Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[K]-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection [Adresse 2] [Localité 8] ☎ : [XXXXXXXX01] [Courriel 9]

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[K] Civil N° RG 24/08529 N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIK ______________________

MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me JUNG

Copie certifiée conforme délivrée à :

- M. [W] - Sous-préfecture du Bas-Rhin

le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C] né le 02 Mai 1956 à [Localité 12] (19) [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 103

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [W] né le 04 Août 1951 à [Localité 10] [Adresse 5] [Localité 7] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 06 Novembre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 15 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 22 mars 2012, Monsieur [T] [C], et son épouse Madame [E] [N], décédée depuis, ont donné à bail à Monsieur [J] [W] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 7].

Le loyer convenu était de 530 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 100 euros.

Après plusieurs mois de loyers impayés, Monsieur [T] [C] a, le 12 mars 2024, fait délivrer à Monsieur [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au même jour à la somme de 5 208 euros en principal outre les frais.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, Monsieur [T] [C] a, le 3 septembre 2024, fait assigner le locataire devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner Monsieur [J] [W] au paiement de la somme de 7 310 euros due au 8 août 2024 au titre des loyers impayés, ▸ le condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit 688 euros ; ▸ le condamner au paiement d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue. Monsieur [T] [C], représenté, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 7 310 euros au 8 août 2024.

Quoique régulièrement cité à personne, Monsieur [J] [W] n’était ni présent ni représenté.

La partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [T] [C] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024.

L'article 24 III de la loi du 6 juin 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 4 septembre 2024 et l’audience s’est tenue le 6 novembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d'huissier du 12 mars 2024, Monsieur [T] [C] a fait délivrer à Monsieur [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 12 mars 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [W] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 8 août 2024, la somme de 7 310 euros outre les frais.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 7 310 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale..., et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aucun délai de remboursement n’ayant été demandé et donc accordé, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [W] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2024.

L'équité commande de ne pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 mai 2024 (12 mars 2024 + 2 mois) du bail conclu entre Monsieur [T] [C] d’une part, et Monsieur [J] [W] d'autre part, pour les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 7 310 euros (sept mille trois cent dix euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 août 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [T] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [T] [C] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

DEBOUTE Monsieur [T] [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 15 janvier 2025,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY