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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me [T] (E2323) C.C.C. délivrée le : à Me LEMAISTRE BONNEMAY (E1286)

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18° chambre 2ème section

N° RG 22/12209 N° Portalis 352J-W-B7G-CYAKM

N° MINUTE : 1

Assignation du : 10 Octobre 2022

JUGEMENT rendu le 22 Janvier 2025 DEMANDEUR

Monsieur [W] [T] [Adresse 3] [Localité 5]

représenté par Me Elodie CHAPT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2323

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE (RCS de PARIS n°306 533 738) [Adresse 1] [Localité 4]

représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

Décision du 22 Janvier 2025 18° chambre 2ème section N° RG 22/12209 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAKM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024, délibéré prorogé au 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat des 14 et 20 juin 2018, monsieur [W] [T] a confié à la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la gestion locative de son appartement de deux pièces dans une copropriété sise [Adresse 2], à [Localité 6].

Le bien a été loué à un premier locataire puis, selon bail d'habitation à effet au 02 septembre 2019, à madame [F] [Z], avec laquelle un état des lieux de sortie a été établi le 19 juin 2021.

L'agence a chiffré le coût des réparations à la charge de la locataire sortante à la somme de 665,44 € TTC et lui a restitué le surplus du dépôt de garantie qui était initialement de 1 292,23 €.

Estimant la somme retenue insuffisante, monsieur [T] a sollicité de la mandataire l'obtention d'une plus ample indemnisation, ce que celle-ci a refusé, lui opposant qu'elle ne pouvait réclamer davantage à la locataire sortante.

Les parties n'étant pas parvenues à s'entendre, la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a indiqué à son mandant, par mail du 12 décembre 2021, qu'elle constatait que la confiance entre eux étant rompue et qu'elle résiliait le mandat de gestion.

Par acte du 10 octobre 2022, monsieur [W] [T] a fait assigner la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE devant le tribunal judiciaire de PARIS.   Dans ses dernières conclusions du 27 mars 2023, il sollicite du tribunal : -la condamnation de la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à lui payer les indemnités suivantes ; *2 665 € au titre du préjudice subi du fait des dégradations causées dans l'appartement et de l'absence de remise en état et d'entretien, *10 337,84 € au titre du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien durant les travaux de remise en état et d'entretien, *5 000 € au titre de son préjudice moral, *outre les intérêts au taux légal produits par ces sommes depuis la mise en demeure du 28 octobre 2021 et la capitalisation desdits intérêts, -que soit ordonnée la compensation entre la première de ces indemnités et la somme de 665,44 € TTC déjà versée, -la condamnation de la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à lui payer une somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût de l'assignation et de la signification à intervenir, avec distraction au profit de son conseil, -le rejet des demandes de la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, -qu'il soit dit n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.   Dans ses dernières écritures du 14 juin 2023, la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE sollicite : -le rejet de toutes les demandes de monsieur [T], -sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant.

L'agent immobilier auquel un mandat de gestion de bien a été confié doit veiller à la préservation des intérêts de son mandant et a notamment, une obligation de conseil envers son client, ainsi qu'une obligation de diligence et de vérifications d'usage exigeant qu'il s'assure de réunir toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique et économique des actes et démarches accomplis pour son compte.

Il est constant que celui qui réclame la réparation d'un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en serait à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Néanmoins, en vertu de son obligation de rendre compte de sa gestion, il appartient au mandataire de justifier du bon accomplissement de sa mission en fournissant tous les éléments y afférant.

En l'espèce, le mandat de gestion locative signé entre les parties prévoyait notamment que le mandataire accomplirait une mission de gestion locative courante incluant une gestion administrative, financière, technique et une représentation du mandant à défaut de paiement de toutes sommes dues par le locataire en exerçant à son encontre toutes poursuites judiciaires.

Il y est également stipulé que : « Le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par le locataire qu'il aura recherché et choisi, de l'obligation de paiement du loyer, des charges et taxes et de l'obligation de restituer les lieux loués en bon état dans les conditions déterminées ci-après. (…) 2 Indemnisation détériorations immobilières Le mandataire s'engage à payer au mandant les frais de remise en état des parties privatives libérées par le locataire (…) consécutifs à la dégradation des lieux par ce dernier, à l'exclusion des réparations locatives, des embellissements et travaux d'aménagement effectués par le locataire et sous déduction d'un coefficient de vétusté basé sur une durée d'utilisation moyenne ainsi déterminée : > Peinture/papier peint............7 ans (...) »

Une clause excluait en revanche de cette garantie les dégradations et pertes du mobilier corporel.

Le demandeur reproche à l'agence immobilière, chargée notamment de procéder pour son compte à l'état des lieux de sortie et au chiffrage des sommes dues par la locataire sortante à imputer sur le dépôt de garantie, d'avoir omis dudit chiffrage l'indemnisation de certaines dégradations locatives, des frais de remplacement de certains biens et un surcoût de frais de nettoyage des locaux et de n'avoir pas engagé d'action envers la locataire ou sa caution pour l'indemnisation de ses préjudices.

Celle-ci lui oppose qu'il aurait dû rechercher la responsabilité de la locataire, et seulement à titre subsidiaire celle de son mandataire, qu'elle n'a commis aucune faute en retenant les dégradations locatives conformément à la loi et que même si des réparations locatives avaient été omises, le seul préjudice dont le bailleur pourrait se prévaloir à son encontre serait le défaut de restitution partielle du dépôt de garantie.

Le tribunal relève toutefois que ses obligations contractuelles incluent, outre la représentation du mandant à l'égard du preneur, une garantie du paiement des sommes dues par la locataire au titre des dégradations immobilières qui lui seraient imputables et un devoir d'agir contre celle-ci à défaut de règlement des sommes qu'elle devrait de ce chef, de sorte qu'il est fondé à se retourner directement contre la défenderesse.

Il convient en premier lieu de rechercher si le montant dû au bailleur au titre des réparations, remises en état et remboursements dus par la locataire sortante excède la somme déduite par la mandataire du dépôt de garantie avant la restitution de son reliquat.

La somme retenue par la mandataire comprend le réglage de la fenêtre de la chambre, le détartrage de l'évier de la cuisine, le nettoyage de tout le logement, la réparation de la chasse d'eau, une remise en peinture de quatre mètres carrés à la suite d'un dégât des eaux dans la salle de bains, le remplacement de deux flexibles de douche et la refixation d'une poignée de fenêtre du séjour, ce pour un montant total chiffré à 665,44 €.

Le demandeur fait en premier lieu état d'un devis ALONE du 11 août 2021 de lessivage et reprise des peintures du salon, sauf plafond et mur gris, du couloir, de la chambre et de la salle de bains, outre des prestations sous l'intitulé « divers » comprenant une reprise du silicone, la fourniture et la pose d'un pare bain et le nettoyage de tout l'électroménager, le tout pour un prix de 3 958,90 € TTC.

Après application d'un coefficient de vétusté, il chiffre le dommage au titre du coût des travaux de reprise des dégradations imputées à madame [Z] à 1 413,89 €.

S'agissant des peintures de l'appartement, la défenderesse réplique que le constat de l'URBAINE DE PEINTURE du 04 novembre 2016 sur lequel le demandeur se fonde pour soutenir que les peintures de l'appartement avaient été refaites à neuf trois ans avant l'entrée dans les lieux de la locataire, et quatre ans et demi avant sa sortie, ne démontre pas une telle prétention, relevant que ce document mentionne seulement la réalisation de travaux consécutifs à un sinistre, sans autre précision.

Elle lui oppose également que les peintures de l'appartement étaient déjà en état d'usage lorsque le bien a été confié à sa gestion en 2018, comme le montre l'état des lieux d'entrée du précédent locataire et que leur réfection totale n'est pas imputable à madame [Z], l'état des lieux d'entrée et celui de sa sortie ne mentionnant pas d'autre dégradation, à part celles de la salle de bain, qu'elle a bien fait supporter à cette locataire.

