Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[O]-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Localité 9] ☎ : [XXXXXXXX02] [Courriel 12]

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[O] Civil N° RG 24/08971 N° Portalis DB2E-W-B7I-NCIS ______________________

MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - Me Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à : - Me Célia HAMM - Préfecture du Bas-Rhin

le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 4] [Localité 10]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [F] [Adresse 5] [Adresse 11] [Localité 8] représenté par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 38

Madame [N] [G] [F] [Adresse 5] [Adresse 11] [Localité 8] représentée par Maître Célia HAMM de l'AARPI TALARIS AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Décembre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

EXPOSE DU LITIGE : La société FONCIERE NRU PAM 2019 a donné à bail à Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 13] [Adresse 1]) par contrat du 05 août 2022, pour un loyer mensuel initial de 610 € et 115€ de provision sur charges. Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre la société FONCIERE NRU PAM 2019 et la SAS ACTION LOGEMENT en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs. Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés. En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé la société FONCIERE NRU PAM 2019 des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants. Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juin 2023. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[O]-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. A l’audience du 11 décembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de : constater la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs, ordonner l’expulsion des locataires, condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 3 266,15 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 450 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant. Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail, l'article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s'adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d'agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT produit un courrier de la bailleresse s’associant à la demande en acquisition de la clause résolutoire et présentant un décompte locatif actualisé. Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs écritures du 2 décembre 2024 et demandent au juge, à titre principal, des délais de paiement sur une durée de trois ans avec suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais pour quitter les lieux. A l’appui de leurs demandes, ils détaillent leur situation professionnelle et personnelle et précisent que les impayés locatifs sont dus à une perte d’emploi pour Madame [F] et à des problèmes de santé qu’a rencontrés Monsieur [F]. Ils indiquent que leur situation est aujourd’hui stabilisée et proposent une somme mensuelle de 150€ pour apurer l’arriéré locatif. Par courrier reçu au Greffe le 28 novembre 2024, les services de la préfecture du Bas-Rhin ont informé le Tribunal qu’ils n’ont pas pu rencontrer les locataires malgré une proposition de rendez-vous et un courrier de mise à disposition. L'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION : Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Sur la résiliation : Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes : L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire. Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la société FONCIERE NRU PAM 2019 à l’encontre de ses locataires, Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives. En l’espèce, le contrat de cautionnement a été signé par voie électronique le 5 août 2022, conformément aux modalités convenues dans le cadre du dispositif Visale. De même, la SAS ACTION LOGEMENT produit une quittance subrogative, signée par le même procédé électronique, attestant du paiement total ou partiel par la caution des loyers pour les mois de mars 2023, avril 2023, septembre 2023, octobre 2023, avril 2024, août 2024, septembre 2024 et octobre 2024 pour un montant total de 4 030,89 €. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 5 août 2022 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 1 450 €. Toutefois, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] se sont acquittés à deux reprises de la somme de 725 €, respectivement le 28 juin 2023 et 28 juillet 2023, soit dans les deux mois suivant la délivrance du commandement à payer. Aussi, compte tenu de la règle d'imputation des paiements de l'article 1342-10 du code civil précisant qu'en l'absence d'imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d'égale nature, sur la plus ancienne, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies. En effet, les paiements précités ont permis d’apurer la dette locative visée par le commandement du 16 juin 2023, et ce dans le délai de deux mois. Dans ces conditions, la SAS ACTION LOGEMENT sera déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire. Sur la demande de résiliation judiciaire : Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, décompte locatif) que Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] ont rencontré des défauts de paiement depuis le mois de mars 2023 et que des rejets de prélèvements ont eu lieu à plusieurs reprises. Toutefois, force est de constater qu’ils ont fait des efforts manifestes pour contenir la dette locative et n’ont jamais vraiment cessé le paiement des loyers courants. En outre, ils ont commencé à apurer la dette locative avant la présente procédure. Compte tenu des offres formulées à l’audience et du montant actuel de la dette, il convient de considérer que le comportement des Consorts [F] ne justifie pas la sanction grave qu'est la résiliation du contrat. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. La SAS ACTION LOGEMENT sera de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation). Sur le montant de l’arriéré locatif : La SAS ACTION LOGEMENT produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 266,15 € à la date du 22 octobre 2024. Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3 266,15 € en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] justifient à l'audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du cautionnaire. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F], parties perdantes au principal, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, compte tenu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’action de la société SAS ACTION LOGEMENT, DEBOUTE SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes principales ou subsidiaires de résiliation du contrat de bail conclu le 5 août 2022 entre la société FONCIERE NRU PAM 2019 et Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], DEBOUTE SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 266,15 € en deniers ou quittances avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, AUTORISE Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 135 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 28 février 2025, DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [F] et Madame [N] [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département, RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge