Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur

Copie exécutoire délivrée le : à : demandeur

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04686 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZPA

N° MINUTE : 2025/1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 janvier 2025

DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me WEILLER Elisabeth Avocate inscrite au Barreau de Paris Vestiaire : P018

DÉFENDEUR Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3] représenté par Me BEER Christian Avocat inscrit au Barreau de Paris Vestiaire E 0107

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 décembre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 janvier 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 27 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04686 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZPA

Vu l’assignation en référé du 3 avril 2024, délivrée à la demande de Paris Habitat à M. [Y] [Z], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 8 avril 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir : < constater la résiliation du bail, du logement et de l’emplacement de stationnement n°13, situés : [Adresse 2] et [Adresse 4], à [Localité 6], conclu le 3 octobre 2007, à effet du 4 octobre 2007, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 21 septembre 2023 d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, < prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, < le condamner à payer la provision actualisée de 9440,27 € au titre des sommes dues le 22 novembre 2024 (octobre 2024 inclus), outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 50 % et des charges, et 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [Z] propose de payer 300 € par mois, en plus de son loyer courant.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »   L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 3 octobre 2007, à effet du 4 octobre 2007, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Or il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [Z] le 21 septembre 2023, pour paiement d’une somme principale de 4477,43 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Il convient de relever, s'agissant d'un bailleur social, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l'audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires conformément aux prescriptions de l'article L. 353-15-1 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 9 octobre 2023.

Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte, à la date du 22 novembre 2024 (octobre 2024 inclus), qui fait apparaître une somme de 9440,27 €, provision au paiement de laquelle il convient de condamner M. [Z].

La situation M. [Z] permet toutefois de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré telles que définies au dispositif, ces délais de paiement valant pour régler les sommes dues au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 3 octobre 2007, à effet du 4 octobre 2007, pour le logement et l’emplacement de stationnement n°13, situés : [Adresse 2] et [Adresse 4], à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

Condamnons M. [Z] à payer la provision de 9440,27 € à [Localité 5] Habitat, à la date du 22 novembre 2024 (octobre 2024 inclus) ;

Autorisons M. [Z] à s’acquitter de cette dette par 31 versements mensuels consécutifs de 300 €, en sus des loyers et charges courants, le 32ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ; Disons que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification du présent jugement ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit : ≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, ≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, ≡ son expulsion et celle de tous occupants de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement n°13, situés : [Adresse 2] et [Adresse 4], à [Localité 6], sera poursuivie au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412–1 du code des procédures civiles d'exécution, et que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433–1 et suivants du même code, ≡ les délais octroyés sur les dépens seront caducs et ces sommes seront immédiatement exigibles ;

Condamnons en outre dans ce cas, M. [Z] à payer à [Localité 5] Habitat une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne de son chef, et la remise des clés ;

Disons que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n’a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;

Disons qu’il est équitable de laisser à [Localité 5] Habitat la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamnons M. [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023.

Le greffier, Le président