Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

Rôle N° RG 20/08940 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJJ5

SCI EINODMILEVADO

C/

S.A.R.L. GIT'IMMO GESTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 12 Mars 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F00593.

APPELANTE

SCI EINODMILEVADO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

INTIMEE

S.A.R.L. GIT'IMMO GESTION,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Stéphanie COMBRIE, Présidente suppléante,

et Mme Marie-Amélie VINCENT, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Valérie GERARD, Présidente de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Mme Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Mme Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*

EXPOSE DU LITIGE

La société Einodmilevado est propriétaire de plusieurs logements à [Localité 4], lesquels sont donnés à bail et gérés par la société Git'immo Gestion.

A la suite du départ de l'une des locataires en septembre 2013 un commandement a été adressé à celle-ci d'avoir à payer la somme de 6 168,28 euros au titre des loyers, charges et travaux de remise en état, commandement non suivi d'effet.

Par acte du 1er juillet 2016 la société Einodmilevado, reprochant à la société Git'immo Gestion des fautes dans l'exécution du mandat de gestion, a assigné celle-ci devant le tribunal de commerce de Marseille afin d'obtenir, à titre principal, le paiement des sommes suivantes :

6 168,28 euros correspondant au préjudice dans la perception des loyers et charges,

3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des difficultés permanentes de gestion.

Par jugement en date du 12 mars 2020 le tribunal de commerce de Marseille a :

débouté la société Einodmilevado de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamné la société Einodmilevado à payer à la société Git'immo Gestion la somme de 900 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens,

ordonné pour le tout l'exécution provisoire,

rejeté pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions des parties contraires aux dispositions du présent jugement

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Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 17 décembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Einodmilevado (Sci) demande à la cour de :

Vu notamment les articles 1991 et suivants de l'ancien Code civil (applicable au moment des faits],

Vu également notamment l'article 8 du Code de déontologie des agents immobiliers,

Réformer dans leur intégralité les termes du jugement du tribunal de commerce de Marseille en date du 12 mars 2020.

Dire et juger que la Société Gitimmo Gestion SARL a commis de nombreuses fautes dans le cadre de l'exécution du mandat qui lui était confié par la Société civile immobilière Einodmilevado.

Dire et juger que ces fautes engagent sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1991 et suivants du Code civil.

Condamner consécutivement la Société Gitimmo Gestion SARL au paiement de la somme de 6.168,28 € correspondant au préjudice subi par le mandant dans la perception des loyers et charges lui revenant au titre de la gestion de la location des appartements loués.

Condamner également la Société Gitimmo Gestion SARL au paiement d'une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts distincts, en réparation du préjudice subi au titre des difficultés permanentes de gestion dans lesquelles a été plongée la Société civile immobilière Einodmilevado du fait de l'absence de perception des loyers.

Condamner la Société Gitimmo Gestion SARL aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La société Einodmilevado soutient que :

au visa des articles 1991 et 1992 du code civil et 8 du code de déontologie des agents immobiliers, la société Git'immo Gestion a commis des fautes dans l'exécution de son mandat ; ainsi, elle ne l'a pas informée de la situation de la location, et n'a accompli aucune diligence entre les mois de juillet 2012 et novembre 2013 ; la délivrance d'un commandement de payer en mai 2014 était tardive et inopérante, conduisant au départ de la locataire,

le tribunal de commerce a statué sans aucune référence à des textes légaux ni aux obligations contenues dans le mandat de gestion,

l'absence de souscription d'une assurance au titre de la perte des loyers ne saurait exonérer la société Git'immo Gestion de sa responsabilité civile professionnelle alors que la première diligence accomplie l'a été en novembre 2013,

son préjudice est directement en lien avec la carence du mandataire et elle souligne les difficultés engendrées par le non-paiement des loyers alors que les biens immobiliers sont financés par des prêts

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Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 8 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Git'immo Gestion (Sarl) demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement entrepris rendu par le Tribunal de Commerce de Marseille le 12 mars 2020 n° RG 2019F00593

Rejeter l'intégralité des prétentions de la SCI Einodmilevado

Condamner la SCI Einodmilevado à la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

La société Git'immo Gestion réplique que :

la société Einodmilevado n'apporte pas la preuve qu'elle aurait commis une faute en méconnaissance de l'article 1315 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile ; elle n'établit pas, ni l'existence d'un contrat de bail avec Mme [U] ni que celle-ci aurait quitté les lieux en novembre 2013 ; elle a par ailleurs fait le choix de ne pas souscrire de garantie loyers impayés ; la missive visée par la société Einodmilevado constitue la tentative de résolution amiable avant l'introduction de toute demande en justice,

à titre subsidiaire, la société Einodmilevado ne démontre pas l'existence d'un préjudice en lien avec la faute invoquée alors que la somme est recouvrable auprès de la locataire ; elle ne peut bénéficier d'une double indemnisation ; elle est une professionnelle de l'immobilier ; le préjudice ne pourrait être qualifié que de perte de chance et la majeure partie des sommes demandées correspond à des dégradations locatives qui doivent être constatées.

MOTIFS

Sur la demande au titre des loyers, charges et frais de remise en état :

Il résulte des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

A cet égard, le mandataire n'est pas tenu de garantir au bailleur l'absence de tout risque d'impayé de loyers ni de garantir lui-même le paiement des loyers, le principal débiteur de l'obligation de paiement restant le locataire. Il lui appartient néanmoins de mettre en 'uvre les moyens légalement admissibles afin de prévenir une situation d'impayé et de pallier, le cas échéant, la défaillance d'un locataire par le jeu des garanties diverses (dépôt de garantie, contrat de cautionnement, assurance contre les loyers impayés).

En l'espèce, au seul vu des pièces communiquées, à savoir le mandat de gestion signé le 20 avril 2012 entre la société Git'immo Gestion et la société Einodmilevado, un courrier de mise en demeure adressé le 18 novembre 2013 à M. [R] [U], caution de la locataire, et un commandement de payer la somme de 6 168,28 euros adressé le 15 mai 2014 à Mme [N] [U] par voie d'huissier de justice, il apparaît qu'un contrat de bail aurait été signé le 21 avril 2012 avec cette dernière pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

S'il n'est pas contesté par la société Git'immo Gestion qu'un arriéré locatif persistait après le départ de la locataire, aucune carence du mandataire ne peut être relevée dès lors que l'arriéré au titre des loyers et des charges (1345,83 euros), en l'absence de contrat de bail, ne peut être daté et a vocation à être compensé par le montant du dépôt de garantie conservé par le mandant (page 2 du contrat de mandat).

En outre, les dommages ou désordres, mentionnés à hauteur de la somme de 4 650 euros, qui résulteraient de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, ne sont étayés par aucun document.

Enfin, le mandat de gestion précise que le contrat a été conclu sans assurance loyers impayés, sans pour autant qu'il puisse en être déduit de faute de la part du mandataire.

Ainsi, il ressort de ces éléments que d'une part, la société Einodmilevado ne démontre par aucune pièce la carence du gestionnaire dans le suivi locatif du bien, le seul constat d'une dette locative étant insuffisant à caractériser une faute de gestion, et que d'autre part, le préjudice résultant pour le bailleur de la perte de chance de recouvrer les sommes lui revenant suppose a minima que celui-ci fasse la démonstration des démarches effectuées en vue de recouvrer les sommes dues à l'égard du locataire et de la caution, débiteurs au premier chef des sommes en exécution du contrat de bail et du contrat de cautionnement.

En conséquence, en l'état de la carence probatoire de la société Einodmilevado, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Einodmilevado de sa demande au titre de la dette locative.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Invoquant le préjudice subi du fait « des difficultés permanentes de gestion » dans lesquelles elle a été plongée, la société Einodmilevado sollicite la condamnation de la société Git'immo Gestion au paiement de la somme de 3 000 euros.

Pour autant, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, et après avoir rappelé les seules pièces produites aux débats par la société Einodmilevado, ces allégations ne sont étayées par aucune pièce au dossier, étant relevé que le bailleur ne justifie pas, a minima, d'un courrier préalable adressé à la société Git'immo Gestion lui demandant des comptes de sa gestion.

Dans ces conditions, en l'absence de preuve des difficultés rencontrées avec la société Git'immo Gestion, la société Einodmilevado est mal-fondée à invoquer l'existence d'un préjudice en lien avec la carence invoquée du gestionnaire.

Ainsi, le jugement doit être confirmé également en ce qu'il a débouté la société Einodmilevado de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens :

La société Einodmilevado, partie succombante, conservera la charge des dépens de l'appel et sera tenue de payer à la société Git'immo Gestion la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 13 mars 2020 par le tribunal de commerce de Marseille,

Y ajoutant,

Condamne la société Einodmilevado aux entiers dépens de l'appel,

Condamne la société Einodmilevado à payer à la société Git'immo Gestion la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,