Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Monsieur [S] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Gérard KRIEF

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJB

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [L], [Adresse 1]

représenté par Me Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08211 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2023, M. [C] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 195 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 785 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [J] le 22 décembre 2023.

Par assignation du 24 juillet 2024, M. [C] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de M. [S] [J], et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10 332 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024, sauf à parfaire au jours de l’audience,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 15 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 26 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 novembre 2024, M. [C] [L], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [C] [L] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [C] [L] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [L] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [C] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire acquise un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, donc moins favorable que le délai légal précité, et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 20 décembre 2023, d’un montant de 3 785 euros, n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Ainsi, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [C] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [C] [L] verse aux débats des éléments démontrant qu’à la date du 1er juillet 2024, M. [S] [J] lui devait la somme de 9 065 euros, soit sept mois de loyers.

M. [S] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 295 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [L] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [S] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [C] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2023 entre M. [C] [L], d’une part, et M. [S] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 1er février 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [S] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 295 euros (mille deux cent quatre-vingt-quinze euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [S] [J] à payer à M. [C] [L] la somme de 9 065 euros (neuf mille soixante-cinq euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024,

CONDAMNONS M. [S] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et celui de l'assignation du 24 juillet 2024 ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à payer à M. [C] [L] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge