Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00115 DOSSIER : N° RG 24/00717 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PDRS

Copie exécutoire à Me Jérôme PASCAL expédition à Mme [C] [D] M. [O] [D]

le 24 janvier 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [L] [M] [X] [B], demeurant [Adresse 3] ( ESPAGNE)

représentée par Me LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par Me Jérôme PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 3] ( ESPAGNE)

représenté par Me LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par Me Jérôme PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 16 août 2022 et ayant pris effet le 19 août 2022, Madame [L] [B] et Monsieur [N] [E], représentés par la SARL URBAN IMMO, ont donné à bail à Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 818 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 170 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] ont fait signifier à Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D], par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, un commandement de payer la somme principale de 3.600,80 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 15 janvier 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail. ***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 23 avril 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] ont fait assigner Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] pour l'audience du 1er octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] au paiement de celle-ci, - la condamnation solidaire de Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] à leur payer la somme de 5.128,40 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation solidaire de Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D], daté du 16 septembre 2024. La conclusion est que les locataires ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

*** L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 29 octobre 2024.

Suite à l’audience du 29 octobre 2024 une réouverture des débats a été ordonnée le 20 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, afin que Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] produisent le décompte joint au commandement de payer.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024.

À l'audience du 17 décembre 2024, Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] étaient représentés par leur conseil. Madame [C] [D] était présente et Monsieur [O] [D] bien que régulièrement convoqué par le greffe, n’était ni présent, ni représenté.

Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4.174,44 euros.

Madame [C] [D] a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle. Elle a précisé avoir trouvé un emploi le 2 décembre 2024, rémunéré 900 euros. Par ailleurs, elle a indiqué avoir effectué un virement de 700 euros le 29 novembre 2024 lequel n’apparaît pas sur le décompte.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 30 janvier 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] se trouvent redevables de la somme de 3.388,44 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 29 novembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 3.388,44 euros à Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la situation financière de Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D], exposée à l’audience, notamment le fait que Monsieur [O] [D] dispose actuellement d’un emploi rémunéré 3000 euros par mois, Madame [C] [D] d'un emploi rémunéré 900 euros et qu'ils disposent d’allocations à hauteur de 635 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D], parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement, à ce titre, Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] à payer à Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 16 août 2022 et ayant pris effet le 19 août 2022 entre Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] et Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 2 avril 2024,

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] à payer à Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] la somme provisionnelle de 4088,44 euros en deniers et quittances, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 29 novembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise,

AUTORISONS Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 24 versements mensuels de 170 euros et une 25ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] : - seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, - qu’à défaut pour Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs, - devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 2 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D],

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [O] [D] à payer à Madame [L] [M] [X] [B] et Monsieur [N] [E] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS