Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 30/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/05502 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VHVU

Ordonnance de référé (N° 23/00762)

rendue le 31 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCI William

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par Me Stanislas Leroux, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet Vacherand Immobilier

ayant son siège social [Adresse 2]

ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Me Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 15 octobre 2024, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 octobre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI William est propriétaire des lots n°1, 2 et 5 dans l'immeuble situé [Adresse 4] à Lille (59), soumis au statut de la copropriété dont le syndic est le cabinet Vacherand immobilier.

Courant 2020/2021, la SCI William a constaté l'apparition de désordres sur le gros 'uvre du sous-sol, nécessitant la mise en place d'un étaiement par le syndic à titre conservatoire.

La SCI William a fait réaliser une expertise amiable afin d'établir l'origine des désordres et les mesures réparatoires nécessaires.

Se prévalant de la persistance de désordres faute de mise en 'uvre de mesures réparatoires, la SCI William a attrait le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet Vacherand immobilier (le syndicat des copropriétaires) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille par exploit du 31 mai 2023 aux fins d'obtenir, notamment, la désignation d'un expert.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a rejeté la demande formée par la SCI William.

Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2023, la SCI William a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

-renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

-débouté la SCI William de sa demande d'expertise,

-laissé à la charge de la SCI William les dépens,

-condamné la SCI William à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros pour frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 7 mai 2024, la SCI William demande à la cour de :

-réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'expertise, lui a laissé la charge des dépens et l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

-désigner un expert avec pour mission de :

* se rendre sur place [Adresse 4] à [Localité 6]

* se faire remettre par les parties tous les documents utiles

* décrire les désordres ayant affecté le sous-sol des lots lui appartenant

* fournir tous éléments permettant d'apprécier les responsabilités encourues

* fournir tous éléments permettant d'apprécier les préjudices directs et indirects, matériels et immatériels subis par la SCI William

-dire que l'expert déposera son rapport dans un délai de trois mois à compter de sa saisine,

-réserver les frais et dépens.

La SCI William fonde ses demandes sur l'article 145 du code de procédure civile et précise que si, entre la délivrance de l'assignation et l'ordonnance de référé, les travaux ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires et effectués, la désignation d'un expert demeure nécessaire afin de lui permettre de quantifier ses préjudices et de déterminer les responsabilités éventuellement encourues. Elle souligne que le local ayant subi les désordres a vocation à être exploité à titre commercial, comme cela été le cas par le précédent locataire la société Sonor Plus, et qui a été rendu impossible par la mise en place de l'étaiement conservatoire. Elle affirme ainsi établir la preuve d'une perte de revenu qui constitue le motif légitime justifiant la mesure d'expertise sollicitée. Elle ajoute que l'expertise judiciaire permet un chiffrage contradictoire, selon un calcul complexe puisque l'emprise de la zone étayée influe sur l'activité globale, la fréquentation de la clientèle, l'agencement du local et sa destination.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

-confirmer l'ordonnance entreprise,

-débouter la SCI William de sa demande d'expertise,

-condamner la SCI William au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires prétend que la SCI William ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un motif légitime fondant sa demande d'expertise judiciaire. Elle indique qu'il a été remédié aux désordres par la réalisation de travaux de sorte que l'expert ne pourra les décrire. S'agissant de l'évaluation des préjudices, le syndicat des copropriétaires souligne que la SCI William reconnaît que les étais ont été mis en place avant le départ de son précédent locataire, de sorte que la location du local était bien possible avec ces étais. Elle ajoute que M. [Z], expert, a indiqué dès le 12 avril 2021 que les étais n'étaient pas nécessaires de sorte qu'il n'existe aucune perte de revenus pour la SCI William, son précédent locataire ayant quitté les lieux le 31 mars 2021 soit seulement 12 jours avant le diagnostic posé par M. [Z]. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI William est à même de calculer la perte de revenus qu'elle invoque en appliquant un pro rata entre le loyer facturé au précédent locataire et l'emprise de la zone étayée, sans avoir nécessité de recourir à une expertise.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise

En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, il ressort des pièces produites et notamment des courriers adressés par M. [H] [Z], expert honoraire près la cour d'appel de Douai, à la SCI William les 12 avril, 21 mai et 13 septembre 2021 que le sous-sol du local dont est propriétaire la SCI William a subi des désordres à ces dates matérialisés par " des variations de nivellement du sol erratiquement réparties ". L'expert relevait dès le courrier du 12 avril 2021 l'inutilité de l'étaiement mis en place dans le sous-sol compte tenu de la nature des désordres.

Or, la SCI William fonde sa demande d'expertise in futurum sur la nécessité de quantifier ses préjudices et de déterminer les responsabilités éventuellement encourues. Elle argue notamment de la perte de revenus commerciaux du fait de l'impossibilité de donner à bail les locaux dans lesquels un étaiement avait été mis en place.

Dès lors qu'il n'est pas contesté que l'étaiement n'était pas indispensable et que cet élément a été immédiatement porté à la connaissance de la SCI William, une demande fondée sur une perte de revenus locatifs est manifestement vouée à l'échec.

La SCI William échoue ainsi à rapporter la preuve d'un motif légitime d'ordonner, avant tout procès, une expertise.

L'ordonnance du 31 octobre 2023 sera donc confirmée.

Sur les demandes accessoires

La SCI William, partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel de sorte que la SCI William sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en date du 31 octobre 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI William aux dépens ;

Condamne la SCI William à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Lille représenté par son Syndic le cabinet Vacherand Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille