Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03823 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TMRE

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

C/

[G] [B] [L] [R] épouse [B]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 24 Janvier 2025

à Me GAUTHIER

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [R] épouse [B], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu à effet au 23 août 2021, CDC HABITAT a loué à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] un logement à usage d’habitation (porte C11) et une place de stationnement (N°C14) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 624,68 € outre 123,36 € de provisions sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] par acte du 27 août 2021 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 31 mars 2022, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de CDC HABITAT, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 17 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond et a sollicité de :

- dire et juger recevable et bien fondé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action, - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B], En toute hypothèse, - condamner solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.416,89 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mars 2022 sur la somme de 1.496,44 € et pour le surplus à compter de la présente assignation, - fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, - condamner solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit, - condamner in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.247,84 €.

Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B], bien que convoqués par acte de commissaire de justice remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu à effet au 23 août 2021 entre CDC HABITAT d’une part et Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] d’autre part contient une clause résolutoire (article 7).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mars 2022 pour la somme en principal de 1.496,44 euros par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de CDC HABITAT.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2022.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] étant considérés comme occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022, leur expulsion sera donc ordonnée.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de bail, une quittance subrogative du 15 mars 2022, du 17 juin 2024 et du 14 novembre 2024 ainsi qu’un décompte actualisé au 19 novembre 2024 démontrant que l'arriéré locatif total s’élève à la somme de 10.247,84 euros, mensualité de novembre 2024 incluse.

N’ayant pas comparu, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10.247,84 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.496,44 euros à compter de la date du commandement de payer, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L'arriéré de l'indemnité d'occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, ils seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er décembre 2024 jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, compte tenu du fait que Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] supportent les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, ils seront condamnés solidairement à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 23 août 2021 entre CDC HABITAT d’une part et Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation (porte C11) et la place de stationnement (N°C14) situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er juin 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.247,84 € au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au 19 novembre 2024 (mensualité de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.496,44 euros à compter du commandement de payer du 31 mars 2022, et à compter de l’assignation du 17 juillet 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [L] [R] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente