Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2025 Président : Monsieur TRUC, Juge Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

N° RG 24/03517 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HM2

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [A] [E] épouse [P] née le 17 Mai 1963 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [X] [P] né le 05 Août 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Tous les deux représentés par Me Agnès CLOT MORICEAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [N] [L] née le 08 Février 1957 à [Localité 5] (TUNISIE), domiciliée chez Madame [B] [I], [Adresse 2]

représentée par Me Clément DEIDDA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE:

Le 23 octobre 2023 Mme [R] [L] épouse [Y] a conclu en qualité de bénéficiaire avec M. [J] [P] et Mme [V] [E], promettants, une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier situé aux n° [Adresse 1] à [Localité 7] (lots 10 et 12 de la copropriété) et expirant le 29 février 2024 et pour laquelle l’acheteuse s’est acquittée auprès d’un séquestre de la somme de 55 000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation du bien.

Reprochant à Mme [R] [L] épouse [Y] de ne pas avoir levé l’option d’achat, en dépit d’une mise en demeure du 23 mai 2024, M. [J] [P] et Mme [V] [E] ont fait assigner cette dernière, par acte du 14 août 2024, afin qu’elle soit condamnée au paiement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation soit 110 000 €, de la clause pénale d’un montant également de 110 000 € et d’une somme de 3 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et que Me [T], séquestre, soit autorisé à libérer la somme de 50 000 € à leur profit.

A l’audience du 9 décembre 2024, M. [J] [P] et Mme [V] [E] ont réitéré leurs demandes qu’ils estiment ne se heurter à aucune contestation sérieuse, conclu à la mauvaise foi de Mme [R] [L] épouse [Y] et évoqué le préjudice que la non-conclusion de la transaction leur a occasionné.

Mme [R] [L] épouse [Y] par son conseil, a sollicité le rejet de toutes les demandes de M. [J] [P] et Mme [V] [E] soutenant qu’elle se heurtent, en référé, à des contestations sérieuses tenant à :

-une situation de force majeure en raison de la faillite de la société financière gérant ses économies, -à la non-conformité du bien vendu (absence de certificat de conformité, modifications non autorisées de l’immeuble, - à la nature de l’indemnité d’immobilisation constitue une clause pénale nécessitant un contrôle du juge en vue d’éviter tout enrichissement injustifié.

Outre le rejet de toutes les demandes de M. [J] [P] et Mme [V] [E], Mme [R] [L] épouse [Y] a sollicité 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 20 janvier 2025 pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » et selon l’article 835 du même code « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il convient de constater, à titre liminaire, que M. [J] [P] et Mme [V] [E] sollicitent en principal, aux termes du dispositif de leurs conclusions soutenues à l’audience, le paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit 110 000 €, prevue par la promesse de vente du 23 octobre 2023 en cas de non-réalisation de la transaction ainsi que de l’intégralité de la clause pénale, d’un même montant, prevue par cet accord.

Ne s’agissant pas explicitement de demandes provisionnelles mais qui tendent à l’application sur le fond des dispositions du contrat, celles-ci excédent la compétence de la juridiction des référés qui n’est habilitée, selon les dispositions susvisées, qu’à octroyer des provisions en cas d’obligation non sérieusement contestable.

En outre, la défendresse justifie par les pieces qu’elle verse aux débats ne pas avoir été en mesure de souscrire à la vente dans le délai imparti en raison de l’impossibilité de mobiliser ses économies placées auprès d’un organisme financier (la société Pefaco Finance) dont elle n’a manifestement été avisée avec certitude de la défaillance que par des correspondence postérieure à la souscription de la promesse de vente (ses pieces 9 à 11), quand bien même les difficultés financières de cette société d’investissement auraient été antérieures à la conclusion du contrat.

Il ne peut ainsi être exclu que cette situation soit constitutive pour Mme [R] [L] épouse [Y] d’une situation de force majeure, au sens de l’article 1218 du code civil, dont l’examen et la determination relèvent de la juridiction du fond, ce qui conduit à retenir une seconde difficulté sérieuse s’opposant aux demandes de M. [J] [P] et Mme [V] [E].

En l’état de l’ensemble de ces constatations, celles-ci seront rejetées.

L’équité n’exige pas de faire application de l’article 700 du code de procedure civile.

M. [J] [P] et Mme [V] [E] supporteront les dépens du référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

DEBOUTONS M. [J] [P] et Mme [V] [E] de toutes leurs demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que Mme [R] [L] épouse [Y] supportera les dépens du référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT