Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Minute N°

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E RENDUE LE QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2024 NUMERO RG : N° RG 24/00361 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AHT

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente GREFFIERE : Catherine BUYSE

Débats tenus à l'audience du : 20 Novembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [I] demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [A] [U] veuve [D] demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE   Selon acte authentique en date du 15 juillet 2021, Mme [S] [I] a acquis auprès de Mme [Z] [T], une maison d’habitation située [Adresse 3].

Indiquant qu’elle a entrepris des travaux de rénovation au niveau des combles en avril 2022 ; que de la mérule a été découverte et traitée ; que la cause du sinistre a été identifiée comme étant un défaut d’étanchéité ponctuelle du chéneau provoquant des infiltrations dans la maçonnerie ; qu’elle a confié à l’entreprise [F] [G] la pose d’un nouveau chéneau ; que les travaux ont été payés le 5 octobre 2022 ; qu’un nouveau sinistre a dû être déclaré le 15 décembre 2022 auprès de la MAIF, son assureur ; qu’une expertise amiable a été organisée et a estimé que les infiltrations étaient continues depuis plusieurs années ; que l’expert amiable a ajouté que la cause des infiltrations ne pouvait être autre que le chéneau ; qu’il a également relevé que la responsabilité de l’entreprise [G], qui a accepté sans réserves le support, pouvait être engagée ; qu’il a estimé que des travaux de reprise de la partie basse de la charpente étaient à prévoir ainsi que la totalité de la toiture ; que, le 1er juin 2023, Me [C], commissaire de justice, avait constaté la présence d’un champignon au niveau de la terrasse de l’immeuble, Mme [I] a, par actes de commissaire de justice des 23 et 25 octobre 2023, fait assigner Mme [T], la MAIF (mutuelle assurance instituteur France) et M. [F] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Une mesure d’expertise a été confiée à M. [J] [P], par ordonnance du juge des référés de [Localité 4], prononcée le 10 janvier 2024, dans le cadre d’une procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/00378.   Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, Mme [I] a fait assigner Mme [E] [U], veuve [D], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, aux fins de voir étendre à son égard les opérations d’expertises précédemment ordonnées et juger qu’il n’y aura aucune provision complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Mme [I], compte-tenu de la provision complémentaire récemment versée.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024 et soutenues à l’audience, Mme [I] demande également au juge des référés de rejeter la demande de Mme [D] qui vise à la faire condamner à la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que l’expert a donné un avis favorable pour la mise en cause des vendeurs de Mme [T], qui sont M. et Mme [D] ; que le mail de l’expert judiciaire est corroboré par un courrier de celui-ci établi le 19 novembre 2024 et confirme bien qu’il est nécessaire que Mme [D] soit mise en cause ; que M. [R] [D] étant décédé avant le début des opérations d’expertise, seule Mme [D] est attraite à la présente procédure ; que le motif légitime exigé par l’article 145 du code de procédure civile est caractérisé au regard de la production des pièces suivantes : la note de l’expert judiciaire du 1er avril 2024, le courriel de l’expert judiciaire du 17 juin 2024, l’acte d’achat de Mme [T] du 22 janvier 2016 et le courrier de l’expert judiciaire du 19 novembre 2024.

Elle explique que c’est justement pour connaître l’implication de Mme [D] dans la survenance des désordres qu’elle subit que sa mise en cause apparaît nécessaire ; qu’il est évident que l’expert judiciaire devra prendre en compte les conditions de l’occupation passée pour mener à bien sa mission, laquelle comprend, entre autres, la mission de se prononcer sur l’origine des désordres ; que la mise en cause de Mme [D] est d’autant plus justifiée qu’elle a occupé le bien litigieux pendant 25 ans ; que les moyens juridiques soulevés par Mme [D] traduisent la consistance d’un éventuel débat judiciaire sur le fond et mettent en avant la potentialité d’un litige qui, à elle seule, suffit à déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à Mme [D] ; qu’elle est parfaitement bien fondée à attraire Mme [D], car il est constant que le sous-acquéreur est recevable à exercer l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur originaire, puisque l’action en garantie se transmet avec la chose vendue ; que l’expert judiciaire devra notamment déterminer dans son rapport si les désordres qu’elle subis revêtent la qualification de vice caché tant à l’égard de Mme [T] que de Mme [D].

Elle ajoute que l’expert judiciaire a sollicité le versement d’une consignation complémentaire significative de 4 729,24 euros laquelle a été ordonnée suivant décision en date du 5 avril 2024 et versée auprès de la régie dans les délais, de sorte qu’il n’est pas nécessaire qu’une consignation complémentaire soit ordonnée au titre de la présente mise en cause, à ce stade.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024 et soutenues à l’audience, Mme [D] demande au juge des référés de : - dire n’y avoir lieu à lui étendre les opérations d’expertise ; - débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner Mme [I] à lui payer une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [I] aux entiers dépens.

Elle explique que la condition de l’article 145 du code de procédure civile tenant à l’existence d’un motif légitime n’est absolument pas remplie ; que Mme [I] n’évoque aucunement la nature de l’action au fond qu’elle pourrait prétendre engager contre elle, ni ne vise aucun fondement juridique ; que son acte de vente au profit de Mme [T] prévoit expressément une exclusion de garantie en ce qui concerne les vices apparents et les vices cachés ; que cette clause ne peut être écartée que si la mauvaise foi du vendeur est démontrée.

Elle énonce que le mail de l’expert judiciaire n’est pas explicite sur son avis favorable à sa mise en cause, car il répond à deux questions posées dans un même email ; que la lecture de la note rédigée par l’expert judiciaire ne permet pas de justifier sa mise en cause ; que l’expert judiciaire ne relève aucun élément concret sur la période pendant laquelle elle occupait l’immeuble ; qu’il en résulte que l’humidité était apparente ; qu’ainsi, si elle devait constituer un vice, elle serait donc qualifiée de vice apparent pour lequel la garantie par les vendeurs est expressément exclue selon les termes des actes de vente ; que l’humidité remonterait, selon l’expert, à la construction même de la maison, soit avant 1948 ; que pour résumer, l’expert évoque un problème lié à la conception de la maison au stade de la construction, dont elle ne saurait évidemment être tenue pour responsable ; que l’expert indique simplement que les travaux d’embellissements intérieurs ont pu retarder l’apparition des désordres.

Elle énonce qu’elle n’a jamais rencontré de difficultés en 25 ans d’occupation, pas plus que ne semble en avoir rencontré par la suite Mme [T] ; qu’elle a vendu un bien aux termes d’un acte qui l’exonère de garantir les vices apparents, comme les vices cachés ; que sa responsabilité ne serait susceptible d’être engagée que pour les cas où sa mauvaise foi serait démontrée ; qu’il n’existe aucun élément permettant de douter de sa bonne foi.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’extension de la mesure d’instruction :   En application de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.   Les articles 236 et 245 du code de procédure civile offrent par ailleurs la possibilité d’étendre les opérations d’expertise.

Selon acte authentique en date du 22 janvier 2016, M. et Mme [D] ont vendu l’immeuble litigieux à Mme [T].

Dans sa première note d’expertise en date du 1er avril 2024, l’expert judiciaire a relevé que “pour synthétiser, il en ressort que le point de rosée se situe dans tous les cas de figure, dans le volume intérieur. Derrière les embellissements en plâtre des murs composés de doublages ; à la surface intérieure des murs non isolés ; et au niveau de l’écran de sous-toiture pour le toit. Dans ces conditions, l’expert considère l’origine des désordres comme très ancienne. Cependant, le temps que les eaux de condensation traversent les différentes épaisseurs de matériaux, il peut se passer des années. Et il est impératif, sur ce constat, de déterminer la date des travaux d’embellissements intérieurs. En effet, ceux-ci ont retardé l’apparition des désordres de manière certaine. L’historique de propriété s’avère essentielle à la détermination des responsabilités”.

Il résulte de cette première note d’expertise que l’origine des désordres est très ancienne. Ainsi, il apparaît nécessaire que Mme [D], propriétaire de l’immeuble pendant 25 ans et ce jusqu’au 22 janvier 2016, participe aux réunions d’expertise.

Il appartiendra au juge du fond de se prononcer sur la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente du 22 janvier 2016 mais également sur le fait de savoir si Mme [D] avait ou non connaissance des désordres, l’expert étant chargé de se prononcer sur ce point.

Par ailleurs, il sera relevé que Mme [I] précise le fondement juridique de l’action envisagée à savoir l’action en garantie des vices cachés, laquelle peut parfaitement être engagée, si les conditions de cette action sont réunies, contre un précédent vendeur.

Mme [D] ne démontre ainsi pas que l’action envisagée à son encontre est manifestement vouée à l’échec.

La consultation de l’expert ne s’impose pas au juge qui déclare l’expertise commune à une partie sans étendre sa mission (Cass. Civ.2e, 1er juillet 1992, pourvoi n°91-10.128)

En l’espèce, l’expert judiciaire a fait connaître un avis favorable à l’extension de la mesure d’instruction par des courriels en date des 17 juin et 19 novembre 2024.   Par conséquent, il convient d’étendre la mesure d’instruction à l’égard de la partie assignée dans les conditions visées par le dispositif de la présente ordonnance.  

Sur les dépens :   La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif.   La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.   Dans ces conditions, Mme [I] sera condamnée aux dépens de la présente instance de référé.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :   Il convient de débouter Mme [D] de sa demande au titre de l’article susvisé.

PAR CES MOTIFS   La juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ,   Vu les articles 145 et 245 du code de procédure civile ;   Étend les opérations d’expertise confiées à M. [J] [P], par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, en date du 10 janvier 2024, dans le cadre d’une instance enregistrée au répertoire général de la présente juridiction sous le numéro 23/00378 à Mme [E] [U], veuve [D] ;   Dit que Mme [S] [I] communiquera à Mme [E] [U], veuve [D], l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;   Dit que l’expert mettra Mme [E] [U], veuve [D], en mesure de présenter des observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé avant son intervention à la mesure d’instruction en cours, en application de l’article 169 du code de procédure civile ;   Dit que cette extension d’expertise est ordonnée sans qu’il soit nécessaire en l’état d’ordonner la consignation d’une provision supplémentaire entre les mains du régisseur d’avances et de recettes ;   Dit que l’expert étendra ses opérations dès la notification de la présente ordonnance par le greffe ;   Dit que les autres termes de l’ordonnance visée précédemment sont applicables à la présente extension ;

Dit que dans l’hypothèse où l’expert aurait déjà déposé son rapport, la présente ordonnance sera caduque ;   Condamne à titre provisionnel Mme [S] [I] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

Déboute Mme [E] [U], veuve [D], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   Ainsi jugé et prononcé le 04 décembre 2024 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :   LA GREFFIERE                                                                             LA JUGE DES REFERES