Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur

Copie exécutoire délivrée le : à :demandeur

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56EH

N° MINUTE : 2025/8

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 janvier 2025

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS Madame [V] [M], demeurant [Adresse 2] Assistée par Me Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0818

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 décembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 janvier 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 27 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09063 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56EH

Vu l’assignation en référé du 30 août 2024, délivrée à la demande de la SA Elogie SIEMP à Mme [V] [C] et M. [S] [H], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 2 septembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir : < constater la résiliation du bail du logement situé : [Adresse 3], conclu le 19 avril 2022, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 13 mai 2024 d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance, < prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, < les condamner solidairement à payer la provision actualisée de 2526,60 € au titre des sommes dues le 26 novembre 2024 (octobre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement, outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges, et 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Mme [P] propose de payer 10 € par mois, en plus de leur loyer courant.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »   L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 19 avril 2022, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Or il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Mme [C] et M. [H] le 13 mai 2024, pour paiement d’une somme principale de 2352,61 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il convient de relever, s'agissant d'un bailleur social, que le demandeur a saisi la CAF, le 13 mai 2024, de la situation d'impayés, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation, saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article.

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, deux mois en l’espèce (article 13 du contrat). Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte, à la date du 26 novembre 2024 (octobre 2024 inclus), qui fait apparaître une somme de 2526,60 €, provision au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement Mme [C] et M. [H], avec intérêts au taux légal sur 2352,61 €, à compter du 13 mai 2024, date du commandement de payer.

La situation de Mme [P] permet toutefois de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré telles que définies au dispositif, ces délais de paiement valant pour régler les sommes dues au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 19 avril 2022, pour le logement situé : [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

Condamnons solidairement Mme [C] et M. [H] à payer la provision de 2526,60 € à la société Elogie SIEMP, à la date du 26 novembre 2024 (octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur 2352,61 €, à compter du 13 mai 2024 ;

Autorisons Mme [P] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 10 €, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

Disons que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification du présent jugement ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit : ≡ la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, ≡ la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, ≡ leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, du logement situé : [Adresse 1], à [Localité 6], sera poursuivie au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412–1 du code des procédures civiles d'exécution, et que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433–1 et suivants du même code, ≡ les délais octroyés sur les dépens seront caducs et ces sommes seront immédiatement exigibles ;

Condamnons en outre dans ce cas, solidairement Mme [C] et M. [H] à payer à la société Elogie SIEMP une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu’au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne de leur chef, et la remise des clés ;

Disons que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n’a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;

Disons qu’il est équitable de laisser à la société Elogie SIEMP la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamnons solidairement Mme [C] et M. [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 mai 2024.

Le greffier, Le président