Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00892 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE66

[X] [H] [K]

C/

[J] [I]

- Expéditions délivrées à Maître [T] [W]

- FE délivrée à Mme [X] [K]

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [X] [H] [K] née le 11 Novembre 1966 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 6]

Présente

DEFENDERESSE :

Madame [J] [I] née le 24 Décembre 2001 à [Localité 11] (CAMEROUN) [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011031 du 29/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par Maître Anaïs FOIX, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

DÉBATS : Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, Madame [X] [K] a donné à bail à Madame [J] [I], un logement n°4, situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, Madame [K] a fait délivrer à Madame [I] un commandement de payer la somme de 1950 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, Madame [K] a assigné Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [I] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,Voir condamner Madame [I] au paiement de la somme provisionnelle de 2700 euros au titre des loyers et charges impayés,Voir condamner Madame [I] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,La condamner au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Madame [K] a comparu en personne et a exposé que la dette locative s’élevait à la somme de 4450 euros et a confirmé les termes de sa demande initiale, qu’elle s’opposait à tout délai de paiement.

En défense, Madame [I], représentée par son conseil, a contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement pour le solde qu’elle évaluait à 3150 euros et la suspension des effets de la clause de résiliation.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de la bailleresse.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.

Par ordonnance du 15 novembre 2024, il a été ordonné la réouverture des débats aux 22 novembre 2024 afin que Madame [X] [K] fournisse l'accusé de réception par le représentant de l'État dans le département de la notification de l'assignation lui ayant été faite au moins six semaines avant la date de l'audience.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [K] a comparu en personne et a exposé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5750 euros au 21 novembre 2024 et a confirmé les termes de sa demande initiale. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, Madame [I], représentée par son conseil, conteste le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation.

A l’issue des débats, le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2024, six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 janvier 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La bailleresse a fait signifier à Madame [I] un commandement d’avoir à payer dans les deux mois la somme de 1950 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [K] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 mars 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En vertu de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues.

Il ressort des débats et du décompte que Madame [I] a effectué deux virements de 750 euros chacun en août et en septembre 2024.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [K] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [I].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (650 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [K] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 5750 euros hors dépens à la date du 21 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Cependant, Madame [I] produit deux quittances du 30 juin 2023 et 31 juillet 2023, totalisant ensemble la somme de 1300 euros, lesquels ne sont pas déduits du décompte.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Madame [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4450 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 novembre 2024 – échéance du mois de novembre 2024 incluse. Madame [I] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (650 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Cette demande sera rejetée en l’absence de tout justificatif.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence 

CONSTATONS la réunion à la date du 18 mars 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er février 2023, relatif au logement n°4, situé [Adresse 3] à [Localité 9],

CONDAMNONS Madame [J] [I] à régler à Madame [X] [K] la somme de 4450 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse),

ACCORDONS à Madame [J] [I] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 120 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [J] [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (650 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [J] [I] à son paiement à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [J] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION