Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

N° de minute : 2024/180

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 29 août 2024

Chambre civile

N° RG 23/00170 - N° Portalis DBWF-V-B7H-T6N

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 20/3676)

Saisine de la cour : 8 juin 2023

APPELANT

S.C.I. LOTILUS, représentée par ses co-gérants en exercice,

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Philippe OLIVIER de la SELARL D'AVOCAT OLIVIER PH, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

S.A.R.L. JRS, représentée par son gérant en exercice,

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par Me Loïc PIEUX de la SELARL LOÏC PIEUX, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 juillet 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

29/08/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me PIEUX ;

Expéditions - Me OLIVIER ;

- Copie CA ; Copie TPI

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2000, la SCI Lotilus a donné en location à la société JRS un bâtiment à usage de station-service, avec ses pompes, édifié dans la partie sud-est du lot 116, sis à La Tontouta, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2000, destiné à l'exploitation d'une activité de « vente de carburant, mécanique générale, mini-market ».

Par acte extra judiciaire du 14 novembre 2011, la SCI Lotilus a fait délivrer à la locataire un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction.

Le 21 février 2012, les parties ont conclu un nouveau bail commercial d'une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2012.

La bailleresse ayant fait part de son intention de vendre l'immeuble, la société JRS a, par lettre datée du 11 novembre 2017, informé sa partenaire qu'elle était intéressée par l'acquisition des lots bâtis 116 et 8 du lotissement Joseph pour le prix de 115.000.000 FCFP

Par jugement en date du 23 mars 2020, le tribunal de première instance de Nouméa a débouté la SCI Lotilus, qui se prétendait propriétaire du fonds de commerce exploité par la société JRS, de sa demande en annulation du bail signé le 21 février 2012 et en paiement d'une indemnité d'occupation. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de cette cour en date du 23 septembre 2021.

Le 3 septembre 2020, la société JRS a fait signifier à la bailleresse « une demande de renouvellement de bail commercial ».

Le 2 décembre 2020, la SCI Lotilus a notifié un refus de renouvellement et donné congé pour le 28 février 2021.

Selon requête introductive d'instance déposée le 21 décembre 2020, la société JRS, arguant de la nullité du refus de renouvellement et d'un renouvellement du bail à compter du 1er mars 2021, a poursuivi la SCI Lotilus devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction.

La SCI Lotilus s'est opposée à cette demande en affirmant que la locataire n'avait pas droit au renouvellement du bail « eu égard à son inconduite notoire ».

Par jugement en date du 23 mars 2023, la juridiction saisie a :

- rejeté les exceptions de nullité,

- dit que la société JRS avait droit au renouvellement de son bail,

- condamné la SCI Lotilus à verser à la société JRS une indemnité d'éviction,

* avant dire droit, sur le calcul du montant de l'indemnité d'éviction :

1- ordonné une expertise visant à établir les bases du calcul de l'indemnité d'éviction en application de l'article L l45-14 du code de commerce,

2- désigné Mme [U] pour y procéder,

- dit que la société JRS avait droit au maintien dans les lieux jusqu'au complet paiement de l'indemnité d'éviction, en contrepartie du paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer,

- dit que le loyer dû par la société JRS était révisé annuellement par référence à l'indice du coût de la construction (ICC) tel que publié par l'INSEE,

- ordonné la compensation entre le trop-perçu des loyers et l'indemnité d'occupation à venir,

- débouté la SCI Lotilus de l'ensemble de ses demandes,

- réservé les dépens.

Le premier juge a principalement retenu :

- que la société JRS ne démontrait pas que les irrégularités formelles affectant la sommation interpellative du 30 juillet 2020 ou le refus de renouvellement signifié le 2 décembre 2020 lui avaient causé un grief ;

- que ne justifiant d'aucun motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail, la SCI Lotilus était redevable d'une indemnité d'occupation envers la société JRS qui était propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux.

Selon requête déposée le 8 juin 2023, la SCI Lotilus a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives transmises le 12 février 2024, la SCI Lotilus demande à la société JRS de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement critiqué ;

- dire et juger que c'est à bon droit que la société Lotilus a refusé le renouvellement du bail à la société JRS, celle-ci n'ayant jamais eu la propriété commerciale qui appartient de plein droit à l'appelante ;

- dire et juger le refus de renouvellement du bail délivré à bon droit ;

- dire et juger n'y avoir lieu au bénéfice de la société JRS à l'allocation d'une indemnité d'éviction ;

- condamner la société JRS au paiement d'une somme de 250 000 FCFP au titre des frais irrépétibles ;

- le condamner aux dépens dont distraction au profit de Me Olivier.

Selon conclusions transmises le 27 novembre 2023, la société JRS prie la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

- rejeter toutes les demandes formées par la société Lotilus ;

- condamner la SCI Lotilus à payer la somme de 2.000.000 FCFP à la concluante pour procédure abusive au titre du préjudice subi ;

- condamner la SCI Lotilus à lui verser la somme de 700.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de la selarl Loïc Pieux.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2024.

Sur ce, la cour,

1) Dès lors que la société JRS poursuit la confirmation du jugement entrepris, qui a notamment rejeté son exception de nullité de la sommation délivrée le 30 juillet 2020 par la SCI Lotilus et de la réponse de la bailleresse à la demande de renouvellement du bail signifiée le 2 décembre 2020, il convient de retenir que la validité de ces actes n'est plus discutée et que le débat est circonscrit au droit à renouvellement du bail invoqué par la société JRS.

2) La société JRS se prévaut du droit au renouvellement du bail commercial institué par les articles L 145-8 et suivants du code du commerce.

Selon l'article 145-8, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. La SCI Lotilus dénie à la locataire l'exercice de ce droit au motif que celle-ci n'est pas propriétaire du fonds.

La SCI Lotilus affirme être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux litigieux. A cet effet, elle se prévaut d'un arrêt rendu le 1er mars 2018 par la Cour de cassation, ayant rejeté un pourvoi formé par M. [P] contre un arrêt de cette cour en date du 28 avril 2016. Dans le cadre de cette instance qui opposait M. [P] aux époux [F] et à la SCI Lotilus, le débat avait notamment porté sur le point de savoir si, concomitamment à la vente des murs, M. [P] avait cédé le fonds de commerce exploité dans ces murs à la SCI Lotilus. la cour de céans a admis, dans son arrêt du 28 avril 2016, que l'acte de vente du 20 octobre 2000, établi par référence à une promesse de vente du 20 décembre 1989, incluait bien le fonds de commerce.

La SCI Lotilus s'est déjà prévalue de la qualité de propriétaire du fonds litigieux pour solliciter la requalification du bail commercial en date du 21 février 2012 en un contrat de location-gérance. Cette demande a été rejetée par le tribunal de première instance de Nouméa dans un jugement du 5 juin 2020 puis par la cour de céans dans un arrêt du 23 septembre 2021. Cet arrêt est définitif comme en atteste un certificat de non-pourvoi délivré 5 octobre 2023 par le greffe de la Cour de cassation.

La SCI Lotilus ne peut se prévaloir de l'autorité attachée à l'arrêt du 28 avril 2016 pour dénier à la société JRS la qualité de propriétaire du fonds puisque cette dernière n'était pas partie à l'instance ayant abouti à l'arrêt de la Cour de cassation du 1er mars 2018.

Dans son arrêt du 23 septembre 2021, la cour de céans a pu observer que le 16 mai 2000, une société SMT, dont Mme [C] épouse [F] était associée et co-gérante, avait conclu avec le gérant de la société JRS un « compromis de vente d'éléments séparés de fonds de commerce » portant sur de l'outillage professionnel et un stock de marchandises, dans lequel les parties avaient noté que « la station service dont s'agit (était) fermée depuis le mois d'octobre, par décision du service des mines et de l'énergie, et par suite d'importants travaux incombant à la société Mobil international petroleum corporation, que de ce fait aucune cession de clientèle (n'avait) pu être réalisée entre les parties aux présentes ».

Il avait ainsi été admis par Mme [F], qui est également associée et co-gérante de la société bailleresse, que la station-service avait été fermée à compter du 1er octobre 1999 en raison de travaux de remise aux normes et qu'au 16 mai 2000, l'activité n'avait toujours pas repris. La durée de la fermeture avait été telle qu'elle avait conduit Mme [F] à considérer qu'aucune cession de clientèle n'était possible. L'absence de clientèle et la disparition subséquente du fonds, sans doute acquis par la SCI Lotilus, expliquent que la SCI Lotilus et la société JRS ont conclu le 1er juillet 2000 un bail commercial et non un contrat de location-gérance. En l'absence de fonds susceptible d'être repris par la société JRS, il convient de retenir que le fonds exploité dans les lieux a été créé par la locataire et qu'il est sa propriété.

Il s'en déduit que la société JRS est titulaire du droit à renouvellement du bail.

La SCI Lotilus ne se prévalant dans ses conclusions d'aucun motif grave et légitime au sens de l'article L 145-17 pour refuser le renouvellement du bail, la cour conclura, à l'instar du premier juge, que la société JRS est créancière de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L 145-14 code du commerce dans la mesure où la SCI Lotilus entend refuser le renouvellement du bail.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute la société JRS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI Lotilus à payer à la société JRS une somme de 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Lotilus aux dépens d'appel.

Le greffier, Le président.