Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01838 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZT5Z

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[J] [R]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à SA CLAIRSIENNE

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE RCS [Localité 7] N° 458 205 382 [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 5]

représentée par Monsieur [C] [E], salarié, muni d’un pouvoir de représentation spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [R] [Adresse 3] [Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 5 juillet 2017 la société CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [J] [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la société CLAIRSIENNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.069,66 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, la société CLAIRSIENNE a assigné Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins de voir :

- Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - Ordonner l'expulsion des lieux, sans délai, de Monsieur [J] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 10] Publique et l'assistance d'un serrurier, - Condamner Monsieur [J] [R] à la somme de 1.517,61 € à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux, - Condamner Monsieur [J] [R] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner Monsieur [J] [R] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L'affaire a été débattue à l’audience du 22 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, la société CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.484,41 euros au 15 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement si le défendeur comparait.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [J] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 novembre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, nonobstant toute clause contraire.

La société CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [J] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.069,66 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [R] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 juin 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 6 août 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 6 août 2024.

Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets des clauses résolutoires.

Dès lors, Monsieur [J] [R] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 août 2024, ce qui constitue pour la société CLAIRSIENNE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.484,41 euros à la date du 15 novembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (137,30 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [J] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.347,11 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 novembre 2024 – échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Monsieur [J] [R] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (414,75 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [R].

L’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas appliquer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 9];

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (414,75 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la société CLAIRSIENNE la somme de 2.347,11 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la société CLAIRSIENNE, à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formée par la société CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION