMMA dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me François CARRE de la SCP BCJ BROSSIER - CARRE - JOLY, avocats au barreau de POITIERS, avocats postulant et par Me Patrick MAUBARET, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [D] EXPERTISE dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocats au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à : - Me CARRE - Me MAZAUDON

Copie exécutoire à : - Me CARRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Sylvie DOLLE, lors de l’audience Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 03 décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 09 juin 2022 par laquelle la SCI SHEET ANCHOR GAMMA a engagé une action en justice contre la SARL [D] EXPERTISE devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir l’annulation d’une lettre présentée comme un congé, et la condamnation de la défenderesse à payer diverses sommes en exécution d’un bail commercial entre les parties ;

Vu les écritures respectives des parties : SCI SHEET ANCHOR GAMMA : 30 mai 2023 ;SARL [D] EXPERTISE : 14 novembre 2023 ; Vu la clôture ordonnée au 02 mai 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la contestation de la validité du congé et les demandes respectives qui y sont liées.

L’article L145-4 du code de commerce dispose notamment que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. »

En l’espèce, par LRAR du 12 mai 2021, la SARL [D] EXPERTISE a adressé à Mme [S] pour PROUDREED, en qualité de mandataire gestionnaire pour le compte de la bailleresse la SCI SHEET ANCHOR GAMMA, le courrier dans les termes suivants : « Conformément à la page 3 du bail commercial du 27 octobre 2018 et suite à notre conversation téléphonique du 11 mai 2021, je vous confirme vouloir dénoncer le bail à titre conservatoire. » (pièce [D] n°2).

Or, les dispositions légales précitées, qui sont d’ordre public, n’admettent pas qu’une dénonciation conservatoire du bail puisse valoir congé. En tout état de cause, la SARL [D] EXPERTISE ne produit aux débats aucun élément de nature à démontrer que la SCI SHEET ANCHOR GAMMA, éventuellement par l’intermédiaire de son mandataire gestionnaire, aurait entendu acquiescer sans ambiguïté à ce congé irrégulier, de nature à pouvoir invoquer une régularisation expresse.

Dès lors, le courrier du 12 mai 2021, qui ne peut être qualifié de congé, n’a pas mis fin au bail contrairement à ce que soutient la SARL [D] EXPERTISE.

Par conséquent, il convient de faire droit à l’ensemble des demandes de la SCI SHEET ANCHOR GAMMA qui sont justifiées dès lors qu’aucun congé valable n’a été délivré. Cependant les intérêts au taux légal sur une créance arrêtée au 29 mars 2023 ne peuvent courir à compter de l’assignation antérieure à cette créance, de sorte qu’ils courront seulement à compter de la notification par RPVA de la demande par conclusions du 30 mai 2023. Il n’y a par ailleurs pas d’utilité à assortir d’une astreinte l’obligation de paiement trimestriel par avance des loyers et charges. Il y a en revanche lieu d’assortir, d’office, d’une astreinte, l’obligation de justifier de la souscription des assurances contractuellement convenues, afin de garantir l’exécution de cette obligation de faire.

Le demande reconventionnelle de la SARL [D] EXPERTISE en restitution du dépôt de garantie est nécessairement rejetée alors que le bail n’a pas pris fin.

2. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SARL [D] EXPERTISE supporte les dépens.

La SARL [D] EXPERTISE, tenue aux dépens, doit payer à la SCI SHEET ANCHOR GAMMA une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande contraire sur le même fondement est nécessairement rejetée.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DIT que le courrier du 12 mai 2021 adressé par la SARL [D] EXPERTISE ne vaut pas congé à l’égard du bail commercial entre les parties ;

CONDAMNE la SARL [D] EXPERTISE à payer à la SCI SHEET ANCHOR GAMMA la somme de 40.146,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 ;

CONDAMNE la SARL [D] EXPERTISE à payer à la SCI SHEET ANCHOR GAMMA les loyers et charges dus en exécution du bail commercial par terme trimestriel et d’avance, sans astreinte ;

ORDONNE à la SARL [D] EXPERTISE de justifier auprès de la SCI SHEET ANCHOR GAMMA de la souscription des assurances contractuellement convenues entre les parties, ceci sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard à expiration d’un délai d’un mois après signification du présent jugement et pendant une durée de 180 jours, sans s’en réserver la liquidation ;

REJETTE la demande de la SARL [D] EXPERTISE en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SARL [D] EXPERTISE à payer à la SCI SHEET ANCHOR GAMMA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL [D] EXPERTISE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [D] EXPERTISE aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président