Il est exact qu'il n'est pas justifié du bon état des peintures à l'entrée dans les lieux de la locataire, le document du 04 novembre 2016 ne contenant aucune précision sur les travaux effectués, permettant de constater leur réfection totale à l'époque, et l'état des lieux de sortie du prédécesseur de madame [Z] mentionnant déjà (en dehors de la salle de bains) qu'elles étaient en état d'usage, étant notamment observé des fissures structurelles, cloques, traces noires dans l'entrée, la cuisine et le séjour (où il est également indiqué « mal peint »).

L'état des lieux d'entrée de madame [Z] reprend les mêmes constats, lesquels figurent encore dans l'état des lieux de sortie du 19 juin 2021, y étant seulement ajouté quelques mentions de ternissement, taches, traces noires ou éclats supplémentaires.

Monsieur [T], qui fait valoir qu'il a notamment été reproché à la locataire, entre autres nuisances, un enfumage permanent de l'appartement, produit des photographies montrant l'état de saleté important des peintures murales (emplacements des cadres décrochés des murs encore visibles, importantes taches brunes laissées par des traces de mains, couleur crasseuse générale) excluant que l'appartement soit reloué dans cet état.

Toutefois, la locataire sortante ne doit supporter que ce qui lui est imputable, soit l'important état de salissure des murs, qui, s'il est tel que la réfection des peintures s'imposait, étant difficilement concevable qu'un simple nettoyage aurait suffit, ne permet de mettre à sa charge qu'une part mineure des travaux de réfection des peintures, le reste, lié à l'âge des peintures (n'étant pas démontré qu'elles n'avaient que quatre ans et demi) et aux dégradations préexistantes, devant être pris en charge par le bailleur.

Étant constaté que les travaux de peinture de tout l'appartement sont en partie imputables à la locataire sortante et que la défenderesse se prévaut de ce que le demandeur « reconnaît lui-même a minima un coefficient de vétusté de 65% », sans demander au tribunal d'en retenir un plus élevé, il y a lieu de chiffrer la part des travaux de peinture qu'elle doit supporter à hauteur de : 3421 € (coût total des travaux de peinture chiffrés au devis, TVA de 10% incluse) - coefficient de vétusté de 65% - travaux de peinture de la salle de bain déjà retenus par l'agence à hauteur de 159,89 € TTC = 1 037,45 €.

Concernant le nettoyage de l'électroménager, chiffré dans le devis précité à 110 € TTC, l'important état de saleté du four, du réfrigérateur, du congélateur et du lave-linge, ces derniers présentant des moisissures, est avéré, et rend nécessaire cette prestation spéciale de nettoyage, en plus de celle, pour six heures de ménage, que l'agence a déjà fait payer à la locataire.

S'agissant du joint d'étanchéité de la baignoire, en bon état à l'entrée dans les lieux de la locataire, et en état d'usage, « jauni » à sa sortie un an et demi plus tard, il y a lieu de constater une dégradation imputable à un manque d'entretien de sa part dont le coût de réparation non contesté estimé à 110 € sera retenu.

La comparaison des mentions au sujet du pare baignoire de l'état des lieux d'entrée de madame [Z], sur lequel il est noté « état d'usage » « joint moisi rouille cabine mal réglé écailles », et de l'état des lieux dressé à sa sortie, constatant « état d'usage sauf joint déchiré écailles mal réglé » ne permet pas de constater une dégradation imputable à celle-ci que l'agence aurait dû lui faire supporter.

Le demandeur fait encore état d'objets ayant disparu des lieux ou ayant dû être remplacés car hors d'usage, pour un coût total de 931,11 € chiffré par son nouveau gestionnaire de bien B2C GESTION : -5 oreillers, 3 couettes doubles et 2 housses de couette pour 72,70 €, -le canapé et la table basse hors d'usage pour 466,83 €, -le remplacement des voilages pour 119,60 €, -le remplacement des stores pour 51,98 €, -coût de réception et de montage des meubles pour 220 €.

La disparition du linge de lit ressort de la comparaison des état des lieux d'entrée et de sortie, le premier mentionnant 3 couettes, 2 housses de couette et 6 oreillers, tandis que le second ne constate plus qu'un oreiller, encore qu'il y est fait état de trois coussins sur le canapé susceptibles d'être des oreillers manquants ; en tout état de cause, les éléments effectivement disparus justifient l'allocation d'une somme de 72,70 € à ce titre.

La table basse présentait d'importantes traces et des éclats à la sortie des lieux de la locataire, toutefois il n'est fait aucune mention de ce meuble dans les précédents états des lieux permettant de constater qu'il a été fourni par le bailleur ni qu'il était en meilleur état ; sa dégradation ne peut donc être imputée à ladite locataire.

Concernant le canapé convertible, qui selon le bailleur a dû être remplacé car il était extrêmement taché et troué, et que son mécanisme n'était plus en bon état, alors qu'il ne présentait que de légères taches à l'entrée dans les lieux de la locataire, il convient de constater que l'examen comparé des états des lieux d'entrée et de sortie de celle-ci permet de constater une dégradation, la housse étant déjà auparavant tachée et en état d'usage, mais présentant dorénavant des déchirures, n'ayant pas été nettoyé et son mécanisme n'étant plus qu'en « état d'usage ».

Néanmoins, outre le fait que le tribunal ne peut pas constater que les taches apparaissant sur les photographies n'existaient pas lors de la prise de possession de la locataire, il ressort de la photographie en page 18 des écritures du demandeur que la housse présente une usure, qui ne semble pas liée à une faute de la locataire mais à un usage normal (tissu éliminé sur les zones de frottement) et de la photographie prise lors de l'état des lieux d'entrée du 02 septembre 2019, reprise dans les écritures de la défenderesse, qu'il était déjà dégradé à cette époque (le panneau sous l'assise se décrochant et laissant apparaître le matelas en dessous) ; ainsi, toutes les dégradations de ce meuble n'étant pas imputables à la locataire, celle-ci n'a pas à supporter le coût de son remplacement.

Enfin, il n'est pas justifié de la mise à la charge de la locataire de l'achat de rideaux et de stores, les états des lieux d'entrée et de sortie mentionnant la même chose, soit des tringles et rideaux en état d'usage dans le salon et des tringles dans la chambre dans le même état ; d'ailleurs, le demandeur ne fournit pas d'explication à ce sujet.

S'agissant du nettoyage de l'appartement, dont l'importante saleté n'est pas discutable, le tribunal a déjà retenu un surplus de coût de ménage de 110 € TTC par rapport à ce qu'avait chiffré l'agence, qui avait retenu une prestation de six heures ; si cette dernière prestation, correspondant à un ménage déjà conséquent mais « classique », pouvait être insuffisante pour intégrer le décrassage des appareils ménagers très sales, ce qui a justifié de retenir ce travail supplémentaire, il n'est en revanche pas démontré qu'il conviendrait d'augmenter encore l'estimation du temps nécessaire au nettoyage de l'appartement de dix heures de plus.

Ainsi, l'ensemble de ces considérations justifie de retenir que le coût des réparations locatives qui aurait dû être mis à la charge de la locataire, en plus de celui de 665,44 € TTC déjà déduit par la mandataire du dépôt de garantie, s'élevait à = 1 037,45 € + 110 € + 110 € + 72,70 € = 1 330,15 €.

Soit un total à la charge de la locataire de : 665,44 € + 1 330,15 € = 1 995,59 €, qui excède le dépôt de garantie de 1 292,23 €.

Dès lors, le demandeur justifie d'un manquement de l'agence à ses obligations de veiller à ses intérêts, d'une part en ce qu'elle a restitué le reliquat du dépôt de garantie qui aurait dû être conservé, et d'autre part en ce qu'elle a omis d'agir contre la locataire ou sa caution pour obtenir le paiement du surplus.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d'indemnisation de monsieur [T] au titre des dégradations et défaut d'entretien de la locataire à hauteur de la somme de 1 330,15 €, le surplus de ladite demande étant en revanche rejeté dès lors qu'il n'est pas justifié de son bien fondé.

Le demandeur sollicite en second lieu l'indemnisation d'un dommage lié à l'immobilisation de son bien pendant les travaux de remise en état des lieux, expliquant qu'il n'a pu le remettre en location qu'à compter du 26 février 2022, alors que la locataire avait quitté les lieux le 20 juin 2021.

Il chiffre ce préjudice de la façon suivante : 1 292,23 € x 8 mois = 10 337,84 €.

La défenderesse conteste être responsable de la perte de loyer pendant les travaux de remise en état.

Le tribunal considère que le temps écoulé entre la sortie des lieux de la locataire et la remise du devis de peinture mi-août par la mandataire est imputable à celle-ci puisque son mandant pouvait légitimement attendre la fourniture de ce devis.

En revanche, tel n'est pas le cas du délai écoulé ensuite, du fait des discussions par mail qui se sont engagées entre les parties, le mandant contestant ce qu'avait retenu l'agence, mais avait toutefois la faculté de déjà lui demander de faire réaliser les travaux et de remplacer les éléments manquants ou trop dégradés pour remettre l'appartement en état d'être loué dans l'attente de la détermination de la somme garantie par l'agence et d'obtenir de la locataire ou de la caution le paiement des sommes dues, puisqu'en tout état de cause une partie des dépenses à faire incombait au bailleur.

En outre, la résiliation du mandat par la mandataire, qui a certes contraint le bailleur résidant au Canada à trouver une nouvelle agence pour remettre son bien en location, ne constitue pas une faute contractuelle puisqu'il n'est pas contesté que la mandataire pouvait mettre fin au mandat en raison d'une perte de confiance entre les parties.

Dans ces conditions, et compte tenu de ce que le préjudice subi ne consiste qu'en une perte de chance de remettre rapidement le bien en location, chance toutefois élevée pouvant être fixée à 90%, il apparaît pertinent de retenir que le retard imputable à l'agence est en tout de deux mois (juillet et août 2021), et donc de chiffrer l'indemnisation du demandeur à ce titre à : 2 mois x 1 292,23 € x 90% = 2 326,01 €, arrondis à 2 326 €.

Le demandeur sollicite, en troisième et dernier lieu, la réparation d'un dommage moral, reprochant à l'agence de ne pas avoir préservé ses intérêts, d'avoir fait preuve de mauvaise foi, de l'avoir contraint à faire diverses démarches pour régler le litige et remettre son appartement en location alors qu'il se trouvait à des milliers de kilomètres et pendant l'été, et en résiliant brutalement le mandat.

La défenderesse conteste toute responsabilité, lui opposant qu'elle a exécuté ses obligations et qu'elle a résilié le mandat en raison de l'attitude du bailleur.

Force est pour le tribunal de constater que si des manquements de la mandataire à ses obligations sont caractérisés, il n'est pas justifié d'un lien entre ces fautes et les désagréments que le bailleur se plaint d'avoir subi à distance, son dommage résultant de son choix, d'une part, de louer un bien parisien alors qu'il réside au Canada et, d'autre part, de ne pas faire réaliser les travaux de remise en état à ses frais avancés, alors même qu'une partie était à sa charge et qu'il ne pouvait en réclamer l'avance totale à l'agence.

En conséquence, le montant de l'indemnisation revenant au demandeur sera fixée à : 1 330,15 € + 2 326 € = 3 656,15 € et le surplus de ses demandes à ce titre sera rejeté.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, la somme allouée à titre d'indemnité produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il n'y a pas lieu d'ordonner une compensation avec ce qui a déjà été mis à la charge de la locataire par l'agence puisque le compte est fait entre les parties et que l'indemnité allouée ne couvre pas les mêmes dommages.

La défenderesse, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à verser une somme au demandeur au titre de ses frais irrépétibles que les circonstances de la cause commandent de fixer à 2 000 €.

Il n'est pas nécessaire de préciser que les dépens inclueront l'assignation et la signification de la décision dès lors que cela est prévu par la loi.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à monsieur [W] [T] une indemnité de trois-mille-six-cent-cinquante-six euros et quinze centimes (3 656,15 €) en réparation des dommages causés par ses manquements à ses obligations contractuelles, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE aux dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de deux-mille euros (2 000 €) à monsieur [W] [T] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE monsieur [W] [T] du surplus de ses demandes ;   RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 Janvier 2025

Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA