Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00059 DOSSIER : N° RG 24/00922 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PGYA

Copie exécutoire à Me Nathalie PINHEIRO expédition à

le 09 Janvier 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nathalie PINHEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie PINHEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 20 novembre 2023, Monsieur [C] [R] a donné à bail à Monsieur [N] [K] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1330 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Le justificatif de l’assurance locative n’ayant pas été produit et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [R] a fait signifier à Monsieur [N] [K], par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 6850 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 mars 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 23 août 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [C] [R] et Madame [R] ont fait assigner Monsieur [N] [K] pour l'audience du 3 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Monsieur [N] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [N] [K] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [N] [K] à payer la somme de 10958,62 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre les intérêts de droit, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation de Monsieur [N] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [N] [K], daté du 25 novembre 2024. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

À l'audience du 3 décembre 2024, Monsieur [C] [R] et Madame [R] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [N] [K], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Monsieur [C] [R] et Madame [R] ont indiqué se désister de leur demande de constat de la résiliation du bail et de leurs demandes subséquentes, le locataire ayant quitté les lieux le 30 août 2024, mais ont maintenu leurs autres demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 12420 euros. Ils ont précisé qu’une effraction avait eu lieu sur la porte de l’appartement et qu’ils avaient dû procéder aux réparations dont le montant a été inclus au décompte.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la qualité à agir de Madame [R]

Il ressort des éléments produits aux débats que Monsieur [J] [R] est seul propriétaire de l’appartement en suite d’une donation partage en date du 16 juillet 1998. que son épouse, Madame [R] n’est pas propriétaire du bien ; qu’en outre, tous les actes de la procédure ( contrat de bail et commandement de payer) ont été effectués par Monsieur [C] [R] ; qu’en conséquence, Madame [R] n’a pas qualité à agir dans cette procédure et sera donc déboutée de ses demandes.

Sur le désistement de la demande de résiliation du bail

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, le demandeur a indiqué que le locataire a quitté les lieux le 30 août 2024 et a donc fait part de son intention de se désister de sa demande de constat de la résiliation du bail.

Il convient de constater le désistement de Monsieur [C] [R] de sa demande de constat de la résiliation du bail et, par conséquent, de ses demandes d’expulsion du locataire et de condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [N] [K] se trouve redevable de la somme de 12420 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 1er septembre 2024, mensualité du mois d’août comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [N] [K] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 12420 euros à Monsieur [C] [R].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [N] [K], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [N] [K] sera condamné à verser à Monsieur [C] [R] la somme de 200 euros en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que Madame [R] n’a pas qualité à agir et en conséquence, la DEBOUTONS de ses demandes;

CONSTATONS le désistement de Monsieur [C] [R] de sa demande de constat de la résiliation du bail et par conséquent, de ses demandes d’expulsion du locataire et de condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [C] [R] la somme provisionnelle de 12420 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 1er septembre 2024, mensualité du mois d’août comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [R] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [N] [K] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [N] [K],

CONDAMNONS Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [C] [R] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS