Demande en paiement des charges ou des contributions

N°Minute:25/00462 N° RG 24/01829 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PE2L

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 5]

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -[Adresse 4], AYANT POUR SYNDIC SARL CITYA COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Décembre 2024 Affaire mise en deliberé au 03 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2025 par Sabine CORVAISIER, Président assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Christel DAUDE Copie certifiée delivrée à : Le 03 Février 2025

EXPOSE DES FAITS

Madame [Y] [W] est propriétaires des lots n° 124 et 148 au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 2].

Des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 avril 2024, mis en demeure Madame [Y] [W] d’avoir à régler la somme de principale de 4 581,05 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 45,60 euros au titre des frais de mise en demeure.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a mis en demeure Madame [Y] [W] d’avoir à régler la somme principale de 4 756,30 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 33,60 euros au titre des frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [Y] [W] un commandement de payer la somme principale de 5 269,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêté au 03 juin 2024.

En l’absence de régularisation des charges impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL CITYA COGESIM, a, par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, délivré à étude, fait assigner Madame [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 décembre 2024, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : 5 250,04 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 juillet 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juin 2024 ; 1 114,80 euros au titre des frais de recouvrement ; 800 euros à titre de dommages et intérêts ; 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 09 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, outre une actualisation de la dette à hauteur de 5 679,49 euros.

Madame [Y] [W], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur, régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : un relevé de propriété les procès-verbaux des assemblées des 17 avril 2023 et 26 avril 2024, le décompte de la créance pour la période du 01 janvier 2023 au 01 octobre 2024, les appels de fonds et les décomptes des charges, les lettres de mise en demeure en date du 19 avril 2024 et 10 mai 2024, le contrat de syndic le commandement de payer en date du 06 juin 2024,

Il ressort de ces documents que Madame [Y] [W] reste à devoir la somme de 5 679,49 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte en date du 26 novembre 2024 comprenant les appels de charges du 4ème trimestre 2024.

Il a été déduit divers frais pour un montant de 2 237,40 euros relatifs à des frais de mise en demeure, de procédure, de dossier, qui ne sont pas considérés comme des charges de copropriété stricto sensu.

Madame [Y] [W] sera donc condamnée à payer la somme de 5 679,49 euros au titre de l’arriéré de charges échues, qui produira intérêts au taux légal sur la somme de 5 269,90 euros à compter du commandement de payer en date du 06 juin 2024 et à compter de la présente décision pour la surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance, de commandement de payer :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [Y] [W] à hauteur de 154,80 euros au titre des frais de mise en demeure des 19 février 2023, 19 mars 2024, 19 avril 2024 et 10 mai 2024.

Les lettres de mise en demeure des 19 février 2023 et 19 mars 2024 ne sont pas versées aux débats.

Les lettres de mise en demeure des 19 avril 2024 et 10 mai 2024 sont accompagnées de leur accusé de réception. Ces frais sont ainsi justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Le contrat de syndic prévoit un coût de 45,60 euros pour les mises en demeure et 33,60 euros pour les relances. Le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation à hauteur de 45,60 euros pour la mise en demeure du 19 avril 2024 et 33,60 euros pour la mise en demeure du 10 mai 2024.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des montants sollicités par le syndicat des copropriétaires, inférieurs ou égaux aux coûts prévus par le contrat de syndic, à savoir une somme totale de 79,20 euros.

Sur les frais de constitution et transmission dossier avocat :

Concernant les frais de contentieux ou d’avocat, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais de poursuite

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d'assignation.

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice financier

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La carence de Madame [Y] [W] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Y] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 400 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant auprès débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, les sommes de : 5 679,49 euros au titre de l’arriéré de charges échues, arrêtés au 26 novembre 2024, et comprenant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 269,90 euros à compter du commandement de payer en date du 06 juin 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus, 79,20 euros au titre des frais de relance

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [Y] [W] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE